海外樓市走勢2023|在韓國房地產市場中,有一種獨有的房地產租住制度—傳貰(전세),或當地華人會稱為全租。傳貰就是租客付出一定額度的保證金給業主,從而獲得在一定時間內的房地產使用及收益權。

海外樓市走勢|傳貰制度締造雙贏局面

一般而言,保證金為該房地產售價的60-80%,租客可在2-3年間免卻租金使用該房地產,當然水費、電費、雜費等其他費用需由租客承擔,而業主則需要在租期完結後,全數還返保證金。這看起來租客像免費租住房子,但其實在傳貰制度下,雙方都是有好處的。

租客可以以較低的成本去租住房屋,有助未來置業,但同時也失去了該筆保證金在那段時間的使用權。而對於業主來說,傳貰比銀行貸款可以更快及簡單地獲得一筆大金額。

傳貰可省下一筆稅金

另一好處則是傳貰所得的收入是不徵稅的,但月租收入是需要繳稅的,傳貰可以有助省下一筆稅金。業主在獲得保證金後,可以用作投資或於銀行透過高利率來獲利。換言之,業主會在這2-3年期間可以「錢滾錢」,在租約完結前賺取更多收益。因此,傳貰制度是讓業主及租客雙方各取所需,互相得益。換個角度,亦可以理解為租客變相貸款給業主,業主以房子作為抵押讓租客有居住權,房租就是所衍生的利息。

傳貰曾是炒樓工具之一

業主得到保證金後的投資方法有很多種,但在2013年起興起的GAP投資實在值得一提。韓國業主會將保證金拿來購買價格差不多的房地產,然後馬上又以傳貰形式租出,變相只需額外付出少部分金額即可持有多一個物業。當然,這個投資方法有它的限制及風險—保證金金額要夠大及房地產價格有持續上升的趨勢。

傳貰應用超過兩個世紀

傳貰已經在韓國應用了超過兩個世紀,在朝鮮半島完全擺脫日本的殖民統治前,因為戰亂,有大量人口湧入首爾及周邊一帶,房屋需求增加,傳貰從那時開始被廣泛應用。後來,金融市場逐漸穩定,銀行利率高企,傳貰變為更受歡迎的一種房地產租住方式,業主一來可以獲得豐厚的利息收入,二來又可以減少每月管理房地產的時間成本。

金融危機令業主未能償還保證金

根據經濟情況,傳貰制度的應用亦相應有起跌,特別是1997年和2008年的金融危機時,房地產市場表現不理想,價格下跌。在租約完結時,部分業主未能全數將保試證金還返予租客,披露了傳貰制度的風險及不完善的地方。同時,因為經濟轉差,業主的投資意慾下降,寧願每月以月租的形式獲得收入。

越來越多租客從傳貰房轉至月租房

舉例說,在首爾樓價高企的前一兩年,一套公寓的押金可高達50萬美元。假若租客沒有足夠的儲蓄繳納押金,是可以申請特殊的銀行貸款。但是在加息周期下,導致越來越多租客選擇從傳貰房轉至月租房。韓國去年的房產租賃合同中,月租房的數量第一次超越了傳貰房。

加息週期或令傳貰制度消失

隨着月租房數量提高,那些靠傳貰金周轉的業主難以將之前的押金歸還給租賃合同到期的租戶,這導致業主傾向以大幅折扣拋售房產,推動房價下跌,故此韓國房價也應聲下跌。數據顯示,韓國今年的房價,較去年的高位下跌4.5%。倘若房價下跌10%,大約四分之一的房東將無力償還傳貰房押金。由此可見,傳貰權在很大程度上受到房地產價格及利率影響,一旦遇上加息週期,業主的資金鏈有機會面臨斷裂,或許導致災難性的結果。故此韓國這特殊的傳貰系統,亦有機會面臨系統性的消失。

更多投ESG資/華語產經專欄文章

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊】 

作者簡介:盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身,致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師,曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎,在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者,主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。