【跨境理財】中港通關後，兩地樓市再啟動，無論是香港人北上大灣區置業，或是內地人南下來港買樓，都逐漸熱鬧。曾淵滄博士日前在一個講座中，就分析香港與大灣區的經濟、樓價等。《香港財經時報》整合演講內容，剖析最新情況。

起動灣區聯展2023｜曾淵滄分析香港與大灣區經濟

日前於尖沙咀馬可孛羅香港酒店舉行「起動灣區聯展暨港車北上對大灣區樓市影響」講座，曾淵滄博士分析對大灣區樓市的看法，從通關復常以及美息見頂這兩大方向延伸發展，探討大灣區物業的機遇和潛力。

中央出手幫助爛尾樓繼續興建

曾淵滄博士在講座提到內地「爛尾樓」的問題，他表示「爛尾樓」的出現，是因為發展商根本沒錢再建下去。然而，房屋是民生的一部分，政府看到這個情況，都會放寬，提供資金予發展商再次興建樓宇。那為何股票仍未能夠繼續買賣呢？理由是因為中央只是提供資金讓發展商處理「爛尾樓」，而「爛尾樓」的問題就得以解決。

樓價週期一般比股票週期長

曾淵滄博士說到樓價週期比股票週期展長、內地週期跟香港週期亦有不同：「去年香港加息，內地則沒有加息。因為內地與香港的經濟發展速度不一，港元與美元掛勾，所以自然地美國加息，香港就會跟著一起加息、美國減息亦會跟著減息。」

投資者要做好加息準備

說到樓價，曾淵滄博士認為香港樓價去年持續下跌，今年開始復甦5至6成，來到最近4月中5月又停了下來。而其中一個最大的問題就是息口。而作為一個投資者，現時都沒有人「炒樓」了，因為有種種的措施包括印花稅、辣招。長期投資者，特別是買樓來自住，如果持續3年，起碼要經歷3至4次加息減息的過程。所以投資者最重要做好準備，準備會有加息的機會。對目前情況而言，是最高息。

買樓收租與自住考慮不同因素

曾淵滄博士提到房屋自住以外的用途，當然是「收租」。對於投資收租最好找一個大型地產商，否則自己負責收租就很麻煩。他亦有一些朋友在內地買樓投資，內地的樓價比香港便宜，租金也相對低。買樓收租與買樓自住所考慮的條件都不同，如果作為投資用途，絕對是強者愈強。若然是有本事，就買深水灣、差一點本事就買新地的樓宇、再差一點就買半山區，最後最差的情況就是買偏遠地區。

深圳樓市投資升值潛力最高

過年十多年，香港的樓，新地的升幅是遠遠大於偏遠地區，全部都有升，但有些升得多、有些升得少。曾淵滄博士認為，如果以投資角度來看，最好就是買深圳、廣州地區的樓宇。中國內地有4個一線城市，計算香港在內就有5個一線城市。

一線城市樓市走勢跑得快

將來的發展都會是一線城市跑得快，一線城市之後就是二線城市、三線城市。一線城市特別是深圳，深圳今年第一季剛剛創了新高，全中國最大的工業城市產出是第一位。香港政府最近表示要發展新田地區，地不用審批就給了龍頭企業，我個人覺得那些龍頭企業都是深圳地區的，例如騰訊、華為等。

港車北上趨勢愈漸強勁

提到「港車北上」現象，曾淵滄博士表示，港車北上的趨勢是愈來愈強勁的，因為港珠澳大橋興建費用高昂，沒理由只讓這麼少車通過大橋吧。將來只會有愈來愈多汽車經由港珠澳大橋前往中國內地，促成「港車北上，北車南行」的情況。

剖析下半年香港與大灣區經濟

曾淵滄為香港資深財經分析員，畢業於新加坡南洋大學數學系，之後考取了英國蘭卡士特大學之運籌學碩士學位和曼徹斯特大學管理科學博士學位。他亦曾擔任香港城市大學工商管理碩士課程主任及管理科學系副教授，為中原城市指數創始人之一。出版了50多本暢銷財經書。

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