【按揭攻略】本港銀行5月初上調最優惠利息（P），是今年首次加P，業主的供樓壓力又再增加。由於加P亦會影響新做按揭人士的壓力測試結果，部份置業人士已「醒目」地有所準備，包括提前向銀行申請按揭，以舊按息過壓測。不過百密一疏，有申請人因為「嘆慢板」致銀行發出的按揭文件Offer letter失效，需要重新審批壓力測試，結果因為自己的入息太「掹掹緊」，險致上車失敗。
按揭基本知識：供款與入息比率
先重溫一下按揭的基本知識，供款與入息比率（Debt to Income Ratio, DTI）是按揭申請的基本門檻，如果是自住單位，銀行會以現行的按息去計算每月供款，其金額不可超過申請人每月入息的5成；至於壓力測試，就是假設按息上升2厘後，申請人DTI則不可超過6成。DTI或壓測如不符合要求，銀行都不會通過審批，或者削減按揭金額。
買樓按揭個案分享
事主黃女士早前相中荃灣的一個單位，在與賣家一番討價還價之後，雙方決定以800萬元成交，但因為賣家想有較充裕的時間去執拾細軟搬去新居，故將成交期定於5月尾。而黃女士在簽訂臨約後，隨即亦處理按揭事宜，並且順利通過壓測，在2月初獲心儀的銀行確認批出8成的高成數按揭。
嘆慢板未簽署Offer letter
原本以為坐等收樓，怎料在5月初銀行職員致電給她，指她一直未有簽署Offer letter，而原本已獲批的按揭申請在有效期已過，需要黃女士提供最新的入息證明，去再做一次審批，令後者「揦手唔成勢」。
需再提供最新入息證明做審批
因為黃女士本來的壓力測試就已經接近6成的上限，加上撞正銀行5月加息，令她擔心壓力測試會岌岌可危。幸好，黃女士最終成功找到妹妹做擔保人，加大了入息，令壓測成功過關。
首置身份只要DTI符合5成要求
當然，黃女士也可以選擇調低按揭金額。今次港銀加息幅度只有0.125厘，相對溫和，以黃女士為例，她如果想維持壓測過關，首期便需要較未加息前多付約9萬元。另外，黃女士有首置身份，只要DTI符合5成的要求，是可免壓測借足8成按揭，不過按揭保費則會較其他申請人為高。
AIP有效期僅一個月
讀者要留意的是，銀行批出的按揭有效期為3個月，原因是樓市有機會隨時間延長而波動，物業估值可能有所調整，加上申請人信貸報告亦需要更新，故銀行亦需要為客戶重新審批。
申請高成數按揭要過按保公司一關
另外，在申請高成數按揭要過按保公司這一關，後者在審批申請人的資料，會向承造按揭的銀行發出的原則上核准（Approval in Principle, AIP），該文件的有效期僅1個月，銀行得到按保公司首肯，就會向申請人提出offer。不同的銀行對AIP有不同取態，個別銀行十分重視AIP的有效期，如果申請人仍然心大心細，未有及時回覆銀行和簽署確認信件，銀行有機會「揸正嚟做」，要求貸款人提交最新的入息文件，再做審批。
成交期前避免轉工
未必每位申請人都像黃女士般幸運能夠在危急關頭找到擔保人，所以最穩妥的做法，是在事前計算好樓價、按揭利息和自己的供款能力，從而選擇合適的樓盤，量力而為，避免置自己於危險邊緣。
保持個人良好信貸紀錄
另外，在最新的入息審查時，一旦貸款人的入息減少，貸款額亦有機會隨之而下降，或需要準備額外首期。故貸款人在成交期之前應盡量不要轉工，也需要確保僱主準時出糧；期間亦要準時還信用咭咭數、不要申請私人貸款，保持個人良好信貸紀錄，這樣遇到突發情況也毋須擔心。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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