樓市走勢｜美聯調查：13.7%受訪者半年內租轉買！尋寶首選「超賣屋苑」 15個屋苑呎價跌逾10%

【樓市走勢】施政報告公布前，香港樓市缺乏方向，新盤及二手成交皆陷膠著狀態。美聯布少明建議，如買家想「趁低吸納」，首選呎價較跌逾10%的「超賣屋苑」。

美聯調查：僅13.7%有意半年內由租轉買

為了解市民對樓市走勢的看法，美聯物業於10月中旬曾透過網絡進行《施政報告》前夕的港人租買意向調查，共收回359份有效問卷，被訪者有約51%為業主。

若撤辣 近3成受訪租客考慮租轉買

調查發現，於《施政報告》公布前，在所有正在租樓住的人士當中，有意於未來六個月「由租轉買」的僅有13.7%，但是若《施政報告》真的提出有效的撤辣措施，有意「由租轉買」的比例卻大升至27.9%，較撤辣前急升14.2個百份點。

23.2%被訪者認為樓價未來6個月會升

調查亦發現，撤辣與否亦影響市民對樓價及租金的看法。如果未撤辣，僅有23.2%的被訪者認為樓價於未來6個月會上升；如果撤辣成真，認為樓價於未來六個月會上升的被訪者比例則上升至35.1%，增加11.9個百份點。

不撤辣  33.4%認為未來6個月租金會上升

至於對租金看法，如果未撤辣，認為未來六個月租金會上升的則有33.4%；值得留意的是，若然落實撤辣，認為未來六個月租金會上升的被訪者比例卻反而輕微減少至32.3%，減少1.1個百份點(見表一)。布少明指出，調查結果反映，市民預計撤辣後不少租客會「轉租為買」，令租務需求下降，在一定程度上舒緩租金的升幅。

撤銷或減免住宅雙倍印花稅最影響租買決定

在眾多流傳的撤辣措施之中，最影響被訪者的租買決定的是撤銷或減免住宅雙倍印花稅(DSD)，佔29.2%，其次是撤銷或減免額外印花稅(SSD)的17.8%。由於被訪者多為港人的關係，助來港專才置業撤銷或減免買家印花稅(BSD)對市民租買決定的影響最少，只佔14.5%。

買樓自住長遠實際划算

布少明建議，市民在做出租買的決定時，不應只著眼於一時的負擔，應從長遠的需求及保值角度，為未來作最好打算。雖然目前息口高企，但是買樓自住長遠實際更划算。

租金屬純支出

以租買市值800萬元的物業為例子，若以6成按揭，供30年，4.125厘利息計算，每月供款為23,263元；以現時租金回報率約2.9%計算，每月租金則19,000元，屬租平過供，惟租金屬純支出，並無任何儲蓄價值。

供樓償還本金是資產儲蓄

相反供樓償還本金是資產儲蓄。利息支出才是純支出，首十年總利息支出共179萬元，每月平均利息支出約14,900元，同期合計租金支出共約228萬元，每月租金支出19,000元，實際較買樓利息支出高出27%。

「超賣屋苑」反彈力強 

布少明建議，如有意轉租為買，或趁低價入市，首選呎價較高位下跌逾10%的「超賣屋苑」，因為這些屋苑不但呎價跌幅超過大市，屬「低水盤」，而且根據過往經驗，「超賣屋苑」在樓市復甦時，反彈力道亦會高於一般屋苑。

淡市尋寶首選4個屋苑

在眾多「超賣屋苑」之中，個別屋苑包括：

1. 屯門市廣場
2. 新都城
3. 海濱花園
4. 太古城

9月份實用呎價與年內高位相比皆跌超過15%，遠高於同期大市的5.5%跌幅，待樓市回穩，相信價格亦會回升，屬淡市尋寶的首選。

樓價由年內平均呎價高位下跌逾10%的屋苑

*上述呎價變化以各屋苑9月註冊個案計算與2023年年內高位比較

鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況

資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心

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