香港樓市「亢奮期」已過！美聯黃建業提出四招激活二手市場

【香港樓市走勢2023】香港樓價在通關後一度急速反彈，但近日已經放緩，二手交投同時回軟，反映香港「通關」後的「亢奮期」已過。美聯集團（1200.HK）主席黃建業認為，疫後香港「大病初愈」復甦須「火速進補」，籲撤辣刻不容緩！引資金留港買磚頭！大量補充流失人才！黃建業提出四招（其中三招是減辣撒辣；另一招是進一步放寬首置按揭成數措施），激活二手市場助港人安居，為港燃點新動力。

香港樓市「通關」後的「亢奮期」已過

美聯黃建業表示，香港已全面通關近半年，復常步伐未如預期，股市衝上高位後回落，恒生指數目前在19,400點左右徘徊，香港樓市亦不遑多讓，香港樓價一度急速反彈，但近日已經放緩，二手交投同時回軟，反映香港「通關」後的「亢奮期」已過，資金觀望香港的經濟及社會發展，裹足不前。

特區政府須「火速進補」

過去3年香港經濟受疫情嚴重打擊，黃建業認為目前屬「大病初愈」，特區政府須「火速進補」，固本培元助港復甦，建議徹底寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅，以吸引資金流港「買磚頭」，更可吸引人才來港發展職業生涯和安居，補充大量流失的人力資源，為香港發展燃點新動力；又贊成進一步放寬按揭，激活二手市場，加快流轉，助港人安居置業。

樓市與經濟是環環緊扣

黃建業表示，宏觀半世紀的香港發展，樓市與經濟是環環緊扣，經濟好，樓市自然暢旺，同時樓市旺亦可帶動經濟發展，因為樓市交投暢旺，利好的不止本港的地產業，更可令銀行、律師樓、裝修、運輸、甚至資產管理等行業受惠。

香港樓價長期高踞全球最高，正是國際城市、環球經濟重鎮的鐵證。但是過去數年，香港先後經歷貿易戰、社會運動及疫情的影響，經濟重創，嚴重打擊投資信心，加上競爭對手步步進迫，港府應更進一步主動出擊，善用香港具價值的資產優勢，吸引中外資金留港投資，以加快香港經濟復甦。

吸中外「人才及財力」是最「刻不容緩」

而且現時香港面對長期人才流失，嚴重欠缺勞動力及創新力。適逢國內失業率高企，正是吸引國內人才來港工作的良機，故「撤辣」為樓市鬆綁，吸中外的「人才及財力」是最「刻不容緩」的振興方案。

從宏觀經濟層面來看，香港「通關後」的確已經走上復常之路，最新失業率跌至僅3%，連跌12個月，不少機構均預測今年本港GDP增長可達3.5%至5.5%。但從投資市場層面，香港卻未見重新煥發活力，最新銀行體系結餘已跌至近400億的水平；根據香港交易所的數據，今年5月本地證券市場每日平均成交金額僅過千億，較4月再跌逾7%，較去年12月更跌逾25%。

投資市場表現反映資金投資香港有疑慮

更嚴重的是，有跨國會計師行預測上半年香港IPO集資額將跌出全球五大之列，全年亦僅錄1,500億至1,700億元，遠遜於年初的預期。黃建業認為，投資市場的表現反映資金對投資香港仍有疑慮，現時實為香港盛衰的轉捩點，提振經濟刻不容緩，需立即提供誘因吸引中外資金留港，而港樓正是其中最具吸引力的板塊。黃建業更指出，立即撤辣可為香港經濟及社會帶來6大利好：

撤辣的6個好處

吸引中外資金來港買磚頭，為港帶來資金
以樓市帶動房地產、銀行及資產管理等板塊的發展
加速人才來港落地生根，補充流失的勞動力
加快二手流轉，助港人安居樂業，改善居住環境，令更多人願意留港建家
振興樓市，大幅增加庫房收入
助有資金需要的業主套現

香港租金較內地高

事實上，香港樓市對中外人士仍然極具吸引力。香港作為大灣區一員，在港首次置業繳付的首期相對大灣區內其他城市為低；本港租金較內地高，但按息卻相對較低，買樓實在更為划算。

以購買一個800萬元單位為例，香港首期(以承造9成按保計算)只需要80萬元；反觀，大灣區其他城市最低首期需付2至3成，即160萬至240萬元，可見本港首期相對較低。

入市門檻遠高於大灣區其他城市

然而，由於非本地人在港置業需要繳付3成辣稅，以上述個案計算，即高達240萬元，連同1成首期，合共高達320萬元，佔樓價4成之多！

入市門檻大幅上升，遠高於大灣區其他城市，可見辣稅大大減低專才來港落地生根的意欲。因此建議徹底寬免合資格專才來港首次置業需付的3成辣稅，只需繳交首置的從價印花税，屆時入市門檻比起大灣區其他城市為低。

香港、大灣區內地城市及新加坡的置業成本比較

香港樓市的反彈力道仍未足夠

香港樓市表現亦略遜預期，特別是二手的交投，受制於加息及新盤搶客，近期二手成交似呈拾級而落的跡象。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年首五個月，二手住宅註冊量錄約19,705宗，雖然較去年同期高出約12.5%，但是卻較2021年同期低約27.4%。黃建業指出，去年樓市屬近半世紀罕見的「超級冰封期」，今年成交高於去年是必然的事，惟2021年與今年同屬「樓市反彈期」，今年的二手交投卻遠遜於2021年，可見香港樓市的反彈力道仍未足夠。

3成辣稅實屬「過辣」

交投未見顯著上升，不代表香港樓市的投資價值減低。對決心留港工作落地生根的港漂而言，在港置業仍然相當吸引，不少居港人士都認為港樓是「能買馬上就買」，故很多新香港人取得身份證的第一件事，就是買港樓。然而，3成辣稅卻是阻礙中外人士入市的致命傷。特區政府雖然已提出眾多「搶人才」措施，其中包括合資格外來人才可在成為香港永久性居民後，申請退還在港置業已繳付的30%辣稅，惟稅項「先付後退」，而且3成辣稅實屬「過辣」，令人才來港落地生根的意欲大減，亦影響中外人士成為港人的歸屬感。

應乘勝追擊加快「搶人才」

與香港競爭對手的新加坡作比較，香港因為通關較遲，在很多層面都被新加坡拉近距離。惟近期新加坡因樓市「過熱」而需提出「加辣」措施，令不少有意在新加坡發展的專才卻步。新加坡本身資源相對匱乏，但香港卻有背靠祖國的優勢，此時正是香港出擊加速「搶人才」的好時機，以吸引多於疫情前數量的人才來港為目標。雖然目前海外專才在港置業需付3成辣稅，比起新加坡6成為低，但為了能更快地收復近年兩地差距，應乘勝追擊，加快「搶人才」，建議寬免合資格專才來港置業需付的3成辣稅。

香港樓市用家主導不存在炒風

黃建業強調，若特區政府認為「撤辣」會令港樓價急升，只是「杞人憂天」，以現時的經濟環境、息口及供應而言，香港樓市雖然有升幅，但難大升，相信今年全年的樓價升幅僅約10%左右，距離高峰仍遠。未來隨著更多土地釋放，未來十年新供應到位，有助樓價升幅放緩，目前香港樓市由用家主導，不存在炒風。

辣招的存在只是令市民換樓的成本增加，令物業市場缺乏正常流轉，對長遠發展並不健康。再者，若市民需要資金周轉的靈活性，「減辣」可助市民按個人需要套現應急，又可應付不同突發情況及不時之需，因此減辣撤辣實屬「刻不容緩」。

重燃「東方之珠」的光芒

黃建業認為香港正值「大病初愈」，須「火速進補」，才可以回復舊觀，否則極可能為時以晚，被競爭對手一一趕過，屆時經濟及樓市皆難重拾昔日榮光，故呼籲特區政府以果斷迅速的政策，助香港加快復甦，重燃「東方之珠」的光芒。

撤辣及減辣的具體建議

徹底寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅(BSD+DSD)
將15%的新住宅印花稅(New Residential Stamp Duty, NRSD)稅率回復至雙倍印花稅DSD，為市民換樓開方便之門。
取消額外印花稅SSD，或可將年期及稅率回復至「加強版」前。即買入住宅單位後頭半年內出售的稅率為15%；在6個月以上至12個月之間轉售，稅率為10%；在12個月以上至24個月之間轉售，稅率為5%

贊成立即進一步放寬首置按揭成數措施

除了撤辣減辣助「搶人才」及幫助市民上車外，日前財爺表示有意放寬首置按揭成數措施。建議立即將逾1,000萬至1,200萬元由現時承造8至9成按保，劃一提高至9成，將進一步助市民上車。至於目前價格1,200萬以上按揭成數由8成逐步遞減，至1,920萬元僅5成，換樓有一定難度。為幫忙市民換樓，故呼籲政府放寬逾1,200萬至1,920萬元承造7至9成按保，而1,920萬元以上物業按揭比例則升至7成。

建議進一步放寬首置按揭成數措施

	現時	建議
1,000萬元或以下	9成	維持不變
逾1,000萬至1,200萬元	8至9成	劃一調高至9成
逾1,200萬至1,920萬元	5至8成	調高至7至9成
逾1,920萬元	5成	調高至7成