買樓攻略消委會報告香港樓價高企,比起Full Pay,更多的業主選擇把物業抵押給銀行承造按揭上樓。近年因應環保及可持續概念而出現的「綠色按揭」,申請人以網上方式辦理按揭手續,方便之餘亦達到減碳及無紙化的效果。當然,選用這種方式來承造樓宇按揭亦有不少注意事項,消委會綠色按揭的利率、優惠等方面解釋有關詳情,以及與傳統按揭計劃作比較。

買樓攻略|什麼是綠色按揭?

與傳統按揭計劃相比,綠色按揭有兩項「綠色」要求:

  1. 只有獲得香港綠色建築議會頒發有效「綠建環評」(HKGBC BEAM Plus)新建/既有建築認證計劃「鉑金級」或「金級」評級認證的物業,才符合申請綠色按揭的資格;
  2. 申請人由遞交按揭申請、上載申請文件以至日常帳單管理,均須經網上辦理,以達致無紙化及減碳的效果。

共有194個符合綠色按揭申請項目

目前,全港各區共有194個獲得上述認證的項目,包括私樓及資助房屋,如柏傲莊、凱匯、駿洋邨和啟鑽苑等,預計未來可獲得鉑金級或金級的新建住宅數量仍有望提升。

消委會於今年2月至3月向20間銀行查詢有關綠色按揭計劃的資料,當中有10間銀行表示有提供綠色按揭計劃,如下:

10間提供綠色按揭計劃的銀行

  1. 中國銀行(香港)
  2. 東亞銀行
  3. 集友銀行
  4. 花旗銀行
  5. 星展銀行
  6. 恒生銀行
  7. 香港上海匯豐銀行(匯豐銀行)
  8. 工銀亞洲
  9. 大眾銀行(香港)
  10. 渣打銀行

按揭保險亦適用綠色按揭計劃

要留意的是,匯豐銀行的綠色按揭計劃表明只接受具備相關認證的一手物業申請。

此外,就是次調查結果所得,倘若申請由上述銀行所提供的綠色按揭計劃,均可再申請供首置買家承造高成數按揭的「按揭保險」計劃,最高按揭成數亦可達 90%,故消費者毋須擔心申請綠色按揭計劃不能承造高成數按揭。

可選擇P按或H按

是次調查的10間銀行中,有9間銀行的綠色按揭計劃有提供P(最優惠利率)及H按作為貸款利率的計算基準;惟「星展銀行」僅提供以P作為貸款利率的計算基準。

上述銀行提供的P按實際利率分別為3.375厘至3.625厘,而除星展銀行外的9間銀行,H按實際利率則介乎3.375厘至4.383厘(見下表)。

銀行提供的P按及H按利率

銀行 最優惠利率 P按實際利率 H按實際利率
東亞銀行 5.875厘 3.375厘(MC)/
3.625厘(基本)
4.267厘
花旗銀行 3.375厘 3.375厘
星展銀行 無提供H按
工銀亞洲 3.48厘
大眾銀行(香港) 3.475厘
渣打銀行(香港) 3.625厘 3.42厘
中國銀行(香港) 5.625厘 一手:3.375厘/
二手:3.475厘
一手:4.183厘/
二手:4.383厘
集友銀行 3.375厘 4.13厘
恒生銀行 一手:3.375厘/
二手:3.475厘
3.375厘
匯豐銀行 3.475厘 3.49厘

註:表中資料截至2023年3月,最新資料以銀行公布為準。

宜全面了解優缺點後再作選擇

無論是否參與綠色按揭計劃,樓宇按揭相關的費用及利息對一般人而言,往往十分龐大。消委會指,倘若消費者能以較優惠的利率承造物業按揭,可以節省不少置業成本;加上物業按揭往往長達數十年,故消費者在選擇按揭計劃時,應以按揭利率作為主要考量。

另外,由於P按及H按計劃各有優缺點,故消費者在選擇使用哪種按揭計劃時應全面考慮,並了解日後轉換P按及H按的限制及費用。

「綠色按揭」相關優惠

根據消委會調查,10間銀行當中,屬於綠色按揭的專屬優惠可分為4大類,分別為:

  1. 額外現金回贈
  2. 保費折扣
  3. 信用卡免年費
  4. 其他優惠 /  服務

當中多達9間銀行提供、最為普遍的優惠為現金回贈,金額由3,888元至最高12,000元不等;而其他優惠及服務中,則包括有購物禮券及飛行里數等獎勵。

基本及額外現金回贈

現金回贈又可分為基本現金回贈及額外現金回贈。一般而言,不論申請傳統或綠色按揭計劃,銀行均會向申請人提供基本現金回贈;調查的10間銀行提供的基本現金回贈最高可達貸款金額的1%至2.3%。

「額外現金回贈」則是指銀行特別為申請綠色按揭人士所提供的現金回贈。除工銀亞洲外,餘下9間銀行皆會依據綠色按揭申請人的貸款金額,分級別給予申請人現金回贈。

回贈金額或被計算在貸款額內

在選擇按揭計劃時,消費者通常會將銀行給予的實際現金回贈數額與其提供的按揭利息一併比 較,從中選擇最優方案。但消委會提醒,消費者須留意,根據金管局要求,如現金回贈金額超過按揭貸款額的1%,銀行在計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。

短期內提早還款或需退回全部現金回贈

此外,各銀行對於現金回贈亦設有不同限制,例如:倘若在按揭成功批核的1年內全數還清貸款,個別銀行如中國銀行(香港)、集友銀行及大眾銀行(香港)等都要求申請人全數退回所有現金回贈。申請人在考慮提早償還貸款或為物業進行轉按之前,應了解清楚這些限制。

綠色按揭的優惠比傳統按揭更吸引嗎?

消委會將調查的銀行所提供的綠色與傳統按揭計劃作比較後,發現兩者的按揭條款差距並不明顯,且各銀行為綠色按揭所提供的優惠亦不顯著。

按揭條款+息口因素拆解

從按揭條款方面來看,首先,綠色按揭計劃的貸款利率均與傳統按揭計劃的貸款利率基本一致,即各銀行並無就綠色按揭計劃提供更為優惠的按揭利率。

其次,高息戶口方面,有提供高息戶口的8間銀行中,有7間銀行的條款與傳統按揭計劃之下的條款相同,只有渣打銀行表示在首3年可享特惠利率的最高存款額調至貸款額的60%。

現金回贈比率較微

雖然銀行為綠色按揭提供的專屬優惠種類看似琳琅滿目,但能為消費者帶來實際利益的實乃現金回贈。在有提供現金回贈的9間銀行中,有8間最高現金回贈金額介乎$6,888至$12,000;若以貸款額$600萬來計算,現金回贈佔貸款金額的比率僅0.11%至0.2%,餘下1間現金回贈為貸款額的0.1%,可見銀行給予綠色按揭計劃的現金回贈優惠亦不顯著。

綠色按揭仍未完全普及、成熟

總體而言,消委會就綠色按揭計劃向20間銀行進行查詢,僅半數(10間)銀行表示有提供此類計劃,而現有的綠色按揭計劃為消費者所提供的優惠亦不算多,反映本港綠色按揭計劃的發展仍處起步階段。故此,消費者在選擇綠色按揭計劃時,不應只著眼於綠色按揭專屬優惠,而忽略了基本的按揭利率和條款,以免因小失大。

消委會建議:給消費者

雖然綠色按揭計劃會為申請人提供多種優惠,例如現金回贈和保險折扣等,但如果與按揭計劃之間的息率差所帶來的供款差距相比,相關優惠只屬微不足道。故消費者在選用按揭的時候,不應只關注綠色按揭計劃所帶來的額外優惠,而是要比較不同按揭計劃的整體效益,尤其是計劃的按揭息率,做一個精明的消費者。

消委會建議:給業界

從香港綠色議會的數據可見,本港近年申領「綠建環評」認證的「鉑金」及「金」級的住宅項目數量有上升趨勢,加上在政府的政策推動之下,相信未來將有愈來愈多新落成物業符合申請綠色按揭的標準;在市場需求轉趨增加的情況之下,若各銀行能為綠色按揭計劃提供更多顯著的專屬優惠,相信有利於銀行拓展業務及搶佔市場份額,締造企業及消費者的雙贏。

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