【買樓攻略】新盤買家不乏上車客，希望以數百萬元買入安樂窩。對於精明的買家，一般會做足功課，明白買樓唔只準備首期咁簡單，還有物業印花稅、律師費、經紀佣金等多項開支。不過，如果打算購買私人發展商的舊樓重建項目，便要再準備多一點手頭現金，因為有一個較易被人忽略的因素，令買家隨時要俾多數萬至十萬元的額外支出，大失預算。
買樓攻略｜新盤主要分新建及重建項目
新盤主要分為新建及重建項目，前者是發展商透過買入地皮興建物業，因屬全新物業故樓契較簡單，由律師樓收取的抄契費通常數千元便可。反觀重建項目的土地由收樓所得，通常涉及大量業權及買賣紀錄資料，好像過往買賣合約、樓契、按揭資料、舊樓公契、公司章程、贖樓契等。
舊樓重建項目涉及抄契費
這批舊資料會過度至重建後的新物業，作為新盤樓契的一部份，若以實物紙張計，每個單位動輒有數個紙箱的文件，存放及查冊上較一般新盤繁複。這些舊樓重建項目的抄契費，有機會為買家添上以萬元計的額外成本。
新盤樓契較簡單
若果重建項目是由市建局或港鐵公司主導的，由於這些機構有份參與整合過往資料，故新盤樓契會較簡單，不會出現大量舊契伴隨新契出現的問題，律師收取的抄契費也與一般新盤相若。
舊樓重建分紙本版及CD版
然而，私人發展商則會出現上述大量舊樓業權及買賣紀錄資料問題，故會向買家提供樓契的紙本或光碟版本，後者會將舊物業的整套資料存放在CD或DVD內，俗稱CD契，供買家選擇。
CD版抄契費一般較紙本版便宜數萬元
若買家選擇CD版，抄契費一般較紙本版便宜數萬元，後者查契費及律師費也會較貴，因為律師需要向發展商索取大量實物文件，如物業重建前的買賣合約及樓契、地契及公契等紙本資料作審查，從而得悉新盤契約是否冇問題，故舊樓重建的紙本版查契成本高出一截。反之，CD版將重建前資料存放在CD或DVD內，省卻律師樓查契的時間及資源。
紙本版抄契費可高達10萬元
哪麼抄契費有多高？一般而言，律師樓收取的抄契費用由$30,000至$40,000元起標，部分重建項目更曾出現約$100,000抄契費的驚嚇場面。以紅磡某大型重建項目為例，DVD版收費$38,000，紙本版高達$90,000，兩者律師費亦有差距，前者為$7,500，後者收$10,000，可見紙本版支出高一倍。
中小型銀行則仍只限紙本版
新盤買家一定想知道，既然CD版收費既便宜又易收藏，為什麼仍有紙本契供選擇？這是因為目前通常大型銀行才接納CD版做按揭，中小型銀行則仍只限紙本版，CD版除了局限自己上會及他日轉按要選用大銀行外，下一手買家也同樣受到限制，而下一手買家的律師亦有權不接受CD版。相信這局限要等到日後中小型銀行與時並進接納CD版才打破。
CD版樓契不能自行複製
值得留意的是，CD版樓契要獲發展商的確認，不能自行複製。然而，買家也不用擔心CD / DVD損壞或遺失，遇上這情況只要透過律師向發展商付費便可補發。
買重建項目新盤 必須預留多一點預算
由此可見，購買私人發展商舊樓重建項目新盤買家，必須預留多一點預算，並可根據上文提及的各項因素，想清楚哪一種樓契較適合自己，方便日後轉按或出售。
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作者簡介：劉君豪是資深投資銀行家及風險策略主管，Junto共同創辦人，曾於摩根士丹利等不同金融公司工作，並獲邀為香港中文大學的兼職講師，望以自身經驗扭轉地產業界慣例，探討各種置業陷阱，提高樓盤買賣每一個細節透明度，讓準買家上車路上更輕鬆。
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