綠置居按揭｜無入息證明、申報家庭入息借貸注意事項＋實例拆解

【綠置居｜居屋按揭】新一期綠置居將於3月28日開始揀樓，合共4,693個單位。這批單位的預計關鍵日期介乎於2025年至2026年，以現時居屋按揭最快可於入伙一年前申請計，亦即是說揀到「心頭好」的買家，至少2024年中後，才要準備申請按揭。在此之前，是不是沒有甚麼可以準備？

綠置居按揭常見問題

有關綠置居按揭的問題，還包括：

以近日一個實例作解釋。客戶以家有長者計劃，綠表購入新居屋單位，但由於不同銀行對一手居屋按揭計算有不同準則，有部分銀行要求以99減人齡去批出按揭年期，而客戶家中長者已經逾85歲；為了可以盡做最長25年的按揭年期，便要加添一位家庭成員作聯名業主。

客戶想保留子女的首置名額，不希望影響他們日後的理財計劃，於是便以自己作為聯名業主。但問題是，客戶本身為家庭主婦，沒有入息，能否成功獲批按揭？

其實，由於新居屋有政府擔保，基本上銀行只會要求按揭申請人申報「家庭入息」便可以，銀行未必會要求提供入息證明文件。以上述個案為例，客戶與長者業主二人雖然沒有入息，但計及其子女收入的家庭總入息，完全可符合銀行審批要求，只要客戶信貸紀錄良好，要批出按揭是沒有難度的。

不過，不要以為申報入息就等同可以「亂咁噏」。如果申請人本身有私貸等債務，而銀行計資助房屋按揭入息要求時，仍要符合供款佔入息比率不超出50%這個基本規定，因此如私貸等債務每月還款金額太高，再加上按揭供款，家庭入息或要「不合理」的高，才足以通過要求。

過去我們曾有客戶，由於每月私貸還款要約3萬元，而將來按揭每月供款要約2萬元，即客戶每月還款要約5萬元，為符合供款佔入息比率不多於50%的要求，客戶便自行申報每月入息有10萬元，期望可以過關。

可是，由客戶的工作性質、年資等資料去看，即使說是家庭入息有逾10萬元仍然有點「超現實」，最終銀行仍拒絕批出申請。最後在我們協助下，客戶才於另一家銀行獲批按揭。

由以上個案可見，如若本身有較多的負債或是債務重組中，又或是信貸評級極差，例如「G級」或以下的人士，甚或是破產中的話，建議考慮在購入單位時以其他家庭成員作為業主。

另外，做了其他物業或貸款的擔保人，申請居屋按揭時，不同銀行有不同處理方式，有銀行會扣減按揭成數10%，有銀行會要求客戶先「甩擔保」，但亦有銀行不受影響。

簡而言之，不同銀行對資助房屋審批的取態會有不同，即使同一銀行，對一手或二手未補居屋的按揭批核準則也會有差異。如有疑問，建議於揀樓前先找專業人士作評估，或可早點找到解決方案，令上車更順利。