理財個案】37歲家庭主婦育有兩名子女,丈夫負責工作謀生,擁有一層未斷供的自住樓,每個月減去支出後可儲蓄約15,000元,尋求投資方法把60萬現金滾上100萬元,目標買多一個單位。

理財個案(1)讀者來信:37歲家庭主婦想買多個單位

老師,我是37歲的一個家庭主婦,有一小三女和一個1歲多仔,老公負責搵錢。有一未供完物業(自住)我每個月減去支出後可儲蓄約15,000元,有約60萬現金可作投資。怎樣可以把錢滾到100萬?我想買多一個單位,9成按。老公人工應可以過到現住單位加將來新細單位的壓力測試。謝謝你。

理財個案(1)龔成老師分析︰資產集中在物業上會造成風險

如果你再買入物業,資產會集中在物業上造成風險,這方面你要留意。

現時香港的樓市處於合理區較上部,雖然有回調,但仍然不算便宜。若你買入第二間物業是為了投資,就要考慮投資值博率。

以你每月的儲蓄+現時的資產,想滾存到100萬,不算十分困難。

約7至8千元做月供

你可以投資「平穩增值股」和「潛力股」。

現在你每月先用5成儲蓄,即約7至8千元做月供。其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。

至於60萬現金,你可以先動用當中的30萬,分注買入「平穩增值股」,嘗試自己投資。

最好先預留半年開支

餘下的現金,我地就等機會,當大市出現較大回調,就加大力度掃貨,然後作長線投資。

我假設投資回報有10%(連股息再投資),你每月投資15,000元 + 60萬本金,3年後大約會增值至100萬。不過時間較短,回報較易出現波動,建議用5年作目標好。

另外,你老公是家庭收入唯一支柱,財務上建議先做好防守部份。投資前,最好先預留半年開支才開始投資會較好。

理財個案(2)讀者來信:已退休主要產資係層樓

龔老師,其實投資喺股票嘅錢都係有限數,應該唔會放晒成副身家之前投資股票都蝕咗好多錢,不過都仲係可以,我反而想問吓你覺得樓市有冇機會升返,因為樓市跌更多的。

已經係退休,主要資產係層樓,而家跌咗百幾萬,之前價值7,000,000元。

諗住做逆按揭

諗住做逆按揭,因為係計做逆按當時的資產值。其實我就本來是打算差唔多,淨返唔多錢嘅時候先開始做逆按。

不過如果越跌越低,咁就做。

理財個案(2)龔成老師分析:投資低風險工具

如果你退休,就要投資一些低風險,有現金流的工具,收息股可以是其中一部分,但不能太多,逆按揭是可以考慮的工具,我相信樓市已經跌定,之後會平穩,但相信不能大升。其實,你最重要是建立一個「平衡、低風險」的財富組合,可以將財富,分成5部分。

建立收息股的組合

第一部分投資收息股,你可以建立一個收息股的組合,目標是4%-6%的股息率的收息股,例如港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、恆生(0011)、置富(0778)、陽光(0435)、高息基金(3110)都可以。

第二,投資債券,你可以選擇A評級的債券,年期較長都可以,但利息卻不高。你可以到銀行問問。

投資低風險類產品

第三,投資年金,你可以睇睇,這是適合你的產品,零風險,可以有穩定回報。

第四,你亦可投資銀行低風險類的產品,你可自行到銀行了解下,總之是「低風險,持續現金流」的。

第五,持有現金,除了可做定期外,現金亦可以為你的後盾,以備不時之選。同時,若投資市場大跌,你可以在這時買到更多的收息股,股息率會進一步上升。

理財個案(3)讀者來信:屯門掃管笏有否投資潛力?

龔成老師,我有投資問題,想請教老師,本人於2020年5月連稅6,100,000元買了屯門471尺,兩房單位,最近已收樓了。想請教吓老師,你認為我應該以6,700,000元放盤好,定係以出租$12,000好,屯門掃管笏有否投資潛力?謝謝老師的指教。

理財個案(3)龔成老師分析︰香港樓作為自住的價值仍在

呢個要睇翻你買物業的目的。

如果你是買樓係用作長線投資的話,就要考慮投資值博率。

香港樓作為自住的價值仍在,相信樓市最差的時期已經過去,中短期不會大跌,也不會大升,以穩定為主。

長線新界東北發展以住宅為主

如果你資金足,想用佢當係多個收息資產,放租係可以。同時,如果你財富組合物業佔比少,都可以持有這物業。

其實政府長線在新界東北,都係有發展計劃,估計未來交通會日漸完善。但估計唔會短時間內發生,所以你應用現時環境狀況去做考量。

而且,長線新界東北發展,係會以住宅為主。你可以預期人口增長,會比該區職位增長為快。所以,大部份人要工作,都要往外走。

屯門樓價與市區有距離

屯門是大型的住宅區,商業活動少。而且地理位置上,較遠離市區,因此樓價與市區有距離。

隨屯門港鐵通車,屯門區交通會較以前便利。但始終屯門跟市區有一定距離,而掃管笏雖在屯門﹐但隔離港鐵站較遠,未能明顯受惠。

因此,掃管笏升值潛力不是無,但唔會話好高。因為所有利好因素都反映左,而掃管笏配套都唔會有好大改善。

理財個案(4)讀者來信:樓宇買賣問題

你好龔老師,一向有留意你的fb分享。最近有些樓宇買賣事宜令我相當煩惱,希望你能給予意見。

近年樓價下跌,希望藉此更換大單位。

原有早年購入的物業(購入價為598萬,450呎,樓齡42年,已供款6年半)由於家人有單位予我和先生居住,故這單位用來放租。

心儀單位被搶

1月初完約後便同步放租及放賣,1月市場氣氛未轉好,所以決定簽約放短租6個月。誰知2月較多人有意購入單位,可惜已簽租約。唯有客願意出$610萬(稍高於銀行估價,扣除雜費,只是與當年購入價打個和)亦會等到8月底租約完成交。

另一方面,也有物色附近的單位,有意購入貝沙灣2房(650呎,大約1500-1600萬)單位,市價比去年便宜了。可惜遇上心儀單位已被人出票搶去了。(我不賣出現有的,不夠資金換樓)

家人認為樓價有下調空間

家人認為樓價有下調空間,勸我再觀看市道走勢才決定。

此外,亦考慮到明年很大機會到外國工作一年,即使購入單位也會暗暗放租。

我不知現在是否適時決定以這價錢賣出單位呢?還是回港後才重新計劃呢?

希望你能抽空解答,謝謝。

理財個案(4)龔成老師分析︰香港樓市長遠會平穩

你最好將一買一賣的動作,盡量時間接近,這樣就不用太理會樓市升跌因素。只要你資金足夠,換樓是可以的,可以近期進行。

香港樓市,相信最差時期已過,不會大跌,長遠會平穩。

首先要睇經濟基本面,除非外圍不利因素令經濟好差,否則,現時睇香港的經濟不會太差,相信之前疫情最差時期已過,因此經濟正好轉中。這個因素,令樓價不會大跌,會平穩。

香港買樓需求仍大

另外是加息因素,加息對樓市會不利,這就是2022年樓價回落較多的原因,不過,這個因素基本上已反映,加上香港買樓需求仍大,相信不會大跌。

至於內地資金買香港樓,相信香港樓的吸引力,未必及過往,因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求,但不會因此而大幅推高樓價。

在長遠計,我仍相信樓市在長遠計,因供求關係,較難大跌,不過,也不會有大升的情況出現。

政府將加大力度找地起樓

樓市始終需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但未買樓,這些是「潛在需求」,過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。

不過,近年移民的確令需求略為減少,加上政府將加大力度找地起樓,所以長遠,供求將慢慢好翻,無過往咁失衡。

長遠計樓價會平穩

政府現時有較大決心處理好樓市問題,我相信會令之後的供應增加(不是中短期,要長期才慢慢見到),因此,樓市不會大升,但相信都較難大跌(始終需求大)。

長遠計,樓價會平穩,不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩,同時,由於需求大,要大跌也不易。

香港樓作為自住的價值仍在

因此,香港樓作為自住的價值仍在,中短期不會大跌,也不會大升,以穩定為主。長遠來說,暫時睇未必會大跌,最多只會平穩加少少向上。投資價值,就只是一般,未見好吸引的水平,自住則合理,可以考慮。

所以,如果你這個大屋是長線用作自住,我建議你考慮重點唔係放係短期升跌,而係諗佢長線(未來10-20年)是否符合你人生規劃,同時又有信心供得起,咁就可以考慮入市。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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