港股分析】恒基兆業地產(恒地)為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資,是香港主要地產發展商之一。此外,恒地亦直接持有附屬公司恒基兆業發展(0097.HK)及三間上市聯營公司,即香港中華煤氣(0003.HK)、香港小輪(0050.HK)、美麗華酒店(0071.HK)。

港股分析|平穩增長股恒基

  • 股票代號:0012
  • 股息率:6%
  • 市值:$1400億
  • 業務類別:地產業
  • 集團主席:李家傑、李家誠
  • 主要股東:李兆基(72.8%)

港股分析|恒基5年業績

年度 2017 2018 2019 2020 2021
收益(億) 280 220 242 250 235
毛利(億) 126 120 128 153 121
盈利(億) 308 312 170 102 132
每股盈利 6.36 6.44 3.51 2.11 2.73
每股股息 1.41 164 1.8 1.8 1.8

恒地有多間附屬及聯營公司

恒地有多間附屬及聯營公司,因此整個集團包括多個業務。簡單來說,可以將恒地的業務分成3 大類,第一是物業發展,第二是物業租賃,第三是其他業務。

若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加,以經營盈利去分類,即下圖所示,可見地產業務佔了最大部分。

地產仍是恒地的重心

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圖片:恒基兆業地產
地產仍是恒地的重心

由於恒地的聯營及合營公司提供了相當的盈利,而上圖數字並未包括,因此要考慮這些公司的貢獻,而這些公司的核心業務,其實大部分都與地產有關,例如香港小輪、美麗華酒店,以及眾多在內地的合營公司,因此地產仍是恒地的重心。

本質是一隻不錯的優質股

香港本身地少人多,由於人口不斷增加,但長期的土地供應有限,因此令土地有一定價值,在香港從事地產發展,過往年代是一門甚為好賺的生意,不過,近年的增長力及賺錢能力比過往有所減弱,但對於較大型及有優勢的地產發展商,仍是一門不差的生意。

故此,在香港的大型地產發展商,都有基本的企業質素,在香港及內地從事地產的大型發展商恒地,本質是一隻不錯的優質股。

恒基部分收租物業有相當的質素

若不計物業重估收益,物業發展及物業租賃是主要部分,發展部分將成為恒地的潛力,而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流,同時持有的物業質素不差,令整個恒地有穩中求勝的特質。

恒基部分收租物業有相當的質素(有些並不是全資擁有),例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等,加上近年用$500億投得中環海濱商業地王,該地有相當的優質度。

發展力不過不失

香港地產業最好賺的年代,已經過去,長遠樓價不會倍升,但仍可平穩及有基本增長。發展商賺錢能力仍然存在,但就不能視為十分好賺或高增長類。

有一段時間,中國內地地產商在香港高價搶地,但隨著內地地產商因負債等問題轉弱,香港地產商相對較穩健,相信會令香港地產商處於較有利位置,同時香港地產商將回到較合理的賺錢水平。

恒地有穩中求勝的特點

基本上,恒地有穩中求勝的特點,物業租賃是穩的地方,而物業發展則是潛力所在,香港樓價長期仍平穩,持有土地者當然有一定的潛力,恒地有多個項目已成功收購八成或以上業權,以及全部業權,這些位於市區的項目,擁有相當的價值。

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圖片:恒基兆業2021年年報
恒地發展項目資料

恒地收租物業資料

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圖片:恒基兆業2021年年報
恒地收租物業資料(1)
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圖片:恒基兆業2021年年報
恒地收租物業資料(2)

從上表可見,恒地很積極利用收購舊樓,去提供市區樓的土地儲備,這些重建後的市區樓,呎價雖然不低,但往往有價有市。由於市區土地供應有限,利用收購舊樓,成為了其中一個主要的發展模式,上述土地均有一定的發展潛力。

中國業務發展

中國業務發展亦是恒地的其中一個增長力,恒地積極發展內地業務,與內地發展商合作,在多個城市都有項目,同時有相當多的土地儲備。

恒地於中國多個城市的可供發展之土地儲備,合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎,當中約7成發展為住宅物業,其餘則發展寫字樓及商場。

本港擁有最多新界土地的發展商

在內地發展商因負債問題影響下,恒基相對會較有利,因此,內地業務都是恒地其中一個增長動力來源,加上恒基相對比內房穩健,更能把握到各種市場機遇。

在整個恒地的長遠發展中,持有的農地是最大的潛力所在,恒地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地的發展商。

古洞北及粉嶺北為粉嶺、上水新市鎮擴展部分

根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》,確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/上水新市鎮擴展部分,容許原址換地,令私人土地業權人可發展個別私人項目。

恒地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地,約80萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則可能會被政府以現金補償方式,收回作公共用途。

恒地於區內擁有約647萬平方呎土地

至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面,恒地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議,洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮,容納約6 萬個新增住宅,約一半為私營房屋。

從上述的發展方案中,可見恒地都有利益。當發展商在開發區持有農地,政府有可能邀請發展商加入參與發展,或是換地模式,又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案,對於早在多年前,以低價買入農地的發展商,都有著巨大的利益。

農地的價值將會提升

政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應,但仍要相當長的時間,當然,會令政府減少對農地的依賴。

但在長遠而言,政府仍會發展其他大型新市鎮,以滿足人口增長,當中一定涉及新界的農地,其中不少都由發展商持有,這些農地的價值將會提升,擁有最多農地的恒地,擁有一定的長遠價值。

恒地物業租賃提供穩定現金流

整體來說,恒地有一定的質素,物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流,而物業發展則保持平穩增長,因此這股有穩中求勝的作用。

由於恒地本身已龐大,因此就算有上述的增長,都不是爆升類型。中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動,但長遠的價值不錯,但投資策略就一定要長期,才能見到企業的真正價值,是一間平穩增長型的企業。

長期投資收息策略

雖然地產增長力不及過往年代,但長遠仍有平穩增長力,加上香港經濟慢慢穩定,地產企業將會重搭增長力。恒基現時處合理水平,這股適合中低風險的投資者,現價都可分注或月供投資,長期收息,以及有基本增長力。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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