樓市走勢2023|筆者其實並不想樓價升得快,因為今日的香港,樓價升總有人感到不高興!但筆者認為,樓市正回復十年前的情況,這不是指樓價一定會大升,而是復常後的樓市正和十年前一樣,對有置業需要的人來說是「買有風險!不買也有風險」!

樓市走勢2023|遲入市白白損失樓價升幅

這是我十多年前提出的理論,當時有不少人都嗤之以鼻,結果很多人都體會到不買樓的風險果然巨大(樓價升對錯過入市機會的人來說是損失)。其實現在和十年前一樣,用家都是不應該「沽空」樓市;有需要卻買「跌」,同樣是一場豪賭!

樓市走勢2023|樓價下跌僅為微調

筆者認為,一直唱淡的人應該重新了解最新數據,去重整對個人合適的置業策略。其實現在入市仍然是比樓價最高峰時有不少折讓的紅利。

唱淡雖然可以製造到樓價下跌的時段,尤其是在世道不好的時候;但用時間軸來說,樓價總是向上!更加不要誤會去年樓價下跌,其實並不是泡沫爆破!只是穩定的樓市面對悲情大局的微調而已!

樓市走勢2023|一手供應難解決供求問題

筆者認為,解決樓價上升引起的貧富懸殊,最好的解決方案是令更多人置業!但解決供求的最佳方案並不是單以增加一手供應,因為建築成本和工資在未來必然上漲!單靠一手供應只會加快物價和工資上升,更會將大多數的利益分配較多給予大財團!

樓市走勢2023|應加速二手單位流動

解決供求的正確方法是以增加二手轉流為主,即是增加二手放盤量,其實七成的需求可以在二手市場自給自足,剩下來不能夠自給自足的板塊政府才引導新供應去補給,如果這樣,我們現在就有足夠的供應。

樓市走勢2023|資金仍充裕、P按加息有限

一直以來香港總資金量M3和樓價幾乎是同步向上,這是合邏輯的表現。錢愈多經濟活動就愈多,但近年我們在資金大量增加的情形之下,樓價是停止增長,即是我們有更多的錢,但更少的借貸,在這情況之下,加P按息率的空間並不大。

樓市走勢2023|H按息率仍有機會下調

至於說H按息率,本身性質都並不算是和聯系匯率掛勾的關係,因為與美國不同步加息香港要面對套息,但當資金增加的幅度是大於套息活動的時候,我們就發覺H按息率是較低。

聯系匯率還有一個機制,就是我們還可以用資金流入時衍生的未償還外匯基金票據及債券去改善銀行結餘,從而減慢H按的加幅甚至令到H按下調。真正的息口關係並不是很多人描述那樣。

樓市走勢2023|勿忽視「不買的風險」

當然在中美角力之下,美國是很大機會「搞」香港,但這樣只會增加了「買的風險準備」,但「不買的風險」卻並不會降低,這是很多人忽略了的邏輯。

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作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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