香港樓市處拾級而上階段！一個情況下：將現一二手雙軌並升局面

【香港樓市走勢2023】環球金融市場乍現「黑天鵝」！美國接連有銀行出現經營困難，令人聯想到2008年金融海嘯時的「雷曼」事件，難免影響市場信心。

香港樓市交投卻是「愈升愈有」

港股的每日成交金額呈回調，恒生指數亦一度跌至近19,000點水平，反映投資市場波動。

反觀樓市交投卻是「愈升愈有」，二手表現向好，鐵路沿線物業表現更加理想。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料統計70大鐵路沿線屋苑，2月共錄785宗二手註冊，較1月的562宗大增約39.7%；相比同期全港二手住宅註冊量按月升約27%，70大鐵路沿線屋苑註冊量升幅更大。

與此同時，2月二手私樓帳面獲利比率高達逾84%，已創4個月新高。據土地註冊處資料顯示，首季至截至3月14日共錄9,733宗二手住宅註冊，已超去年第4季，並已創3季新高，預計首季二手成交則有望達1.4萬宗，按季大升約68%。

隨著香港樓市前景漸入佳境，發展商新盤攻勢浪接浪，新近位於何文田及屯門的矚目新盤，雙雙以震撼價推售，相信短期將繼續是一手「天下」。

筆者預期，3月一手成交宗數有望達到約2,800宗水平，創約4年新高。首季新盤貨如輪轉，成交有望重返4,200宗水平，按季大幅反彈約3.9倍；期內至於樓價，相信首季可升6%。

雖然環球出現「黑天鵝」影響整體投資氣氛，但是並未為本港樓市構成負面影響。相反，美國聯儲局月底於加息取態上變得審慎，有望放緩加息步伐之餘，甚至可能提早開始減息，減少香港樓市的利淡因素。

談起息口問題，近期樓市在多個利好因素下極速反彈，按揭申請量明顯回升，銀行業在承造樓按上取態相當積極。根據市場報道，本港有大型銀行調整二手物業H按(拆息按揭)的封頂息口上限0.25厘，實際按息由3.625厘減至3.375厘。

大行帶頭減封頂息，勢為按揭市場帶來指標作用，有助抵銷市場對加息的恐懼情緒，對樓市屬於利好。最終得益的，是一眾「有得揀」的買家。

樓市的信心未受外圍因素大幅影響，「美聯信心指數」最新報65.7點，按周微跌0.2%，已連續兩周穩企逾65點水平，走勢窄幅上落，更已連續11星期高於平均值，預示樓價保持上升動力。

「美聯樓價指數」最新報151.25點，按周升0.33%，連升10周，創自去年11月後的16星期新高；若與四星期前相比，則升2.21%；本年迄今升3.57%。

筆者相信，香港樓市正處於「拾級而上」的階段，相信只要新盤向隅客慢慢回流二手市場，屆時樓市將有望突破，出現一二手雙軌並升的局面。