香港樓巿2023｜隨著不少土地契約將由2025年起陸續到期，加上2047大限愈來愈接近，準業主買樓時也開始重視地契因素，皆因銀行批出按揭或會越趨謹慎，突顯出擁有「千年地契」物業的優勢。《香港財經時報》報道有關發展局擬精簡地契續期機制的消息，解釋本港地契的續期規限，以及列出16個不受「2047大限」影響的999年地契屋苑名單。
香港樓巿2023｜三種土地契約年期
即將到期的業權問題會困擾到一部份地主和業主，地契問題到底有幾複雜？這就要由香港的土地租用制度和土地政策說起。香港的土地差不多全部由特區政府租出或以其他方式批出，年期分為三種：
- 75年期
- 99年期
- 999年期
百餘年前已停止批出千年地契
目前，999年地契大多位於港島及新界，而港英殖民政府後期批出的地契，大部份都改為75年期或99年期。在1849年至1898年期間，土地擁有人可就土地契約申請999年的契約年期，但前殖民地政府於1898年5月後已停止批出這類長年期契約，因為這安排變相令政府失去相關土地的長遠控制權及期內的潛在土地收益。
何謂「2047大限」？
至於75及99年期的地契，就會受到有關規定影響。在1985年5月27日（《聯合聲明》生效日）至1997年6月30日期間，當局按照《聯合聲明》附件三的規定，制定有關批出或出租土地的政策。本港一般的批租土地的契約年期，不得超逾2047年6月30日，契約的承租人須繳付地價和名義租金至1997年6月30日，該日以後則須每年繳納租金，款額相當於相關土地應課差餉租值的百分之三。
2047年前有2,400地皮地契到期
發展局指出，由2025年6月至2047年6月29日，約2,400個屬一般用途地段的地契會到期，當中不少屬共有業權地段，並牽涉大量業權人，沿用現時的繁複機制處理並不可行，當中的不確定性亦可能對業權人及物業市場造成困擾。
除上述約2,400份地契外，地政總署亦曾表示，全港將會有超過3萬份新界（包括新九龍）土地的契約將於2047年年中期滿。
地契續期安排
按現行地契續期政策，根據《基本法》，沒有續期權利的地契（不包括短期租約及特殊用途地契）是由特區政府全權酌情決定續期：
- 可續期50年
- 無須補繳地價
- 每年繳納相當於土地應課差餉租值百分之三的地租
在此政策下，特區政府成立後，批出的地契年期一般均為50年，並跨越2047年。
繳付3%地租
上述地契主要是商業、住宅或工業用途地契，即「一般用途地契」。政府一般會批准續期，除非有公眾利益的考慮不應為地契續期，如嚴重違契而屢勸不改等情況。地租的計法則如下：
地租是每年租值（應課差餉租值）×3%（差餉徵收率）計算出來。假設每年租值30萬元，每年要交的地租是9,000元，每季交2,250元。
續期方法繁複
發展局指出，根據現行安排，當地政總署決定為某份一般用途地契續期，會與業權人辦理續期手續以付諸生效（「傳統機制」），重點如下：
- 雙方簽立新地契
- 核實地契下的業權及產權負擔／轉移
- 財政司司長法團安排
- 地契條款的調整
下半年提交草案精簡程序
未來將會有越來越多地契到期，現行地契續期方法繁複，而且傳統機制下的續期安排會涉及龐大開支和行政工作量，因此當局認為政府有必要透過法例簡化地契續期手續。
發展局遂於早前向政府遞交文件，建議精簡地契續期安排，於今年本年下半年向立法會提交條例草案。有關的新續期建議安排包括：
（1）政府刊憲「負面清單」為地契續期
在擬議法例下，政府透過刊登憲報作出宣告使地契續期生效，業權人無須簽立新地契。發展局計劃在每批到期地契的到期日約3年前，刊登憲報宣布是否續期，並傾向以「負面清單」方式，只列出不獲續期的地契。換言之，在憲報指明的日子到期的地契未有在相關憲報公告列出，則代表已獲續期。
（2）地契續期50年期
透過法定機制續期的地契，同樣按1997年7月的土地政策獲續期50年而無須補地價，但須每年繳納相當於有關土地應課差餉租值百分之三的地租，這些條款會在法例明確訂明，並藉此成為獲續期地契的新增條款，以秉持現行土地政策。
其他條款、業權及續期的決定
除了以上機制之外，發展局還提出在續期時，保留原地契條款及加入政府執管權條款、以原狀過渡原地契下所有權益、產權負擔和權利，以及容許業權人選擇不接受地契續期等建議，令執行續期的程序和業主都帶來便利。
不過，對於地契年期問題，業主擔心的，還有另一個因素。
或影響銀行批出按揭意願
除了政府的「全權酌情決定」是否公平合理，業主亦會對銀行按揭貸款政策感到憂慮。由於銀行的按揭貸款年期可長達30年，現時距離2047年的時間逐漸縮短，已不足30年，有機會對按揭貸款政策造成影響。
金管局早於2016年10月發表聲明，向銀行保證，銀行無須為此調整其按揭政策，因為政府有權為於2047年期滿的契約續期；但即使如此，對準業主而言，這仍然是一個買樓前須考慮的因素。
999年地契的優勢
所謂999年地契，除了不受2047大限影響，土地租用者也只須交差餉，即應課差餉租值的5%，毋須繳交地租；業權人亦無需擔心續期相關問題，因此更具優勢。《香港財經時報》從各地產代理網站中整合以下16個擁「千年契」的999年地契名單屋苑的基本資料及最近成交紀錄。
千年地契屋苑（1）太古城
- 發展商：太古地產
- 地契到期年份：2899年
- 樓齡：36-47年（入伙日期：1976年12月-1987年5月）
- 座數：61座
- 伙數：12,696
- 面積：585至1,237呎
- 近期成交實用呎價：$17,964/呎
- 最近成交：金殿台 漢宮閣 (24座) 低層樓 B室，實用面積580呎，成交價968萬，實用呎價16,684元
千年地契屋苑（2）愛都大廈
- 發展商：長江實業
- 地契到期年份：2896年
- 樓齡：39年（入伙日期：1983年8月）
- 座數：3座
- 伙數：239
- 面積：2,888呎至5,776呎
- 最近成交：3座高層F室，實用面積2,888呎，成交價1.4億元，實用呎價48,476元
千年地契屋苑（3）賽西湖大廈
- 發展商：長江實業
- 地契到期年份：2892年
- 樓齡：45年（入伙日期：1978年2月）
- 座數：15座
- 伙數：925
- 面積：1,090至1,467呎
- 近期成交實用呎價：$18,023/呎
- 最近成交：10座高層A室，實用面積1,292呎，成交價3,718萬元，實用呎價28,777元
千年地契屋苑（4）帝景園
- 發展商：新鴻基
- 地契到期年份：2886年
- 樓齡：32年（入伙日期：1991年9月）
- 座數：5座
- 伙數：408
- 面積：1,513呎至2,153呎
- 最近成交：4座高層A室，實用面積1,513呎，成交價6,000萬元，實用呎價39,656元
千年地契屋苑（5）曉峰閣
- 發展商：新鴻基
- 地契到期年份：2994年
- 樓齡：30年（入伙日期：1993年8月）
- 座數：4座
- 伙數：528
- 面積：625呎至1,190呎
- 最近成交：3座高層C室，實用781呎，成交價2,380萬元，實用呎價30,474元
千年地契屋苑（6）殷樺花園
- 發展商：新世界
- 地契到期年份：2860年
- 樓齡：28年（入伙日期：1995年7月）
- 座數：2
- 伙數：348
- 面積：793呎至854呎
- 最近成交：第一期低層A室，實用面積832呎，成交價1,650萬元，實用呎價19,832元
千年地契屋苑（7）碧瑤灣
- 發展商：新世界
- 地契到期年份：2859年
- 樓齡：44-48年（入伙日期：1975年1月-1979年12月）
- 座數：33
- 伙數：1,515
- 面積：906呎至2,488呎
- 近期平均呎價：13,907元
- 最近成交：23座低層C室，實用面積906呎，成交價1,338萬元，實用呎價14,768元
千年地契屋苑（8）羅便臣道80號
- 發展商：南豐
- 地契到期年份：2858年
- 樓齡：22年（入伙日期：2001年8月）
- 座數：2
- 伙數：264
- 面積：618呎至2,010呎
- 最近成交：2座高層A室，實用面積1,052呎，成交價3,250萬元，實用呎價30,894元
千年地契屋苑（9）香港仔中心
- 發展商：和記黃埔
- 地契到期年份：2856年
- 樓齡：41-44年（入伙日期：1976年12月-1987年5月）
- 座數：20
- 伙數：2,788
- 面積：432至723呎
- 近期平均呎價：14,253元
- 最近成交：海珍閣（A座）高層6室，實用面積432呎，成交價670萬元實用呎價15,509元
千年地契屋苑（10）聚賢居
- 發展商：恒基兆業
- 地契到期年份：2852年
- 樓齡：17年（入伙日期：2006年）
- 座數：2
- 伙數：388
- 面積：363呎至1,846呎
- 最近成交：2座中層B室，實用面積400呎，成交價956萬元，實用呎價23,900元
千年地契屋苑（11）樂信臺
- 發展商：長江實業
- 地契到期年份：2844年
- 樓齡：34年（入伙日期：1989年12月）
- 座數：3
- 伙數：484
- 面積：746呎至1,058呎
- 最近成交：樂信臺1座低層C室，實用面積746呎，成交價1,495萬元，實用呎價20,040元
千年地契屋苑（12）嘉兆臺
- 發展商：長實
- 地契到期年份：2843年
- 樓齡：28-31年（入伙日期：1992年8月-1995年2月）
- 座數：5
- 伙數：558
- 面積：687呎至1,290呎
- 近期平均呎價：19,963元
- 最近成交：2座高層D室，實用面積1,014呎，成交價2,400萬元，實用呎價23,669元
千年地契屋苑（13）嘉景臺
- 發展商：爪哇集團
- 地契到期年份：2843年
- 樓齡：33年（入伙日期：1990年3月）
- 座數：1
- 伙數：221
- 面積：436呎至1,482呎
- 最近成交：低層H室，實用面積791呎，成交價1,310萬元，實用呎價16,561元
千年地契屋苑（14）紅磡灣中心
- 發展商：和記黃埔
- 地契到期年份：2886年
- 樓齡：44年（入伙日期：1979年9月）
- 座數：11
- 伙數：814
- 面積：411呎至956呎
- 近期平均呎價：$12,642/呎
- 最近成交：鴻福閣 （B座） 低層6室，實用面積411呎，成交價570萬元，實用呎價13,869元
千年地契屋苑（15）大同新邨
- 發展商：大昌地產
- 地契到期年份：2870年
- 樓齡：47-49年（入伙日期：1976年5月-1974年2月）
- 座數：15
- 伙數：2,134
- 面積：260呎至964呎
- 近期平均呎價：11,415元
- 最近成交：大貴樓 （B座）低層11室，實用面積325呎，成交價380萬元，實用呎價11,692元
千年地契屋苑（16）必嘉坊
- 發展商：恒基兆業
- 地契到期年份：2886年
- 入伙日期：2023年12月
- 座數：9座
- 伙數：約2,880伙
- 全盤首次出售日期：2022年6月18日
- 面積：180至569呎
（各屋苑成交個案資料來源：中原地產）
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