【居屋2023|925居屋】近期不時聽到「925」居屋這個詞,何謂「925」居屋?現時市場上有多少這類居屋?買這類居屋需注意那些事項?若果「白居二」買家申請非「925」居屋按揭,會遇到那些問題?《香港財經時報》會拆解這些問題,並推介凱樂苑、彩興苑這兩個屋苑。
居屋2023|何謂「925」居屋?
「925」居屋,是指部分在居屋第二市場(簡稱「居二」市場)放售的未補地價屋苑,正因本身仍受到政府擔保,故若果買家買入這些居屋,只要在首次發售日期起的19年或以下,買家申請按揭時,會獲批最高九成按揭和最長還款年期25年,「925」這3個數字便是由此而來。
過擔保期居屋難借足按揭
現時申請一手居屋按揭,由於受到政府30年的擔保期,申請人可獲批最高九成(指白表)或九成半(指綠表)按揭,最長還款年期25年。但申請「白居二」資格後購買二手居屋,除非是上文所提到的「925」居屋,否則若果購買年期超過19年的二手居屋,未必可獲批最高九成按揭。
政府以首次發售日計擔保期
房屋署會為居屋提供30年擔保期,是以首次發售日期計算。銀行會按照房屋署首次將單位售予業主的轉讓契據簽署日期起計,開始計算居屋物業的年期。若果「白居二」買家選購過了擔保期的居屋,申請按揭時會遇到以下4個問題:
過了擔保期的居屋的4個問題
- a.借款人不會獲批最高九成按揭成數,隨時可能只獲批六成按揭,屆時需要繳付四成首期。
- b.擔保期內的居屋,借款人無需接受壓力測試。但擔保期完結的居屋,借款人有需要進行壓力測試。如果借款人收入不穩定,壓測不易通過。
- c.借款人無法透過增加擔保人而通過壓測。
- d.擔保期內的居屋,部分銀行只需要求申報家庭入息,但已過擔保期的居屋,需要提交入息證明文件,批核較為嚴謹。
如果想搵「925」居屋,按照年期19年計算,2004年或以後入伙或落成的屋苑可列入考慮之列。據房屋署網頁資料,搜羅以下21個屋苑:
「925」居屋屋苑資料(2005年至2017年)
屋苑 |
地區 |
單位總數(個) |
落成日期 |
東濤苑 |
筲箕灣 |
1216 |
2005年 |
尚翠苑 |
荃灣 |
962 |
2017年 |
青俊苑 |
青衣 |
465 |
2017年 |
宏富苑 |
元朗 |
229 |
2017年 |
美盈苑 |
沙田 |
216 |
2017年 |
美柏苑 |
沙田 |
288 |
2017年 |
「925」居屋屋苑資料(2018年至2019年)
屋苑 |
地區 |
單位總數(個) |
落成日期 |
凱樂苑 |
長沙灣 |
2522 |
2018年 |
啟朗苑 |
啟德 |
683 |
2018年 |
嘉順苑 |
沙田 |
248 |
2018年 |
屏欣苑 |
元朗 |
2409 |
2018年 |
銀河苑 |
梅窩 |
529 |
2018年 |
銀蔚苑 |
梅窩 |
170 |
2018年 |
彩興苑 |
牛頭角 |
1358 |
2019年 |
冠德苑 |
何文田 |
603 |
2019年 |
「925」居屋屋苑資料(2020年)
屋苑 |
地區 |
單位總數(個) |
落成日期 |
凱德苑 |
長沙灣 |
814 |
2020年 |
尚文苑 |
葵青 |
494 |
2020年 |
旭禾苑 |
沙田 |
830 |
2020年 |
裕泰苑 |
東涌 |
1226 |
2020年 |
錦暉苑 |
馬鞍山 |
735 |
2020年 |
彩禾苑 |
沙田 |
806 |
2020年 |
雍明苑 |
將軍澳 |
1395 |
2020年 |
可選半新屋苑
在這批「925」居屋,大部分是2015年後落成,是最「穩陣」,即是仍處於政府擔保期之內,年期未過19年,年期最長是東濤苑,達18年,僅差一年便到19年。
購買這類居屋,申請按揭時很大機會獲批最高九成按揭,以及最長25年還款期。這些半新居屋包括具規模的屋苑和單幢式居屋,屋苑二手盤源會較單幢式居屋多,配套設施較齊全。若果要選擇的話,據專家意見,凱樂苑和彩興苑值得留意。相關屋苑資料及專家意見如下:
1.凱樂苑
- 買賣盤數目:41個(未補價)
- 放盤叫價:480萬至720萬元
- 實用呎價:12,307至15,094元
- 最新買賣成交個案:C座(凱葶閣)高層4室,實用面積394平方呎,成交價495萬元,實用呎價12,563元(成交日期:2023年4月27日)
凱樂苑屋苑資料
地區 |
長沙灣 |
地址 |
荔盈街3號 |
座數 |
5 |
單位總數 |
2526個 |
單位實用面積 |
383至631平方呎 |
入伙日期 |
2019年3月 |
發展商 |
房委會 |
配套設施 |
兒童遊樂場、羽毛球場、園景設施 |
校網 |
小學:40.中學:深水埗區 |
專家分析凱樂苑
香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗意見:
- a.凱樂苑位近港鐵南昌站,交通方便。
- b.近400平方呎的單位(未補價)售價約400萬至500萬元,對「白居二」準買家有吸引力。
- c.屋苑樓齡新,僅4年,未過政府擔保,故可以承造最高九成按揭。
2.彩興苑
- 買賣盤數目:22個(未補價)
- 放盤叫價:430萬至620萬元
- 實用呎價:11,345至14,555元
- 最新買賣成交個案:A座(彩萱閣)高層10室,實用面積379平方呎,成交價482萬元,實用呎價12,718元(註冊日期:2023年4月20日)
彩興苑屋苑資料
地區 |
九龍灣 |
地址 |
彩盛里1號 |
座數 |
3 |
單位總數 |
1358個 |
單位實用面積 |
368至468平方呎 |
入伙日期 |
2019年3月 |
發展商 |
房委會 |
配套設施 |
兩個兒童遊樂場和休憩花園 |
校網 |
小學:46.中學:觀塘區 |
專家分析彩興苑
馬耀宗意見:
- a.由屋苑步行約7分鐘到達港鐵彩虹站。
- b.屋苑新入伙,呎價較附近私人屋苑得寶花園平3000至4000元。
購買「925」居屋,綜合專家和本報意見,須注意以下要點:
1.最好選樓齡不逾9年屋苑
馬耀宗指,首先要考慮自己長住或短住,若果想短期居住後放售,最好不要選購快將過19年的居屋,因之後這類屋苑年期過了「925」期限,在市場放售時不易獲承接。若果預視未來10年內自己會否因某些因素如家庭狀況改變而換樓的話,最好買樓齡9年內的居屋,如2010年內入伙的屋苑,不乏選擇。
2.留意居屋或遲賣而符「925」期限
由於政府曾於2003年停售居屋,部分在這段期間已落成的居屋要延遲出售,於是這些居屋年期符合「925」情況,因政府以延遲推售日期為首次發售日期起計算擔保期。據地產代理透露,如馬鞍山錦豐苑其中3座曾因停售居屋而延遲開售,仍未過「925」期限,可獲批最高九成按揭和最長25年還款期。準買家選擇相關居屋時,不妨向地產代理查詢相關事宜,或者事前到房屋署網頁查閱,網頁除了顯示屋苑的落成日期,還有關於以往居屋推售資料。
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