【買樓按揭攻略】近日有裝修公司涉未經批准下改動主力牆，而引發社會熱議，討論重點除了如何還原及對物業結構影響外，另一焦點是多家銀行已不再為涉事單位提供物業估價，意味著該單位日後想申請按揭或有難度。
買樓按揭｜廚房間隔或僭建等改動
由這個案，亦令大家更關注改裝單位的問題，如何得知心儀的單位有沒有改間隔？曾改間隔又是否必然會影響按揭審批呢？其實如果不涉及主力牆、廚房間隔或僭建等的改動，都仍然有可能獲批按揭。
部分銀行可「有條件批核」申請
按我們經驗，有部分銀行可以「有條件批核」其申請，例如銀行會估算還原單位間隔的費用 (Reinstatement Cost)，若果還原費用不太高(低於樓價的10%)，有銀行可以如常批出按揭。
從樓價扣減還原費用再去計算貸款額
但如果還原費用較高，銀行或會先從樓價扣減還原費用再去計算貸款額，假設單位樓價1000萬元，原本想做90%按揭，貸款900萬元，但銀行預計還原費用要200萬元，銀行便會於樓價扣去200萬，即以800萬元去計算90%按揭，即最高貸款額只有720萬元。
必須取得屋宇署批准及同意
另外，涉及改裝或僭建的單位，銀行或會要求客戶簽聲明書「undertaking ｣，表明申請人承諾負責還原單位間隔。至於如涉及更大型的改裝，例如是把原本廚房與廁所的位置對調，如事前沒有取得屋宇署批准及同意，當中涉及「火位」及排水渠等接駁等較大的改動，過去有案例是會影響到按揭申請。而所有涉及改動主力牆的裝修，如沒有經屋宇署批准，基本上銀行都不會考慮其按揭申請。
如何得知單位曾否改動間隔？
那麼我們如何得知擬購入的單位，曾否改動間隔呢？首先，可以先查閱單位的一手圖則，看看間隔有沒有不同。同時亦可以向地產代理查詢或查冊以了解單位有沒有入紙申請改動，及有否被釘契的物業令在身等。
天台或平台單位僭建物或會影響按揭審批
特別是一些特色單位，如連天台或平台單位等，要認真留意會否外加了廣告招牌、冷氣機嘅支架、簷篷、天台搭建物等，這些皆有可能被歸類為僭建物，或會影響到按揭審批。如發現單位有上亦情況，而有「物業令」在身，便可能於買入前便要求原業主處理還原，並通知屋宇署派員入屋視察，以解除田土廳登記上的「物業令」。
還原後要通知屋宇署視察
過去我們曾有個案，原業主的確已經清拆了所有僭建物，但是沒有立即通知屋宇署派員入屋視察。客戶以為單位已還原，便安心購入，及後他發現未通知屋宇署時，即使立刻找屋宇署人員視察，也可能需時3至6個月才在田土廳登記，客戶成交期臨近，差點便影響到按揭審批。最後在我們為客戶向銀行爭取，並拍片去作證明單位已經沒有僭建物，才有驚無險之下成功批出按揭。
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作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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