【樓市走勢2023】整體樓市經過今年首季回升後，近期稍微回軟，市場交投放緩。下半年香港樓市走勢備受關注，學者持審慎態度，指出息口高企、供求失衡，以及經濟表現等3個因素影響樓市走勢，預計下半年樓價微跌數個百分點。在未來樓市或會向下情況下，有意首次買樓上車的人士、換樓人士和買樓收租人士應如何自處？專家提出3點建議。
樓市走勢2023｜首季樓市價量回升
今年年初，本港逐步撒銷防疫措施，而且與內地通關，利好消息刺激樓市表現。據土地註冊處資料，今年由1月至3月，住宅買賣登記宗數逐漸增加，由1月3,051宗，升至3月達6,690宗，宗數是今年首4個月內的最高。期間，樓價亦回升。據差餉物業估價署資料，今年首3個月私人住宅售價指數累升5%。
4月住宅登記跌31%
不過，到了4月，市場交投放緩。據土地註冊處資料，4月住宅買賣登記宗數回落至4,583宗，按月跌31%。一、二手住宅買賣登記宗數皆跌，一手買賣登記為1,550宗，按月跌13.3%；二手買賣登記為3,033宗，按月跌38%。
CCL近5周累跌近1%
期間，樓價亦回軟。據中原地產表示，早前復活節假後中原城市領先指數CCL由168點連跌3周降至165點水平，但近兩周反彈回升共1.02%。顯示美國議息前，市場期望加息周期結束，樓價輕微回升。近5周計，CCL累跌0.97%，整體樓價反覆偏軟，指數在165點以上窄幅爭持。
業界對後市看法分歧
近期市場人士對後市看法有分歧。萊坊發表報告指，本港今年首季勞動人口下跌0.8%，預測樓價在3個月內或會下跌1.2%至3.6%。不過，地產代理美聯物業仍持樂觀看法，住宅部行政總裁(港澳)布少明指，受惠通關，本港經濟復常步伐正在加快，帶動樓市持續向好，維持全年樓價升10%至15%的預測。
學者料高息持續不利樓市
然而，學者對下半年樓市走勢持審慎態度，影響樓市走勢的其中一個因素是息口。雖然美國加息周期或會結束，但冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出，短期內息口不是問題，但息口不會回落，供款仍然高。香港都會大學人文社會科學隊助理教授馬耀宗補充說，息口到頂，但高息仍維持一段時間，不利好樓市。
按息升至3.5%
美國於5月初加息0.25%，之後本港銀行亦上調最優惠利率(P)0.125%，加幅低於美國。不過，現時本港H按(同業拆息)封頂息率和P按(最優惠利率)實際利率較未加息前調升，由原先3.375%調升至3.5%。
需求低於供應料拖低樓價
另一個因素是市場供求問題，出現需求低於供應情況。關焯照分析說，對上一任特首梁振英把十年建屋目標的公私營房屋單位比例定在六四之比，現時產生效應，市場上有很多新供應，但由於近年本港出現移民潮，需求減少，市場上多二手樓供應，一手樓供應持續增加，除非有新購買力流入，否則市場消化不到一、二手單位供應，未來供應很多，樓價會下跌。
買港樓內地人減少
以往內地人是本港樓市的另一股動力，但現時買港樓的內地人減少。關焯照指，目前內地人來港買樓的機會不高，因他們在樓市投資「中招」，不會有多餘錢買港樓，而且本港仍然實施針對境外人士的買家印花稅(BSD)，通常內地人不止買一個物業，會買多個物業，在這種情況下未必願意大肆購買。
學者料樓價跌不逾10%
關焯照預期，下半年樓價易跌難升，但不會跌得很快，因本港勞動人口減少，仍處於全民就業情況。他預計，下半年樓價不會有雙位數跌幅，有數個百分點跌幅。
次季樓市表現「牛皮」
有學者則指，現時樓市表現「牛皮」。馬耀宗表示，今年首季兩地通關，3月繳付BSD個案約有90宗，但到了4月回落至約70宗，內地通關因素已在首季反映出來，樓市微升。但現時未有新的利好利淡因素出現，樓價暫時未有太大上升動力。
經濟增長動力暫未見
他說，即使目前有較多內地人來港消費，高檔消費情況未返回2018年疫情前的水平，經濟表現未見回到疫情前的情況，預期下半年經濟增長動力不會太快見到，加上美國息口高企會維持一段時間，估計下半年樓價平穩。
減外來買家BSD或利樓市
現時政府想吸納外來人才，若果修訂現有措施，對樓市有正面影響。馬耀宗建議，為吸納外來人才，政府調整相關措施，如現時外地人需在港居留至某個年期才會縮減BSD稅率，年期相當長，應把年期放寬，調低稅率，這樣對樓市會有正面影響。
專家對後市預測審慎，樓市或會向下。若果本身是首置上車族，或者是因某些因素如家庭需要換樓，甚至想買多一個單位收租，應該怎樣做？馬耀宗提出以下要點：
1. 首置上車族：留意用新樓建築期付款風險
若果首置上車族買一手上車盤時，如選用建築期付款，要留意一旦發展商愈賣愈平時，可能屆時不夠錢上會。如果最初買新樓，呎價15,000元，但物業落成後向銀行申請按揭，屆時新盤呎價會落跌至13,000元，銀行便會以呎價13,000元估價，批出的按揭額會減少，買家隨時不夠錢上會。因此，可以預留多一些錢作不時之需，後備錢可以按照樓價一成計算。若果自己財政狀況容許的話，不如現階段選用即供付款為佳，因銀行會按照現時新盤售價估價。
2. 有意換樓人士：放租細戶租大戶
現時換樓，通常細樓換大樓。如果本身住細單位，因家庭需要因素而有意買大單位，供款會較多，可能會負擔較高利息，需要再借錢買大單位，所需成本高。那倒不如把自己細單位放租，把獲得的租金，加些少錢，用作繳付大單位的租金，可節省本金，並可藉此觀望之後一年後市走勢，伺機再入市。畢竟借錢換大屋，利息開支貴過現時以「租養租」所需的租金，可能只需再補數千元便可租大單位。若果不看好未來樓價上升，更應該這樣做。
3. 有意買多層樓放租人士：要留意印花稅
若果想買多一個單位收租，新納米樓會較受租客追捧。但要留意，買多一個單位，需要繳付15%從價印花稅，若果單位租金回報3%，按此計算，可能要5年後才可以返本，自己變相蝕錢。
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