樓市成交2023|二手居屋香港樓市回穩,樓價回升,新盤熱賣,而二手居屋市場上車盤同樣旺場。根據地產代理數據顯示,二月二手居屋登記711宗,疫後復常交投旺;而首季至今(截至3月15日)二手居屋錄近1,800宗註冊,創6季新高。

上車客擔心遲買會貴

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,通關效應成功為去年飽受疫情打擊的樓市注入強心針,初見谷底反彈先兆;另外,二手業主有感市況改善,不斷收窄議價空間,上車客擔心遲買會貴,把握最後「撈底」時機入市,帶動二手居屋交投持續暢旺。

二月全港二手居屋買賣登記按月增13%

根據土地註冊處最新數據顯示,二月份全港錄得711宗二手居屋買賣登記(包括第二市場及自由市場),較一月的628宗按月增加13%,連升三個月,並且刷新近19個月以來新高紀錄;至於期內成交總值錄約31.90億元,較前月的27.49億元,按月同步上升16%,繼2021年8月後首度重返30億元水平。

二月二手居屋均價約448.7萬元

售價方面,二月份二手居屋平均每宗售價約448.7萬元,較一月份的437.8萬元回升2.5%,創近四個月新高;惟相比去年同期的507.4萬元仍低出約11.6%,反映整體樓市受去年疫情爆發拖累影響而表現疲軟,然而本港今年初開始接連有恢復通關及防疫鬆綁等利好消息出台沖喜,刺激樓價煞停跌勢,觸底反彈。此外,上月的登記亦不乏矚目成交個案,當中以長沙灣凱樂苑D座低層1室的登記金額最高,單位實用面積631平方呎,以808萬元轉手,折合平均實用呎價約12,805元。

7宗200萬以下成交

按樓價作分析,有5個價格組別交投量向上,其中:

  • 升幅最大的是價值200萬以下組別,成交宗數按月大增75%至7宗;
  • 至於登記量最活躍的400萬至500萬元以內組別亦錄295宗,按月上升14%。

港島區二手居屋升幅最顯著

如以地區劃分:

港島區期內升幅最顯著,由前月53宗增至上月79宗二手居屋登記,按月增加49%;

新界區錄得419宗買賣,按月上升13%;

九龍區則微升4%,錄213宗交投。

半新市區資助房屋受上車客垂青

如按屋苑細分:

  • 二月份沙田穗禾苑共錄13宗買賣,按月大增2.25倍或9宗,而該屋苑成交總值亦同步上升約2.41倍至5,072.6萬元。
  • 至於長沙灣凱樂苑則以25宗買賣成為十大熱門居屋榜中交投量最活躍的屋苑,成交總值更是上月唯一突破億元的屋苑,涉資逾1.23億元,反映半新市區資助房屋備受上車客垂青。

預計三月份二手居屋登記量升幅受壓

陳海潮指出,新冠疫情隨港府於3月1日撤銷口罩令起變相落幕,結束長逾三年的「抗疫戰爭」,香港經濟逐漸邁向復常,重建市民對後市信心。不過,發展商吼準市況轉勢之際接連於各區推出多個新盤,尤以貼市價上車盤作為先頭主打,成功吸引上車客入票認購,分攤了居屋客源;再加上部分早前獲批白居二准買證的申請者或已偷步入市,預計三月份二手居屋登記量升幅將會受壓,料於700宗水平窄幅徘徊;平均售價則有望在業主持貨信心持續增加下穩步上升。

二月份十大熱門居屋屋苑買賣登記狀況

屋苑名稱

買賣登記宗數

成交總值(萬元)

實用面積平均呎價(元)

2月份

按月調幅

2月份

按月調幅

2月份

按月調幅

凱樂苑

25

- 7%

12,346.8

- 11%

11,825

+ 0.2%

麗晶花園**

18

- 5%

8,671.1

+ 4%

11,379

+ 6.0%

錦豐苑

16

+ 23%

7,441.5

+ 22%

9,324

- 1.1%

寶盈花園**

16

+ 45%

8,736.6

+ 65%

10,431

+ 6.9%

龍蟠苑

16

+ 45%

7,675.7

+ 49%

12,644

+ 3.5%

天盛苑

15

- 25%

6,194.6

- 22%

7,412

+ 4.4%

天頌苑

14

+ 8%

5,212.8

+ 1%

6,485

- 1.8%

彩興苑

13

- 13%

5,807.8

- 10%

11,301

- 0.6%

穗禾苑

13

+ 225%

5,072.6

+ 241%

7,945

+ 1.8%

天富苑**

12

- 25%

4,747.3

- 25%

6,627

+ 6.7%

註**:因成交單位質素有異,成交呎價不可作直接比較
資料提供:土地註冊處及利嘉閣地產研究部

首季至今二手居屋註冊創6季新高 

若以首季比較,香港置業研究部董事王品弟表示,白居二入市,帶動首季二手居屋交投造好;據土地註冊處資料顯示,二手居屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)首季至今(截至15日)錄1,790宗註冊,較去年第4季的1,084宗增加約65.1%,創6季新高。

價值500萬元二手居屋最熱賣

若按金額劃分首季至今二手居屋註冊量表現,其中:

  • 價值逾600萬元二手居屋錄158宗註冊,較去年第4季的88宗增加約79.5%;
  • 價值500萬元或以下二手居屋錄1,313宗註冊,較去年第4季的763宗增加約72.1%;
  • 價值逾500萬至600萬元二手居屋錄319宗註冊,較去年第4季的233宗增加約36.9%。

30個二手居屋屋苑有25個屋苑註冊報升 

另外,香港置業選取的30個居屋屋苑首季至今錄645宗二手住宅註冊,較去年第4季的367宗增加約75.7%,按季表現勝大市;當中有25個屋苑報升,3個屋苑報跌,2個屋苑持平。

三個註冊報升屋苑比較

報升屋苑中:

  • 小西灣富景花園錄13宗註冊,較去年第4季的2宗增加5.5倍;
  • 黃竹坑雅濤閣錄10宗註冊,較去年第4季的2宗增加4倍;
  • 筲箕灣愛蝶灣錄24宗註冊,較去年第4季的5宗增加3.8倍。

三個註冊報跌屋苑比較

報跌屋苑中:

  • 鴨脷洲漁安苑錄6宗註冊,較去年第4季的7宗減少約14.3%;
  • 慈雲山慈愛苑錄7宗註冊,較去年第4季的10宗減少30%;
  • 柴灣康翠臺錄9宗註冊,較去年第4季的17宗減少約47.1%。

麗晶花園及愉翠苑註冊並列榜首

而以選取的30個居屋屋苑中,二手居屋註冊量屋苑首季至今排名方面,九龍灣麗晶花園及沙田愉翠苑暫各以45宗註冊並列榜首,其中九龍灣麗晶花園較去年第4季的20宗增加1.25倍,而沙田愉翠苑較去年第4季的25宗增加80%;天水圍天盛苑暫以41宗註冊緊隨其後,較去年第4季的20宗增加逾1倍(見表)。

首季至今*10個註冊量最多二手居屋屋苑

 

23年首季至今*

註冊量

22年第4季

註冊量

註冊量

比較

麗晶花園

45

20

+125.0%

愉翠苑

45

25

+80.0%

天盛苑

41

20

+105.0%

錦豐苑

38

26

+46.2%

寶盈花園

34

14

+142.9%

天富苑

34

14

+142.9%

天頌苑

33

18

+83.3%

廣明苑

31

22

+40.9%

龍蟠苑

31

31

0.0%

穗禾苑

30

17

+76.5%

*截至3月15日
鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時,每月註冊個案一般主要反映前一個月市況
資料提供:土地註冊處及香港置業資料研究部

樓市成交個案(1)沙田愉田苑2房自由市場價445萬元沽

最新二手居屋樓市成交個案方面,中原地產沙田新城市分行分區營業經理杜文俊表示,受利好消息帶動,大市氣氛正面。沙田愉田苑本月暫錄約2宗成交,屋苑最新B座低層05室,建築面積569平方呎,實用面積466平方呎,2房間隔,早於21年4月放盤時叫價約660萬元,早前減至約460萬元,議價後以自由市場價445萬元易手,實用平均呎價9549元。

中原杜文俊表示,新買家為上車客,見單位價錢合理,即把握機會入市單位自用。據了解,原業主於2017年以520萬元入市上址,持貨6年,是次沽出單位賬面蝕讓75萬元離場,單位期內貶值約14.4%。

樓市成交個案(2)沙田愉田苑低層兩房補地價450萬成交

世紀21奇豐物業第一城2分行區域經理吳元利表示,該行新近錄得沙田愉田苑成交,單位為愉和閣(B座) 低層05室,實用面積466平方呎,屬2房1廳間隔,座向東南望園景,放盤3個月,原叫價520萬元,減70萬元至450萬元(自由市場價) 成交,減幅達13.5%,實用面積呎價9,657元。

據了解,原業主於2012年4月以240萬元(已補地價) 購入上址,其後於2017年6月以520萬元轉名,持貨數年至今沽售,賬面蝕約70萬元,單位期內跌約13%

樓市成交個案(3)沙田愉翠苑中層兩房居二價540萬沽

長時間單位放盤獲承接。世紀21奇豐物業愉翠苑分行經理楊麗娟表示,該行新近促成沙田愉翠苑成交,單位為愉能閣(M座) 中層04室,實用面積516平方呎,2房2廳間隔,座向西北望開揚景,單位原叫價608萬元,放盤長達1年2個月,減幅11.2%,累減68萬元至540萬元(居二市場價) 沽出,實用面積呎價10,465元。

據了解,原業主於2007年6月以132.8萬元(未補地價) 購入上址,持貨近16年至今將單位沽售,賬面獲利407.2萬元,單位期內升值約3.1倍。

樓市成交個案(4)將軍澳廣明苑中層三房大廳448萬元售

將軍澳居二市場成交持續暢旺,當中廣明苑再錄綠表客成交,業主放盤5個月大幅減價20%成交,世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,一名區內綠表買家以448萬元,購入將軍澳廣明苑廣賢閣(C座)中層01室,單位實用面積646平方呎,三房大廳開則單位向西南望內園景。較業主於去年十月叫價560萬,累減112萬,減幅達20%,折合實用面積呎價為6,935元。

魏仕良續指,原業主於1998年4月以約125萬(未補地價)購入物業至今,持貨25年,帳面獲利323萬元,大幅升值近2.6倍。

樓市成交個案(5)天水圍天盛苑居二價542萬

祥益地產高級分行經理林家倫(Alan Lam)表示,日前天水圍居屋天盛苑錄得一宗居二市場的成交個案,原業主於2011年以約170萬(居二市場價)購入單位,是次轉手帳面獲利約372萬,升值逾2倍。

林氏稱,上述所錄成交單位為R座低層2室,實用面積650呎,三房兩廳連套廁。日前獲區內綠表客垂青,新買家表示屋苑鄰近鐵路站,前往工作地點十分便利,而且單位內附新裝,遂便決定以542萬(居二市場價)購入,以實用面積計算呎價為8,338元。林氏續稱,是次單位的成交價及實用呎價創屋苑居二市場2022年7月以來的高位。

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