【理財個案】夫婦月入共8.5萬、有一4歲兒子，現居大埔3房單位，另有一個同屋苑細單位收租。兩個單位都未供完，想再搬較大單位，求最佳換樓理財方法！
理財個案｜讀者來信：夫婦月入共8.5萬、有4歲兒
余小姐，您好！想向你請教本人的情況，看看能否給予些方向。
- 本人收入5.5萬、太太3萬、小兒4歲，9月升K2
- 我們現居大埔3房單位（面積約600多呎），另有一個細單位在同一屋苑收租（面積約350呎，收租每月13K）
- 細單位約在8年前與太太聯名買入，供款餘額約100萬
- 大單位約在6年前買入，供款餘額約 230萬
- 我們沒有其他債項
有自住樓有細單位收 租想再換大單位
問題是：我們想搬較大的單位(心儀九龍中或港島東. 搬的原因是想鄰近工作或小兒將來升小一)，但想保持有一個細單位收租的情況。你會建議我們將兩個現有單位出售，然後我們各買一個？
留細單位收租 vs 現兩個單位全賣
還是將現有細單位轉到我太太名下，然後用我名字買大單位呢？另有一掙扎是，是否將現兩個單位全賣，然後只買一個再大點的單位？明白問題可能較長，但若能蒙指導，不勝感激！
Simon
回覆理財個案｜換樓方案
Simon多謝你的來信！本人明白到你的憂慮為了兒子的升學及成長 ，希望更換較大生活空間而優質校網並存的地區作換樓目標！基於你現時已擁有的資產和收入作分析，以下的理財方案是希望能保持長遠的退休租金收入、儘量減少不必要的印花稅開支和提升現時的住屋質素作平衡！茲因Simon所提供的家庭現金流及資產狀況不夠全面，請讓我儘管假設你們夫婦二人是擁有固定工作及收入的情況下，提供此換樓方案作參考！
理財目標一：簡化現有物業的業權
可見現時Simon和太太持有的細單位不論在地點或租金回報上，仍是相當有優勢的! 故此我建議可繼續保留此單位作長遠收租之用! 為了集中預留Simon的收入能力作將來換樓申請按揭時的財務預算，我建議Simon先將細單位的業權完全轉至太太全權名下擁有，在整個轉讓業權的過程中你需要留意以下四大重點。
建議將細單位業權完全轉至太太
涉及轉讓一半業權時產生的印花稅開支，所產生的印花稅大約是按申請轉讓時該物業的市價作基本計算！在轉讓業權時需要付出的律師及雜費開支。而太太亦需要重新讓銀行批核和通過對現手持細單位餘下按揭供款的承擔能力作壓力測試，整個程序需要預留相關約二至三個月作完成整個轉換業權手續。
理財目標二：放售現有大單位
因Simon沒有詳盡說明你現在手持的現金狀況，我儘管假設現時你的現金流是不足以支付新樓的首期及印花稅的開支! 故此放手你延至處的大單位才可周轉足夠資金作印花稅及首期之用！當然放售自住的物業前需要深思熟慮、周詳安排關於時間上的交接和居住生活上產生的種種問題！
籌備換樓首期
你現手持的大單位尚欠按揭貸款約230萬元，而自住物業單位的參考市價約為920萬元 ，在信中你提及到你心儀的換樓地區九龍中或港島東，若選擇大於你現時600尺的單位、再配合樓齡及不同地區現時呎價有着相當大的價格差距！
完全賣樓後才再簽臨時買賣合約
至於放售自住單位後，你取回之現金能否足夠支付你目標單位的首期便需要基於你們新購物業的選擇再作計算！為避免在你換樓過程中從價印花稅(DSD)的開支，你必須謹慎小心在完全完成整個自住物業放售(一般樓宇由簽訂臨時買賣合約之完成交收需時約為六至八個星期作參考) 後，才簽定任何新購置物業的臨時買賣合約！
可避免從價印花稅開支
此舉動將更能避免你可能涉及需要繳付新購置物業的從價印花稅開支！我現提供以下例子在港島東區大型私人單位樓齡約為33年讓你參考置業開支！
買港島東中型單位首期預算
現時在港島東 購入一個中型單位首期預算安排：
- 實尺面積：約660尺
- 樓價：$1200萬元
- 首期：$600萬元 (樓價的50％) ….A
- 地產代理佣金：$12萬元 …..B
- 印花稅：$45萬元….C
- 置業支出總額：(A+B+C) =約 $657萬元
買樓攻略｜按揭供款預算安排
- 按揭金額：約$600萬元（包括按揭保險）
- 還款年期：30年
- 按揭利率：3.375％
- 每月供款：$26526
- 按揭供款每月收入要求 約為$56K (此收入已通過銀行將現有按揭利率＋3%的供款壓力測試)
最後必須提醒Simon以下理財重點作換樓前多角度的考慮及預算
預留家庭生活儲備
在置業時必須謹慎衡量總置業首期總開支及預留大約六個月的家庭總支出金額作儲備，來平衡將來家庭總收入再有任何變化時可自行解決財務需要！
兒子教育基金及個人薪俸稅儲備
我建議你們在整體的家庭開支中需調節部份約10%-15%作為日後子女教育及成長和個人薪俸稅儲備之用！始終樓宇按揭供款是長遠性的開支負擔，在預算新購置物業的按揭及相關開支時，必須慎重仔細考慮清楚此決定對整個家庭的收入開支和環境變化有着重大的改變！
故此必須慎重考慮個人及家庭的需要和負擔能力再決定！我建議Simon可找專業的理財顧問作詳細的分析及評估來協助你達成理財目標 ！
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作者簡介：余淑穎為美聯金融集團高級副總裁，亦是中國國家理財策劃師(ChFP)，於美聯金融集團負責財務策劃及資產管理前線工作超過10年，2010年起於各大報章連載文章為讀者解決理財疑難。
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