【人工智能發展】隨著人工智能開發漸趨成熟，近日成為商界焦點的ChatGPT再次掀起市場對人工智能的討論。ChatGPT由人工智能研究實驗室OpenAI開發，使用者只需輸入問題，系統就能給予相對應的答案。故此，不少人士認為ChatGPT是人工智能普及化的開端，並將會延伸至不同的行業，最終或會取代不少以往需要依賴人類進行的工作領域，如醫療，法律等專業，甚至藝術創作領域，也備受威脅。
人工智能發展｜AI對房地產領域的影響預測
其實，人工智能並非新鮮事，以人工智能驅動的阿法狗在數年前已能輕鬆打敗中韓的圍棋國手。筆者相信，今天的人工智能技術實際已經可以取替人類進行一些複雜的分析，甚至思考。至於在商業上的應用程度，已經不是技術的上問題，而是行業認受性和法律框架等問題，如無人駕駛汽車大可取代人類駕駛，人工智能驅動的醫療診斷準確度或比醫生高，但法律還是未能解決交通及醫療事故責任誰屬的問題。
人工智能發展｜從業者應與時並進
於資本市場商業社會，一向尊崇專業人士。專業人士的定義，泛指掌握及閱覽大量資訊及數據，配合自身的經驗去運用案例做出分析或服務的一個群體。如今，人工智能大數據等科技，其實早可取代這些技能 。就以筆者身處的房地產專業領域來說，當下對於人工智能，有人趨之若鶩，有的則敬而遠之。無非也是恐懼人工智能將取締其在行業之角色，但於時代的巨輪下，從業者應與時並進，利用人工智能去輔助房地產行業的發展。
透過大數據分析市場的趨勢及投資者行為
人工智能的特點包括其不間斷性及高效率。應用在房地產市場上，人工智能可以在短時間內透過大數據，分析市場的趨勢及投資者行為，讓房地產開發商和機構投資者可以構思更合適的開發方案、投資策略以及風險管理方案。
早於數年前，歐美有不少致力於房地產人工智能應用的初創科技公司創立，其中不乏重點開發人工智能驅動的商業房地產財務分析平台。
人工智能也會進行營業淨利分析
使用者只需提供物業基本資料，在一鍵之間即能提供商業物業的財務模型及得知影響其投資價值的因素，包括收入、地理位置、物業周邊的配套設施資料，如學校、交通、生活設施等。人工智能同時也會進行營業淨利分析，了解物業投資的風險及機會。透過科技的協助，房地產機構投資者能作出更好的投資組合的配置與選擇。
過往需協調建築師及測量師才能得出正確結論
現時，一般房地產開發商及機構投資者都會對土地開發進行不同的情境方案分析，務求得到土地開發的「最高且最佳使用」方案(Highest and Best Use)，這就是房地產開發方案諮詢，也是產業測量師的專業服務範疇之一。目前投資方一般都依賴內部的測量師，或委托獨立的測量師行進行諮詢。可是房地產開發方案，除了紙上談兵地計算財務效益外，也要配合建築師的設計。
故此「最高且最佳使用」方案，一般都要協調建築師及測量師，才能正確有效地得出結論。
透過人工智能可加速投資者的決策過程
以往，這過程需時長久，耗費不菲，亦難免出現人爲失誤。但透過人工智能的驅動，系統分析相關的可變因素，包括市場趨勢，開發項目的財務模型、建築法規、土地出讓合同的規條、規劃法規，以及相關政府部門過往的審批案例等，便可在彈指之間，剖析不同建築設計方案和不同情景的財務分析，從而得出地產項目的最高且最佳使用(Highest and Best Use)方案。這加速了投資者的決策過程，也節省了產業測量師在數據收集和研究法例的時間。
大數據將有助降低成本
配合人工智能在上述的應用，房地產機構投資者及開發商可以利用更低的成本，和可控的風險系數去決定地產開發及投資方案，運用人工智能驅動的大數據分析，從交易來源、銷售 、城市環境和資產投資行為等多樣化數據，得出有效的決策。
AVM長遠來說能使資本市場穩定安全
另外一個或許更簡單的應用，就是以人工智能驅動的智能估值模型（“AVM”）來處理房地產的估值。以香港的房地產估值市場為例，房產估值一般由產業測量師專責處理，也正在面臨新興的AVM之衝擊。筆者認爲，AVM或可令機構投資者，銀行及監管機構等，有一個風險控制的可能，撇除專業人士的人為錯誤及操縱，長遠來說能使資本市場穩定安全。
3項阻力影響普及
總括來說，人工智能應用只會隨著時間的發展而不斷普及，至於其應用在不同行業時，一般會面對的阻力，乃來自於科技發展進度、行業既得利益阻力及法律責任框架等三方面。故此，要判斷人工智能將來對某行業的影響，不妨細思這三方面的情況。
撰文：盧銘恩（華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人）
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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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