買樓攻略|如果想上車,但又負擔不到私樓,買資助房屋是另一個選擇。不過,每期新居屋認購反應熱烈,不容易揀到樓,惟有到居屋第二市場揀選「心頭好」。本文介紹的資助房屋,可分為二手公屋二手居屋二手夾屋三種,並從5個不同範疇分析三種資助房屋的購買注意事項。

買樓攻略|資助房屋的類別及比較

若果手頭錢不多,符合綠表資格,可考慮買二手公屋;但若財力較好,可揀二手居屋,因供應較多。當然,另一類二手夾屋質素稍高,適宜上車。

以下嘗試從5個範疇分析這三類資助房屋的分別:

  1. 申請資格
  2. 按揭
  3. 轉售限制
  4. 補價
  5. 升值潛力

(1)申請資格:二手公屋及二手居屋

先由申請資格講起。現時,綠、白表人士可在居屋第二市場購買二手公屋二手居屋。先說可申請綠表的人士及其申請資格,以下6類人士可申請購買居屋第二市場的單位:

  1. 房委會轄下公屋的住戶
  2. 房協轄下甲類出租屋邨的住戶
  3. 房委會轄下中轉房屋的認可居民
  4. 持有由房委會或市建局發出有效《綠表資格證明書_衹適用於居屋第二市場計劃》的人
  5. 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者
  6. 持有由房委會發出有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員

申請綠表的資格

  • 單身人士及家庭組合的人士均可申請
  • 申請人必須年滿18歲
  • 以家庭組合申請的人士,申請人及家庭成員必須有親屬關係
  • 申請人及/或名列於申請表的家庭成員如屬已婚人士,其配偶亦必須名列同一份申請書;離婚人士須連同獲法庭批出絕對判令證明書(離婚案)一併交回,否則其配偶亦須名列同一份申請書內,房委會有權取消相關申請。

申請白表的資格

  • 申請者可以為一人申請者或家庭申請
  • 申請者須在申請截止日期當日已年滿18歲及必須成為所購買單位的業主,並須在香港居住滿7年,申請者及名列申請表上的家庭成員在香港的居留不受附帶逗留條件所限制
  • 由申請截止日期之前的24個月起計,直至簽訂臨時買賣合約當日,申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇
  • 申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助

「白居二」白表申請者的入息及資產限額

每年「白居二」入息和資產有一定限額。按照「白居二2022」,白表申請者每月家庭總收入及總資產淨值不得超過下列限額:

家庭人數 家庭每月總入息限額 家庭總資產淨值限額
1人 33,000元 925,000元
2人或以上 66,000元 1,850,000元

(以上表格僅供參考,最新數字或經調整)

(1)申請資格:二手夾屋

夾屋,指的是「夾心階層住屋計劃」。房協接受查詢時表示,夾屋項目屬資助房屋,根據地契條款,夾屋業主必須先向政府補價才可在自由市場出售其單位,買家並沒有特定資格限制。

(2)按揭:二手居屋可借九成半

輪到第二點,按揭的部份。如果物業樓齡不超過19年,仍可受到政府擔保,綠表人士可承造最高九成半按揭,白表人士可承造最高九成按揭,還款期25年,可選用H按(同業拆息)或P按(最優惠利率)。

但若果物業樓齡19年以上至30年以內,申請人借不足按揭,需縮減還款年期或按揭成數。樓齡30年以上物業,最高可承造六成按揭,還款期25年。

(2)按揭:二手公屋擔保期短、未必借足按揭

目前可售的二手公屋樓齡高,故通常以原先業主首次買入日期計算按揭。未補價公屋樓齡高,但首次出售日期可能是近10年的事,擔保期較短,以首次出售日期計14至15年為主,低於這個年期才有機會批出九成按揭和25年還款期。

(2)按揭:二手夾屋按揭與私樓相若

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,二手夾屋需要補價後才可出售,承造按揭跟私樓一樣。如果申請者是首次置業人士,可申請按揭保險,最高九成按揭,還款期30年,選用H按或P按皆可。

(3)轉售限制:5類二手居屋禁售期

購買二手居屋時要留意,不同時期推售的居屋有不同轉售限制,可根據首次推售年份,分為5類詳細說明:

  1. 1982至2006年內首次推售的居屋單位
  2. 2007年至2017年內首次推售的居屋單位
  3. 2018年首次推售的居屋單位
  4. 2019年及之後首次推售的居屋單位
  5. 2022年首次推售的居屋單位

1. 1982至2006年內首次推售的居屋單位

由於由首次轉讓契據日期起計的五年轉讓限制期已屆滿,故業主可向房委會繳付補價後把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓;或把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士,而無須向房委會繳付補價。

2. 2007年至2017年內首次推售的居屋單位

由首次轉讓契據日期起計第三年起,把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士。

若單位由首次轉讓契據日期起計仍處於五年轉讓限制期內,業主必須在房委會接納其補價申請後,方可訂立其單位的買賣協議。

3. 2018年首次推售的居屋單位

由首次轉讓契據日期起計第三年, 業主可在居屋第二市場出售單位予合資格人士。

由首次轉讓契據日期起計五年後,業主亦可在繳付補價後於公開市場出售單位。

4. 2019年及之後首次推售的居屋單位

由首次轉讓契據日期起計第三年起,業主可在居屋第二市場出售單位予合資格人士。

由首次轉讓契據日期起計十年後,業主可在繳付補價後於公開市場出售單位。

5. 2022年首次推售的居屋單位

由首次轉讓契據日期起計第六年,業主可在居屋第二市場出售單位予合資格的人士。

由首次轉讓契據日期起計十五年後,業主可在繳付補價後於公開市場出售或出租單位。

(3)轉售限制:二手公屋

二手公屋禁售期遠較二手居屋短。由單位首次售出日起計第三年,業主可以選擇把單位在居屋第二市場轉售予合資格人士。在單位首次售出日起計的五年屆滿後,業主可先繳付補價予房委會,然後把單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。

(3)轉售限制:二手夾屋5年內不可出售

相比之下,二手夾屋轉售期限制較嚴。根據夾屋的地契和地政總署就計劃重售限制發出的豁免書規定,在5年轉售限制期內或在轉售限制期屆滿後但未繳付補價前,均不得轉讓。若果業主有意放售,需補價後才可買賣。

(4)補地價賣樓

每逢政府推出資助房屋,包括公屋、居屋、夾屋、綠置居等時,均以低於市價的折讓價推售,折讓價即豁免地價,售予符合某些資格要求的申請人,目的是協助未能購買私樓的市民,以較優惠的售價購買這些資助房屋。若果未來業主有意在禁售期後在公開市場出售單位,需先繳付補地價後才可放售。

三類資助房屋的補地價公式

居屋、公屋、夾屋補地價的計算方法分別不大,基本上是以下公式:

補價 = 補價時市值×(購入時的十足市值-原來樓價)÷購入時的十足市值

補地價例子

用以下數據為例:

  • 補價時市值 = 4,500,000元
  • 購入時的十足市值 = 420,000元
  • 原來樓價 = 294,000元

補價 = 4,500,000元×(420,000元-294,000元)÷420,000元 = 1,350,000元

(5)升值潛力:二手居屋最受市場歡迎

在三類資助房屋當中,專家看好二手居屋的升值潛力,夾屋則最被看淡。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指,新舊居屋有供應,市場交投穩定。這類單位在實用程度較公屋吸引,較易為市場接受。

售樓彈性較夾屋為高

他續稱,跟夾屋相比,居屋可以以未補價或補價後出售。若果樓價偏低時,居屋業主可以先趁低補價,留待樓價上升時在公開市場出售。相反,若果轉售夾屋單位,補價後須隨即出售單位,業主難以趁低先補價後觀望市況,其彈性不及居屋。

(5)升值潛力:二手公屋入場費最平

馬耀宗分析說,公屋優點是入場費最平,約100萬至200萬元,但留意公屋樓齡偏舊,申請按揭和轉售會受到影響,影響投資價值。他說,如果樓市好,平價單位出售可賺到錢。但一旦如近兩年市況不好,公屋未必受到追捧,不少人寧願買較新的私樓上車盤。

(5)二手夾屋:質素參差或影響投資價值

馬耀宗說,夾屋先前只是在2、3年內建好,屋苑數目不多,市場交投不多,而且個別夾屋質素參差,部分屋苑如何文田欣圖軒曾發生短樁事件,這會影響投資價值。

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