樓市走勢2023｜一如所料，在新盤狂推盤下，二手市場轉靜，連發展商都明言，經過一輸急先鋒後樓市靜了下來，但並不代表「冇力」，而是等待下一次突破機會。自長實及新地合作發展商的屯門青山公路飛揚二期以低價震撼後，其他新盤不跟隨，料新盤暢旺情況也會放緩下來。
樓市走勢2023｜中小型新盤單位主導市場
除了長實外，最近開價新盤只以貼近二手價開售，飛揚二期較一期平17%的現象暫未在其他樓盤出現。尤其以細價樓600萬元的樓盤作為主力對象，往往收到市場良好反應，反映了中小型住宅仍是主力，以富人購買力為主的豪宅仍是少數，對大市的啟示性不大。
樓市走勢2023｜長實新盤低開吸客
長實主席李澤鉅在上周屯門飛揚開價後表示，集團一向都很貼市，「有機會買到平少少的地，為何不賣平些？」飛揚2呎價只是約1.1萬元，而且60%單位都是400萬元以下，可見「樓價是affordable（可負擔），我們想更多人上到車」。
樓市走勢2023｜地價平未必代表樓價平
此句說話對於其他發展商而言確實有點壓力。老樓早前說過，「發展商低價買地，並不代表低價賣樓」，這是商業策略，在這時連樓價也惹起中央關注之時，李主席突然說出這觀點，或許對未來樓價帶來啟示。
發展商前瞻市況預示樓價走勢
《路透社》2021年報道，引述3名主要發展商以及1名熟悉相關會談香港政府顧問，指中央官員在一場閉門會談上傳遞上述訊息。報道引述消息人士稱，他們被告知「遊戲規則已改變」，中央政府不再容忍「壟斷行為」，關住如何解決本港樓價問題。受疫情及加息等因素影響，香港去年樓價終止13年的升勢，大幅下跌15.59%，創24年以來最大年度跌幅。
樓價或受突發因素影響未可預期
影響之下，物業市值資不抵債的「負資產」宗數，在去年第四季末按季飊升近22倍至12,164宗，創近18年新高 ，在樓價下跌後，個別在「高峰」期無法上車的星斗市民又燃起置業夢，這便是有政治背景的高層所預見的。
至於樓價會否一如預期再度大升，老樓認為這也不是可以控制的，主要還要看本港購買力和整體供應量能否到位。
最多人預期來年樓價平穩或回落
縱使去年樓價錄得15%跌幅，然而中大香港亞太研究所在今年一月公布的民意調查中，逾75%受訪者認為現時香港住宅樓價水平過高，只有14%覺得合適。至於對未來一年住宅樓價走勢預測，約36%受訪者認為與現時差不多，覺得上升和下跌的分別有23%和31%。
在那些估計樓價將下跌的受訪者中，最多人認為樓價將下降半成至少於一成，達37%，而預料樓價會上升的受訪者中，多於一半認為樓價將上升半成至少於一成。
樓價止跌後未必回升
差餉物業估價署公布的1月份臨時數據顯示，今年1月份私人住宅售價指數報336.1點，較去年12月上升約0.6%，終止連續7個月的跌勢，較去年1月則仍低約14%。雖然止跌，但並不一定會大幅回升，這點大家可以再觀察多一個月新盤推盤價能否絕地提價而判斷。
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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。
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