香港樓市走勢｜新季度賣地分析！美聯測量：施政報告左右投地意欲

【香港樓市走勢】新季度賣地表僅推1幅大嶼山長沙住宅用地，美聯測量料以洋房發展，估值約4.09億元，料供應聚焦港鐵及市建項目。最近市場均聚焦施政報告會否減辣或撤辣，料亦影響發展商日後的投地意欲。

香港樓市走勢｜季內不推出商業用地 

政府公佈2023/2024財政年度第三季(10月至12月)賣地表將只推1幅住宅用地，位處大嶼山長沙的住宅用地，而季內不推出商業用地。美聯測量師行董事林子彬表示，新一季度推出的大嶼山地皮，屬本財政年度其中一幅小型住宅用地，估計可發展為低密度洋房項目，若以每呎樓面地價約5,000元計，估值約4.09億元，料在區內有發展經驗的發展商或財團入標意欲較高。另外，估計本季的供應焦點將落

在港鐵及市建項目，而港鐵東涌東站項目，估值約23.50億元，以及市建局的啟德道/沙埔道項目，估值約38.89億元，及盛德街項目估值約29.04億元。

長沙住宅用地鄰近太古地產項目

是次推出的大嶼山長沙東涌道住宅用地，鄰近太古地產南大嶼山住宅項目WHITESANDS，項目地皮面積約為204,516呎，可建樓面面積約81,806呎。林子彬指出，項目適合發展為低密度的洋房項目，可建約20至30伙洋房，並估計項目部分單位或享海景。由於地皮位置較遠離東涌市區，屬較「冷門」的地皮，惟項目規模不大，投資金額較細，料對中小型發展商或區內有發展經驗的財團有一定吸引力。而同區對上一幅地皮於2019年2月售出，當時樓面地價每呎約12,740元，惟參考近期區內洋房樓盤成交呎價計算，估計是次地皮樓面呎價約5,000元水平，地價估值約4.09億元。

美聯測量師對第3季推出地皮估值

港鐵東涌東站第1期項目具潛力

另外，港鐵東涌東站第1期項目，規模較大，並且為未來站頂項目，具一定發展潛力，惟區內未來供應較多，並為「開荒」項目，項目落成後仍有不少地盤仍會發展，料有關條件會反映在出價上，故相信入標亦以大型發展及財團為主。若以每呎樓面地價約3,000元計算，項目地皮估值約23.50億元。

美聯測量師對港鐵地皮估值

兩幅九龍城地均以發展中小戶型為主

至於市建局的九龍城啟德道/沙浦道項目，規模較大，鄰近港鐵站出口，並且位處41名校網，故具一定吸引力，料日後發展中小戶型為主，若以每呎樓面地價約7,500元計算，地皮估值約38.89億元。至於九龍城盛德街目，亦算鄰近港鐵宋皇臺站，屬市區罕有優質地皮，景觀不俗，料同樣發展為中小戶型為主，主要迎合上車及用家市場，若以每呎樓面地價約7,000元計，地皮估值約29.04億元。

美聯測量師對市建局地皮估值

聚焦施政報告會否減辣撤辣

林子彬補充，值得留意，由於樓市氣氛淡靜，近期發展商投地意欲亦大減，甚至出現流標情況。最近市場均聚焦施政報告會否減辣或撤辣，料亦影響發展商日後的投地意欲，暫時料入標出價及意欲仍然會較審慎。

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