【港股分析】恒基兆業地產(恒地)為一間於香港及內地之地產發展集團。其核心業務包括物業發展及物業投資,是香港主要地產發展商之一。此外,恒地亦直接持有附屬公司恒基兆業發展(0097.HK)及三間上市聯營公司,即香港中華煤氣(0003.HK)、香港小輪(0050.HK)、美麗華酒店(0071.HK)。
港股分析|平穩增長股恒基
- 股票代號:0012
- 股息率:6%
- 市值:$1400億
- 業務類別:地產業
- 集團主席:李家傑、李家誠
- 主要股東:李兆基(72.8%)
港股分析|恒基5年業績
年度 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
收益(億) | 280 | 220 | 242 | 250 | 235 |
毛利(億) | 126 | 120 | 128 | 153 | 121 |
盈利(億) | 308 | 312 | 170 | 102 | 132 |
每股盈利 | 6.36 | 6.44 | 3.51 | 2.11 | 2.73 |
每股股息 | 1.41 | 164 | 1.8 | 1.8 | 1.8 |
恒地有多間附屬及聯營公司
恒地有多間附屬及聯營公司,因此整個集團包括多個業務。簡單來說,可以將恒地的業務分成3 大類,第一是物業發展,第二是物業租賃,第三是其他業務。
若果不計及投資物業及發展中投資物業之公允價值增加,以經營盈利去分類,即下圖所示,可見地產業務佔了最大部分。
地產仍是恒地的重心
由於恒地的聯營及合營公司提供了相當的盈利,而上圖數字並未包括,因此要考慮這些公司的貢獻,而這些公司的核心業務,其實大部分都與地產有關,例如香港小輪、美麗華酒店,以及眾多在內地的合營公司,因此地產仍是恒地的重心。
本質是一隻不錯的優質股
香港本身地少人多,由於人口不斷增加,但長期的土地供應有限,因此令土地有一定價值,在香港從事地產發展,過往年代是一門甚為好賺的生意,不過,近年的增長力及賺錢能力比過往有所減弱,但對於較大型及有優勢的地產發展商,仍是一門不差的生意。
故此,在香港的大型地產發展商,都有基本的企業質素,在香港及內地從事地產的大型發展商恒地,本質是一隻不錯的優質股。
恒基部分收租物業有相當的質素
若不計物業重估收益,物業發展及物業租賃是主要部分,發展部分將成為恒地的潛力,而租賃部分則為這企業提供穩定的現金流,同時持有的物業質素不差,令整個恒地有穩中求勝的特質。
恒基部分收租物業有相當的質素(有些並不是全資擁有),例如國際金融中心、四季匯、宏利金融中心等,加上近年用$500億投得中環海濱商業地王,該地有相當的優質度。
發展力不過不失
香港地產業最好賺的年代,已經過去,長遠樓價不會倍升,但仍可平穩及有基本增長。發展商賺錢能力仍然存在,但就不能視為十分好賺或高增長類。
有一段時間,中國內地地產商在香港高價搶地,但隨著內地地產商因負債等問題轉弱,香港地產商相對較穩健,相信會令香港地產商處於較有利位置,同時香港地產商將回到較合理的賺錢水平。
恒地有穩中求勝的特點
基本上,恒地有穩中求勝的特點,物業租賃是穩的地方,而物業發展則是潛力所在,香港樓價長期仍平穩,持有土地者當然有一定的潛力,恒地有多個項目已成功收購八成或以上業權,以及全部業權,這些位於市區的項目,擁有相當的價值。
恒地收租物業資料
從上表可見,恒地很積極利用收購舊樓,去提供市區樓的土地儲備,這些重建後的市區樓,呎價雖然不低,但往往有價有市。由於市區土地供應有限,利用收購舊樓,成為了其中一個主要的發展模式,上述土地均有一定的發展潛力。
中國業務發展
中國業務發展亦是恒地的其中一個增長力,恒地積極發展內地業務,與內地發展商合作,在多個城市都有項目,同時有相當多的土地儲備。
恒地於中國多個城市的可供發展之土地儲備,合共自佔樓面面積約3200 萬平方呎,當中約7成發展為住宅物業,其餘則發展寫字樓及商場。
本港擁有最多新界土地的發展商
在內地發展商因負債問題影響下,恒基相對會較有利,因此,內地業務都是恒地其中一個增長動力來源,加上恒基相對比內房穩健,更能把握到各種市場機遇。
在整個恒地的長遠發展中,持有的農地是最大的潛力所在,恒地持有約4500 萬平方呎新界土地儲備,為本港擁有最多新界土地的發展商。
古洞北及粉嶺北為粉嶺、上水新市鎮擴展部分
根據政府公布《新界東北新發展區規劃及工程研究》,確認古洞北及粉嶺北作為粉嶺/上水新市鎮擴展部分,容許原址換地,令私人土地業權人可發展個別私人項目。
恒地於發展區內共擁有240 萬平方呎土地,約80萬平方呎土地可符合原址換地之條件,其餘則可能會被政府以現金補償方式,收回作公共用途。
恒地於區內擁有約647萬平方呎土地
至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面,恒地於區內擁有約647萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議,洪水橋可發展成為一個人口約21 萬人之新市鎮,容納約6 萬個新增住宅,約一半為私營房屋。
從上述的發展方案中,可見恒地都有利益。當發展商在開發區持有農地,政府有可能邀請發展商加入參與發展,或是換地模式,又或以現金補償模式進行。無論是哪一個方案,對於早在多年前,以低價買入農地的發展商,都有著巨大的利益。
農地的價值將會提升
政府的東大嶼計劃雖然能提供一定的房屋供應,但仍要相當長的時間,當然,會令政府減少對農地的依賴。
但在長遠而言,政府仍會發展其他大型新市鎮,以滿足人口增長,當中一定涉及新界的農地,其中不少都由發展商持有,這些農地的價值將會提升,擁有最多農地的恒地,擁有一定的長遠價值。
恒地物業租賃提供穩定現金流
整體來說,恒地有一定的質素,物業租賃可說是提供了穩定而理想的現金流,而物業發展則保持平穩增長,因此這股有穩中求勝的作用。
由於恒地本身已龐大,因此就算有上述的增長,都不是爆升類型。中短期可能因政府土地政策而對股價略有波動,但長遠的價值不錯,但投資策略就一定要長期,才能見到企業的真正價值,是一間平穩增長型的企業。
長期投資收息策略
雖然地產增長力不及過往年代,但長遠仍有平穩增長力,加上香港經濟慢慢穩定,地產企業將會重搭增長力。恒基現時處合理水平,這股適合中低風險的投資者,現價都可分注或月供投資,長期收息,以及有基本增長力。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)
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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。
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