二手居屋2023｜925居屋上車精選：屏欣苑、宏富苑！白居二置業流程與預算教學

【二手居屋2023｜925居屋】購買「925」居屋，最大優點是可以借足按揭—即最高九成按揭和25年的最長還款年期。當然，另一個關注點是希望可以執到平貨，但其實不易搵。經專家分析，有兩個新界屋苑較有吸引力，因這些屋苑入場費約300萬至400萬元，附近配套尚算齊全。另外，若果有意買「925」居屋，應預早計算好相關洗費。《香港財經時報》會舉例說明，由最初「白居二」申請，直至收樓裝修為止相關費用，估計「上車」費用接近百萬元。

二手居屋2023｜「925」居屋盤源有限

俗語有云，針無兩頭利。雖然「925」居屋的綠、白表買家可獲批最高成數按揭和還款年期，但這類屋苑供應有限。據房屋署資料，現時有21個「925」居屋屋苑，新界和離島佔15個，港島和九龍佔餘下6個。

其實，每個「925」居屋屋苑盤源量參差，如長沙灣凱樂苑、元朗屏欣苑盤源量較多，分別有44個和57個；將軍澳雍明苑盤源量僅有3個，甚至梅窩銀蔚苑暫時未有單位放售。實際上整體盤源選擇有限。

近10年居屋樓價指數升逾兩倍

若果想搵平盤，同樣不易。這些屋苑是近十年內相繼入伙，在這段時間，整體樓市處於升軌，帶動居屋樓價向上。據都會大學資料，都會居屋價格指數由2010年1月51.09點，升至今年2月的171.89點，升幅達236%。在這段時間推售的居屋，即使設有折扣率，但售價不算太低。市區二手居屋呎價至少超過1萬元，新界部分二手居屋最低呎價不逾1萬元。

若果想搵平盤，新界始終稍多。綜合專家意見，可考慮元朗、天水圍二手居屋屋苑，以下是其中兩個屋苑：

1.屏欣苑：入場費342萬

• 買賣盤數目：57個(未補價)
• 放盤叫價：342萬至690萬元
• 實用呎價：8053至13,297元
• 最新買賣成交個案：C座(屏泰閣)高層1室，實用面積380平方呎，成交價412萬元，實用呎價10,842元(成交日期：2023年5月10日)

屏欣苑屋苑資料

專家分析屏欣苑

美聯物業區域董事梁浩文意見：

• a.屋苑最近成交價400萬元，已是最平。
• b.屋苑鄰近港鐵天水圍站，交通方便。

2.宏富苑：最新成交呎價1萬

• 買賣盤數目：7個(未補價)
• 放盤叫價：430萬至550萬元
• 實用呎價：9817至12,557元
• 最新買賣成交個案：低層22室，實用面積438平方呎，成交價442萬元，實用呎價10,091元(註冊日期：2023年5月3日)

宏富苑屋苑資料

專家分析宏富苑

都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗意見：

• a.400多呎單位成交價400多萬元，呎價1萬元，是合理上車盤。
• b.屋苑距離港鐵朗屏站不算太遠。

購買「925」居屋程序，其實跟買「居二」(居屋第二市場)市場沒有分別。今趟以長沙灣凱樂苑B座(凱莎閣)高層7室為例說明，相關單位實用面積390平方呎，成交價505萬元，計算買賣過程中涉及費用。按照「白居二2022」，申請「白居二」程序和費用如下：

1.遞交申請表：繳付申請費210元

合資格的申請者可選擇網上申請或郵寄/親身遞交申請表，只可選擇上述其中一種途徑遞交申請，並繳付申請費210元。如有重複申請，所有申請一律作廢，已繳付的申請費不會獲得退還。

2.申領「購買資格證明書」：費用840元

申請截止後，房委會會進行電腦攪珠，在攪珠後會根據電腦以攪珠結果隨機排列的次序，發信通知次序較優先的申請者，接受申請資格和入息資產審查。若果申請人通過審查後，便會獲發批准信。申請者在收到「批准信」後，須向房委會繳付有關申請費，才可申領「購買資格證明書」。祥益地產區域董事黃慶德表示，申領證明書，須繳付申請費840元。證明書有效期一年。

3.申請提名信：費用1000元

申請人可在「居二」市場揀「心頭好」單位，「居二」單位的買賣運作，大致與公開市場的模式相同。買賣雙方可自行磋商，或透過地產代理進行交易及簽訂臨時買賣合約。揀好單位後，雙方簽署臨時買賣合約。買方須在簽訂臨時買賣合約日期起計1個月內，由代表律師向房委會申請「提名信」以確認資格，而此申請須連同買賣雙方的文件及申請費一併送交予房委會。黃慶德說，「提名信」申請費約1000元。

4.簽正式買賣合約：涉費用逾67萬元

在「提名信」發出後，方可簽訂正式買賣合約及轉讓契據，完成單位買賣手續。買方在辦理購樓手續時，須繳付下列各項費用：

(a)首期(樓價10%)：50.5萬元

購買「925」居屋單位，可承造最高九成按揭，買家須先繳付樓價一成的首期。按照凱樂苑單位成交價505萬元計算，首期金額50.5萬元。

(b)所有應繳的印花稅：逾11萬元

本年度《財政預算案》宣布調整買賣或轉讓住宅及非住宅物業須繳付的從價印花 稅（第二標準稅率）的稅階，以減輕一般家庭購置自住物業（特別是中小型單位）的負擔。自今年2月22日起，買賣價值超過493.5481萬元但不超過600萬元 的物業的印花稅為2.25%。以凱樂苑單位成交價505萬元計算，須繳交11.3625萬元印花稅。

(c)於土地註冊處登記契據文件的註冊費：450元

物業價值超過75萬元，故需繳交註冊費450元。

(d)律師費：8000元

買方自聘代表律師，律師費通常約6000至1萬元，以中位數8000元當作律師費。

(e)地產代理的佣金：5.05萬元

現時物業買賣代理佣金通常1%，按此計算，佣金5.05萬元。

計算上述5項費用，總共67.7575萬元。

5.裝修：可達30萬元

裝修費要視乎單位情況而定。凱樂苑樓齡不算太高，僅4年，成交單位實用面積不足400平方呎。參考過坊間資料，這類面積單位的裝修套餐費用約20萬至30萬元，那就當作30萬元。

上車要花近百萬

購買凱樂苑390平方呎的單位，由申請至裝修計算，共花97.8725萬元，接近100萬元，使費不算少。準買家買「925」居屋，除了考慮樓價、按揭外，「上車」費用亦要留意。現時經濟環境未算好，「上車」前最好預備多些「彈藥」。

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