【居屋2023｜白居二】近月居屋第二市場回升，2月份成交價按月回升1%，主要因為「白居二」買家陸續入市。「白居二」買家揀樓時，可從3個範疇考慮：包括二手居屋價格、是否穩賺、轉售限制。同時，專家分析4種情況下，「白居二」買家不宜入市。
白居二｜2月未補價居屋價升量跌
據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據，2月份居屋第二市場錄得368宗買賣個案（按簽署臨時買賣合約的成交為準），較1月份的373宗按月微跌1%，連挫兩月，但交投量仍比去年全年平均的177宗高逾1倍；至於2月份未補價物業成交總值約16.88億元，較1月份的16.73億元回升1%。
白居二｜成交未見突破
利嘉閣地產表示，「白居二」准買證於去年11月中悉數批出，旋即帶動未補價居屋交投飆升；然而居屋業主眼見市況轉好，乘勢提高叫價，個別準買家或轉往貼市價的一手私宅市場，好淡相抵下，居屋第二市場銷情未見突破。
白居二｜業主心雄趁勢調高叫價
該行指，2月份每宗居屋第二市場買賣平均作價約458.7萬元，較1月份的448.7萬元按月上升2.2%，連升3個月，反映居屋業主在市況回穩後持貨信心顯著增強，紛紛上調叫價；而急切置業的上車客相信遲買更貴，趁售價升幅依然溫和之際偷步入市。
白居二｜二手價高因折讓低
「白居二」準買家趁整體居屋售價向上入市，但要判斷個別屋苑單位售價貴或平，有學者提出兩個要點。
香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指出，首先，要比較居屋單位原先一手售價與現時第二市場售價的差距，一手居屋售價折讓會大過第二市場售價，如果一手價跟第二市場成交價相差大，反映市價相對貴一點，實際折讓低一些。他舉例說，如原先以六折開價，但在第二市場卻以八折開價，售價相對是貴一些。
居屋價高因呎價跟私樓相近
馬耀宗續稱，另一個要點是，可跟同區類似面積、樓齡、地段的私人住宅比較，私人住宅呎價跟居屋呎價差距是否很大，若果有些私人住宅和居屋呎價差距相近，反映居屋售價貴一些；但若果兩者呎價差距大，反映居屋售價平一些。
2017年中後買入或蝕讓
雖然不時看到居屋第二市場錄得獲利成交個案，但馬耀宗提醍，這要視乎最初買入時的市況。他說，按照都會居屋價格指數，2012年1月指數報73.86點，直至2017年6月報179.56點，期間累積升達143%。但2017年7月後指數下跌，2017年7月報180.63點，到了今年2月報171.89點，期間累積下跌4.8%。若果在2017年7月後買入「白居二」單位，有機會「蝕讓」。
「白居二」有兩年轉售限制
另一個要點是，購買「白居二」單位，需要留意轉售限制。居屋始終是資助房屋，若果有意在居屋第二市場買賣單位，會受到一定規限。在「白居二2022」，由買方買入居屋第二市場/「住宅發售計劃」第二市場的單位，在其轉讓契據日期起計兩年內不可在居屋第二市場或住宅發售計劃第二市場出售。
須留意補價時間
至於在買方成為業主後，可於繳付補價後在公開市場轉讓或出租單位，而何時可繳付補價，要視乎個別屋苑的轉讓限制。倘「白居二」買家購買的單位仍然在轉讓限制期內，買家在交易的首兩年內既不能在公開市場轉售，也不能於第二市場轉售其單位。
特殊因素可豁免轉售限制
但「白居二」買家在某些情況可豁免兩年內不可轉售的限制。有關特殊情況包括但不限於破產、因家庭收入大幅下降而導致難以償還按揭貸款等。房委會容許個別「白居二」買家在情況必要時，可向房屋署署長申請批准，豁免交易後首兩年內不可在第二市場轉售單位的限制。
4種情況下白居二買不宜考慮入市
居屋發展由來已久，儘管居屋第二市場雲集不同期數和年代的居屋屋苑，但礙於一些因素，「白居二」準買家揀選這些屋苑時，可供選購的居屋屋苑會有限。綜合專家和本報分析，有下列4種情況不宜考慮：
不宜考慮的原因（1）屋苑成交太少
馬耀宗分析指，留意相關屋苑的成交量，如果成交量太少，資訊不多，影響購買決定，如屋苑過去一年未有錄得任何成交，較難參考。
不宜考慮的原因（2）樓齡太高影響按揭成數
屋苑樓齡太高，影響承造按揭的成數。馬耀宗指，樓齡19年以上屋苑，未必承造到最高九成按揭，若果選購這類屋苑，要預備繳付較多首期。樓齡19年以下居屋屋苑則較易承造到最高按揭成數。
30年以上樓齡難借高成數按揭
其實，即使如專家所指樓齡19年以上屋苑，也可以靠縮短還款年期或縮減按揭成數處理，這要視乎銀行要求而定。但若果樓齡達至30年或以上，銀行提供六成按揭居多。因此，選購二手居屋時，這類樓齡高屋苑不宜考慮。
不宜考慮的原因（3）不宜買禁售期長屋苑
馬耀宗指，如果有意在自由市場放售單位，選購禁售期長的居屋不着數，如上一期「居屋2022」，轉售限制收緊至由首次轉讓契據日期起計15年後，才可以繳付補價後於公開市場出售單位。
不宜考慮的原因（4）第二市場售價貴
正如上文提到，要判斷二手居屋售價貴或平，需要跟原先一手售價和同區類似二手私人住宅單位售價比較。若果第二市場售價上升，實際折讓較一手售價折讓低，反映第二市場售價較貴，不宜「落搥」。
常見問題一：「白居二」準買家需要辦理那些手續才可買未補價居屋？
自從房委會於2017年11月通過恒常化「白表居屋第二市場計劃」（白居二）後，「白居二」每年定期推出，提供一定數量配額，讓合資格的「白居二」準買家申請。以上期「白居二2022」來說，配額為4,500個，獲配額的成功申請者須在「批准信」發出日期起計6個星期內，因應其欲購買的單位類別，向房委會及/或房協繳付費用申領白表資格「購買資格證明書」後，才可購買房委會居屋第二市場或房協的「住宅發售計劃」第二市場未補價的單位。「購買資格證明書」一般有效期為12個月。
常見問題一：居屋第二市場有何轉售限制？
在「白居二2022」，由買方買入居屋第二市場/「住宅發售計劃」第二市場的單位，在其轉讓契據日期起計兩年內不可在居屋第二市場或住宅發售計劃第二市場出售；買方成為業主後可於繳付補價後在公開市場轉讓或出租單位，至於何時可繳付補價，要視乎個別屋苑的轉讓限制。倘「白居二」買家購買的單位仍然在轉讓限制期內，買家在交易的首兩年內既不能在公開市場轉售，也不能於第二市場轉售其單位。
更多居屋2023內容
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
