【理財個案】27歲已婚讀者育有一名小朋友，現時手持100萬元資產，正思考到底買樓還是租樓好，詢問這筆錢的投資方向，尋求明燈指點。
理財個案（1）讀者來信：手持100萬心思思買樓定租樓好
27歲已婚，有一小孩，資產有100萬，應用作買樓，定係先租樓，100萬作投資用途？
理財個案（1）龔成老師分析：最重要供得起原則
如果你長遠有自住需求，你就要定目標買樓，但不一定這刻買。買樓最重要的，是首期足夠，及供得起原則，如果你有需求，但這刻的資金及每月供款，未算很足夠，未算很安全，就不要急。
所以，你每月想清楚目標，是否想買樓，目標樓價多少，每月供款情況如何。如果有目標，但這刻未能做到，就可以等多幾年，先儲多些資金，以及適合利用投資增值（當然不能進取）。
相信香港樓市最差時期已過
香港樓市，相信最差時期已過，不會大跌，長遠會平穩。
首先要睇經濟基本面，除非外圍不利因素令經濟好差，否則，現時睇香港的經濟不會太差，相信之前疫情最差時期已過，因此經濟正好轉中。這個因素，令樓價不會大跌，會平穩。
加息對樓市會不利
另外是加息因素，加息對樓市會不利，這就是2022年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。
至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。
樓市在長遠計較難大跌
在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
長遠供求將慢慢向好
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。
政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
香港樓作為自住的價值仍在
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平，自住則合理，可以考慮。
理財個案（2）讀者來信：香港樓市點睇？
老師，香港樓市點睇，東涌點睇?
謝謝
理財個案（2）龔成老師分析：香港樓市長遠會平穩
香港樓市，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會平穩。
首先要睇經濟基本面，如果經濟持續差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。
加息對樓市會不利
另外是加息因素，加息對樓市會不利，因此有可能有下跌壓力，但由於香港買樓需求仍大，相信不會大跌。
在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌。
以投資回報率的角度分析樓價都不會大跌
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市平穩。
政府有較大決心處理好樓市問題
當然，政府及中央現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
長遠計，樓價會平穩，有可能少少向上（要睇日後的供應），但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。
長遠樓價平穩及有少少向上
因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩及有少少向上。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。
你現時置業原因，是為了自住，所以分析時應集中用家角度，而非投資角度。其實最重要是睇個物業，長線能否滿足你地生活需要。
東涌區的物業價值比其他區份弱
至於東涌，是其中一個政府土地供應的集中地，現時已有一定的人口，而政府打算大力發展東涌，長線人口會不斷增加。
雖然東涌新發展區都有商業職位提供，不過，人口增長的幅度太大，整個區的密度增加，加上交通壓力增加，都是不利因素。
另外，作為主要公共交通工具的東涌線，長遠的壓力更大，東涌市中心往返市區，未來中途的站數或會增加，所需時間會較多。
基於上述種種因素，東涌區的物業價值，會比其他區份較弱。
理財個案（3）讀者來信：結婚買樓自住？
龔sir， 又有野要請教你，話說我同男朋友準備下年結婚，結婚之前諗住買一個四百至五百萬既兩房單位自住。
不過我呀媽就覺得過多幾年， 如果我地有左小朋友要換三房單位，樓價又未能夠升反高既時候換樓吾抵，連印花稅果d都蝕埋，佢建議我地可以搬去佢買咗嘅細單位二人世界，每個月供反樓就ok， 宜家高息環境下供一萬多d，之前低息就供8千多啲，等再草下錢過幾年先買一個三房單位。
想問龔sir 你點睇？
理財個案（3）龔成老師分析：先計劃長期方向
你媽媽的提議，都是可以選擇。這樣做，有機會為你們節省部份開支。
但你要思考一點，就是「你長遠需要的物業面積」、「你地可負擔的樓價、供樓」等因素，是兩房，還是三房，有左長期的方向，就知點行先較好。
未來樓價點走無人知
上述方案，除了用這個模式節省金錢，用來投資增值，儲錢再買3房單位外，其實都有其他做法。
例如，你們照樣買一個2房自住，未來樓價點走無人知。但你有一個物業在手(但必需有一定質素，價格唔會跑輸大市)，到你換樓時，因為是細屋換大屋(再補錢)，故樓價波動性對你們影響會較細（不過這動作要較大買賣成本）。
要留意樓價升幅
而用你媽媽建議，再儲下錢和投資，才去買3房，都可，但都有缺點，若樓價升幅跑贏你投資回報，變相你要用更多成本去買3房物業。
當然，長線無話邊個方法一定有利。
個人認為，你媽媽的建議會略好。
理財個案（4）讀者來信：希望5年內儲到100萬元
龔成老師您好！本人每月需供樓約$14000，還欠銀行$300萬，本人希望盡快5年內儲到100萬可以還給銀行，減少負債同比銀行的利息。
本人都有買高息股票，如823領展，778致富，941中國移動 及 1398工商， 每年約1萬股息，不算多但會繼續加注，想請教龔成老師，我是否盡快儲到100萬還比銀行先還是用來買收息股比較好呢？謝謝！
理財個案（4）龔成老師分析：除了收息股可以考慮平穏增長股
先還銀行貸款，還是買收息股是一個機會成本問題，現時息口雖然上升不少，但按揭利率依然比收息股為低。因此，先持有收息股，可以賺取息差優勢。
當然，你都要有一定投資知識，才建議利用這方法。若你無投資經驗，或者投資取態好保守，這方法就未必適合你。
相反，你有一定投資經驗，除了收息股都可以考慮平穏增長股。雖然派息不及收息股多，但有平穏增長能力。長線整體回報，一般會優於收息股，令你更快達成累積財富和還款目標。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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