樓市走勢｜5月十大屋苑成交跌近四成！留意這個樓價轉跌訊號

【樓市走勢2023】再有本地銀行上調最優惠利率，美國6月議息，市場估計有機會再加息0.25厘，屆時香港亦有機會跟隨加息，對香港樓市不利。事實上，中原十大屋苑5月錄94宗成交，按月大跌37.3%，創近5年新低！中原經紀人指數CSI（住宅售價）向下迫近45點，若CSI跌穿兼持續處於45點以下，即預告樓市開始下調。

樓市走勢2023｜預示短期樓價反覆回軟

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，CSI(住宅售價)最新報46.52點，較上周的47.74點下跌1.22點。5月初美國及本地銀行加息後，CSI跌勢持續，連跌4周共8.81點，跌破55點好淡分界區間上限及50點好淡分界線兩個重要關口，並進一步向下迫近45點好淡分界區間下限。樓市調整訊號逐漸浮現，下行壓力不斷增加，預示短期樓價反覆回軟。如果CSI跌穿兼持續處於45點以下，即預告樓市開始下調。

預告住宅租金升勢可能放緩

CSI(住宅租金)報50.12點，按周下跌1.10點，連跌4周共5.99點。指數由60點以上降至今周的50點水平，需時11周。住宅租賃市場樂觀情緒逐步降溫，預告住宅租金升勢可能放緩。

商舖租金仍然企穩橫行

商舖方面，CSI(商舖售價)報49.63點 (按周跌2.16點)，連跌7周共9.61點。CSI(商舖租金)報51.50點 (按周跌1.00點)，連跌2周共3.46點。售價指數跌穿50點，租金指數則向下迫近50點。預示商舖市況趨向觀望保守，售價出現爭持，而租金仍然企穩橫行。

工廈市況調整壓力增加

工廈方面，CSI(工廈售價)報45.54點 (按周跌1.71點)。CSI(工廈租金)報47.55點 (按周跌1.91點)。租售指數分別連續3周及連續4周低於50點，預示工廈市況平穩，但調整壓力增加。

寫字樓確認下調開始

寫字樓方面，CSI(寫字樓售價)報39.50點 (按周跌0.50點)，連跌3周共5.95點。CSI(寫字樓租金)報39.50點 (按周跌0.50點)，連跌3周共5.50點。租售指數齊跌穿40點好淡分界區間下限，預示寫字樓市況明顯轉淡，確認下調開始。

CSI(住宅售價)好淡分界區間在45到55點

CSI是中原地產前線經紀的意見調查，於每周一進行，周三公佈。100點完全睇好，0點完全睇淡，50點是睇好或睇淡的分界。一般而言，CSI(住宅售價)的好淡分界區間在45到55點，CSI(住宅租金)及CSI(工商舖租售)的好淡分界區間在40到60點。本周CSI(住宅售價)對樓市的預期，將由四周後公佈的CCL驗證。CSI(住宅租金)將由下月公佈的CRI驗證。CSI(工商舖租售)將由2個月後公佈的差估署指數驗證。

5月十大屋苑成交跌近四成

另外，本港跟隨美國加息，股市波動，加上近期以一手主導，中原十大屋苑5月錄94宗成交，按月大跌37.3%，創近5年新低。

中原十大屋苑5月共錄得94宗成交，跌穿不足百宗水平，較上月150宗跌37.3%，僅得映灣園宗數上升，以及新都城宗數無升跌，其餘8個屋苑成交量均報下跌，跌幅由6.3%至64.3%不等，創18年10月(75宗)後近5年新低。

物業將再次成為投資者避險工具

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港跟隨美國加息，買家入市態度較為觀望，加上5月市場聚焦一手新盤，二手注意力難免被分散，近日股市較為波動，恒指由早前二萬多點跌至近期約一萬八千點，亦影響買家入市意欲，不過近期亦有部份投資者有意套股換樓，物業將再次成為投資者的避險工具。

太古城成交量僅8宗按月大跌60%

港島區方面，中原地產康怡康安街分行首席分區經理楊文傑表示，近期市場以一手主導，二手難免受壓，加上加息後不少業主對入市感猶豫，需較多時間考慮，康怡花園5月共錄7宗成交，按月跌46.2%，平均實用呎價錄約15209元水平，不少買家希望業主提高議價空間，但大多未能配合，令交投陷入膠著。

太古城方面，5月成交量僅8宗，按月大跌60%；而5月平均實用呎價16,760元，按月跌3.1%。

海怡半島5宗成交按月大跌64.3%

中原地產港島西南區副區域營業經理盧鏡豪表示，海怡半島本月共錄約5宗成交，較上月錄14宗大跌64.3%，屬18年12月(5宗)後新低宗數，加息後買家對入市較為觀望，大多期望較大議價空間，普遍業主未能配合，加上市場焦點落於一手，價錢吸引亦提供不同的置業優惠，冰封二手交投。

十大屋苑5月樓市成交統計（港島區）

屋苑	5月成交量 /按月變幅	4月成交量	5月平均實用呎價(元)/按月變幅	4月平均實用呎價(元)
太古城	8(-60%)	20	16,760(-3.1%)	17,300
康怡花園	7(-46.2%)	13	15,209(-0.9%)	15,351
海怡半島	5(-64.3%)	14	16,482(-0.1%)	16,501

美孚新邨13宗成交按月急跌43.5%

九龍區方面，中原西九龍美孚萬事達第三分行分區營業經理馮健平表示，美孚新邨5月份最終僅錄得13宗成交，比上月急跌43.5%，平均實用呎價則升至11880元，按月升幅4.1%，交投呈量跌價升局面。區內二手業主普遍持貨能力極高，議價空間亦有限，買家則期望入市大幅降價筍盤，買賣雙方的造價差距明顯，令交投陷入膠著狀態。

新都城7宗成交繼續於低位橫行

中原地產將軍澳都會駅分行高級分區營業董事柯勇表示，新都城本月交投價量齊跌，全月僅錄7宗成交，與上月一樣，繼續於低位橫行，平均實用呎價亦跌至16077元，按月跌幅達6.6%。本月市場焦點仍落於一手市場，各大新盤低開吸客，而且提供不同優惠，二手交投難免受壓，加上月初香港跟隨美國加息，對買家入市構成心理影響，進一步拖慢成交步伐，令交投陷入低谷。

十大屋苑5月樓市成交統計（九龍區）

屋苑	5月成交量 /按月變幅	4月成交量	5月平均實用呎價(元)/按月變幅	4月平均實用呎價(元)
美孚新邨	13(-43.5%)	23	11,880(+4.1%)	11,415
麗港城	10(-28.6%)	14	13,296(+1.1%)	13,148
黃埔花園	15(-6.3%)	16	14,791(+5.9%)	13,969
新都城	7(無升跌)	7	16,077(-6.6%)	17,208

沙田第一城7宗成交按月大跌46.2%

新界區方面，中原地產沙田第一城分行區域營業董事黎宗文表示，沙田第一城5月共錄7宗成交，平均實用呎價約17022元水平，較上月錄13宗大跌46.2%，創18年10月(7宗)後近5年新低，本月受大埔區一手新盤影響，搶去大批購買力，加上普遍業主對叫價偏向進取，買家對入市較為觀望，料6月部份一手向隅客回流二手，交投或會有起色。

嘉湖山莊14宗成交按月大跌近4成

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊5月錄得14宗買賣成交，較4月大跌近4成，屬極低迷水平，平均實用呎價亦由前兩個月1萬元水平回落至9891元，按月下跌4.1%。月初美國及香港同步加息，對買家入市意欲造成直接影響，加上新盤連場，進一步打擊二手市場，嘉湖山莊睇樓量驟減，亦影響成交。鄰區屯門新盤剛公布首張價單，短期內開售，凍結市場大批購買力，預計6月二手交投難有起色。

十大屋苑5月樓市成交統計（新界區）

屋苑	5月成交量 /按月變幅	4月成交量	5月平均實用呎價(元)/按月變幅	4月平均實用呎價(元)
沙田第一城	7(-46.2%)	13	17,022(+5.6%)	16,123
嘉湖山莊	14(-39.1%)	23	9,891(-4.1%)	10,319
映灣園	8(+14.2%)	7	11,892(+4.1%)	11,424

樓市走勢2023｜5月十大屋苑成交跌近四成！留意這個樓價轉跌訊號