樓市走勢2023｜政府考慮放寬首次置業按揭成數上限

樓市走勢2023｜財政司司長陳茂波今日（6月5 日）出席立法會財經事務委員會時表示，香港樓市炒風不算熾熱，故政府目前無意調整「樓市辣招」，有關政策會以本地人自住需求為優先，在可行情況下，或會考慮再度放寬首次置業按揭成數比例，幫助市民上樓。《香港財經時報》整理業界回應、建議以及提供例子，若放寬政策後購買樓花可受惠，一個800萬元單位隨時可少付240萬元首期。

樓市走勢2023｜現行的按揭保險計劃

財政司司長陳茂波於2022年財政預算案，將俗稱「林鄭plan」的按保計劃加以放寬，首置買家購物樓價1,200萬元或以下的現樓物業時可承造最高八成按揭，而購買1,000萬元以下物業則可承造最高九成按揭，市場稱其為「波叔plan」或「財爺plan」，眾多準業主受惠政策，首期只需繳付樓價一至兩成。該政策亦令一二手1,200萬元或以下物業成交比例持續向升，由83%升至去年9月佔整體物業成交的91%，可見措施奏效。

考慮再放寬「財爺plan」

而陳茂波最新表示，當局考慮視乎情況，將現時的「財爺plan」按保計劃再放寬，雖然未有公佈更多詳情，但業界估計及建議，放寬的方向可以包括降低門檻，如購買樓花的首置客亦可受惠（不限於現樓）、提高可承造高成數按揭的物業樓價，以及為物業提供更高成數的按揭上限等。

不過，財爺亦表明，目前未有計劃對現行樓市辣招作出調整。業界人士對可能作出的改動有甚麼看法？

經絡按揭：按保計劃反應正面

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，自2019年10月「林鄭plan」及2022年2月「波叔plan」推出後，市場反應非常正面，申請按揭保險計劃的個案及比例更一度創下紀錄新高，反映兩項措施能讓更多首置人士以較低的首期上車，輕鬆置業。

「財爺plan」下樓花按揭走勢偏弱

他續指，以上兩項新按保措施成效顯著，但只適用於現樓，並不適用於樓花。而根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首5個月樓花按揭宗數為556宗，對比去年同期的2,606宗減少2,050宗或78.7%，創近17年的首5個月新低。

曹德明表示，雖然多個大型新盤銷售情況理想，但透過經絡按揭轉介研究部內部統計，該些新盤近8成買家均採用建築期付款方案，反映大多新盤買家欲透過建期並使用高成數按揭入市，因此使樓花市場走勢偏弱。

建議可逐步放寬樓花按揭保險樓價上限

曹德明建議，政府可因應時機，放寬首置人士購買樓花的按揭保險計劃樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元；而承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。曹表示，若果政府可有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，相信能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用，當然以政府最終決定作依歸。

假設樓花可承造高成數按揭的首期變化（1）

例一：樓花樓價為800萬元，首期可減少240萬元／75％

	現時按揭成數上限（6成）	建議放寬按揭成數上限（9成）
首期	320萬元	80萬元
借貸額	480萬元	720萬元

假設樓花可承造高成數按揭的首期變化（2）

例二：樓花樓價為1,000萬元，首期可減少300萬元／60％

	現時按揭成數上限（6成）	建議放寬按揭成數上限（9成）
首期	500萬元	200萬元
借貸額	500萬元	800萬元

資料來源：經絡按揭轉介

中原按揭：歡迎有關政策

中原按揭董事總經理王美鳳回應指出，雖然去年已將按揭保險樓價上限放寬至1,920萬元，但由於始終按揭保險計劃涉及按揭保險費，令上車負擔增加。因此建議政府為首置人士回復辣前沿用已久的7成按揭上限樓按措施，令首置客可選擇以3成首期免按保零保費置業，減輕上車負擔。

按保計劃增加首置客保費支出

王美鳳指出，現行使用按保與非按保個案之按揭成數的差距頗大，非按保之按揭成數僅高達6成，一超出6成按揭，即使申請人已經儲夠3成首期，打算只承造7成按揭，也是需要透過按保申請按揭，亦需要繳付按揭保險費，這樣毋疑對首次置業人增加負擔。

建議放寬首置回復一般按揭成數至7成

現時，非按保個案需要儲不少於4成首期，即最多借6成按揭，而樓價834萬元或以上的物業之按揭成數已不足6成，因為6成按揭的樓價上限是500萬元按揭額，而1,000萬元以上物業的非按保按揭最高僅5成。因此過往亦曾建議對於首次置業人士可適時回復辣招前7成案揭指引，令首置客可以低至儲3成首期就可以上車置業。

中原地產：今年樓市成交未見穩定

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，受疫情影響，環球經濟嚴重受創，去年本港二手樓價下調15%，今年初開關，惟復常之路漫長，經濟復甦步伐亦不似預期，近月成交量萎縮，樓價反覆上落，如成交進一步縮減，恐面對下行風險。

「適時減辣是必需」

陳永傑認為，香港物業市場炒風早不存在，辣招作用已名存實亡，於樓價下行周期，適時減辣是必需。如今年年初，調低物業印花稅，有助物業市場流轉，屬於小減辣。建議港府於樓價下行，果斷採取樓市減辣措施，以免香港樓價受外圍影響，急速下滑時，難以挽救。

可考慮提升按揭成數或物業樓價上限

即使暫無意調整樓市辣招，如財政司司長今日所說，考慮再度放寬首次置業人士的按揭成數亦相信對整體物業市場有裨益，如可考慮將首次置業人士最高按揭成數調升至九成半，或者將高成數如八成按揭上限調升至3,000萬元物業，相信皆有助市民上車，亦可推動整體物業市場流轉，對樓價具支持作用。

香港置業：冀加快物業流轉

對於財政司司長陳茂波指或會考慮進一步放寬首次置業按揭成數，香港置業行政總裁馬泰陽( Dave Ma )表示，2019年底至今政府兩度放寬首置人士的按揭成數，「林鄭plan」及「波叔plan」先後登場讓不少首置人士受惠，促進中小型單位交投。事實上，多項樓控「辣招」已推出逾10年，物業成交量長期處於低水平，即使今年社會復常，加上通關效應，仍無助成交量收復失地，無法與旺市相比，反映樓市已發出健康警號。

馬泰陽認為多項措施實在不合時宜，有需要作出調整，特別是近年的樓市周期較以往明顯縮短，建議政府站在市民的置業角度出發，透過減辣紓緩市民置業壓力，除了放寬首置按揭，亦考慮進一步放寬壓力測試，減低市民的入市門檻，甚至撤銷額外印花稅(SSD)的禁售期限制，釋放更多二手供應，讓更多上車客受惠，加快物業市場流轉，提升整體流通率至正常水平。

鋑聯：樓市辣招「名存實亡」

提及樓市辣招，事實上，疫後香港經濟仍處於復甦時期，業界一直存在促請政府「撒辣」的聲音。香港商界會計師協會榮譽會長兼董事暨鋑聯控股獨立非執行董事李偉強表示，香港的疫後經濟仍然受到多重內外因素夾擊，影響投資氣氛，拖累樓市明顯轉弱，二手成交量下滑，某程度上反映買家入市信心不足。建議特區政府大力加速經濟復常，為提升市民置業信心，應盡快為樓市減辣，甚至撤辣。

撤辣及減辣的具體建議

取消買家印花稅BSD，以吸引環球人才及資金來港置業
將15%的新住宅印花稅(NRSD)稅率回復至雙倍印花稅DSD，為市民換樓開方便之門
取消額外印花稅SSD，或可將年期及稅率回復至「加強版」前：即買入住宅單位後頭半年內出售的稅率為15%；在6個月以上至12個月之間轉售，稅率為10%；在12個月以上至24個月之間轉售，稅率為5%。

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樓市走勢2023｜政府考慮放寬樓市限制｜業界：若樓花按揭成數上限增至90%、買800萬新樓少付240萬首期