【樓市走勢2023】讀者來信：Anthony Sir你好，睇你的專欄已有一段時間了，學到很多！想請教一下，最近樓市好像氣氛好了，但同時間又有發展商減價促銷，是因為他們睇淡後市嗎？你又如何解讀呢？
樓市走勢2023｜回覆讀者來信：每個發展商對後市睇法未必一致
筆者都收到相熟代理的資料，又真係幾抵喎！發展商減價促銷新盤貨尾，是否代表他們睇淡後市呢？當然有這個可能，客觀地分析，要看看不同發展商的風格，也要看看他們後續有甚麼動作，每個發展商對後市的睇法未必一致。
西九龍新盤愛海頌大幅減價18%
首先傳來減價促銷的是西九龍新盤愛海頌…相熟代理傳來資料的時候，筆者都覺得幾震撼，據媒體報導，發展商大幅減價18%，折實呎價為1.5萬多至1.7萬多。
靠近西九龍南昌站 呎價性價比挺高
雖然海海頌的位置不算太好，位於深水埗舊區，橫街小巷之間仍有不少民生老店，甚至有些厭惡性行業，例如廢物回收等。然而地區明顯在轉型，不少舊樓陸續拆卸重建，加上靠近西九龍南昌站，這個呎價性價比挺高。當然地區變化不能期望很快，該區始終基層比例較高，改變需時。
發展商長實是否睇淡後市呢？又唔似喎！
上網搜搜就知道，自從批量出售半山波老道豪宅予新加坡基金，套現208億之後，長實非常積極吸納地皮，總額超過200億，即是將套現的資金幾乎全部買晒地，當中包括屯門帚管笏、土八灣市區重建地、啟德地皮等，還未計建築成本等等，看來他們對後市挺有信心。
長實過往試過一口價促銷
在市場最恐慌的時候出手，入貨價都好靚，當中以呎價6千多元買到啟德地最震撼，雖然要起地下購物街等，實際成本遠不止6千多，再加上靠近簡約公屋地皮，不算是啟德一線地，但呎價6千多元仍然好抵，要賺取可觀利潤不難。事實上長實過往的風格，都是喜歡貨如輪轉，盡量清貨，記得以前剛剛出道的時候，甚至試過一口價促銷呢。
另一個減價促銷的樓盤是東九龍的KoKo Hills…
收到相熟代理傳來的資料，價錢也很便宜的，呎價1.7萬多起，這個樓盤最初推出的時候，價錢挺貴的，呎價普遍要逾2萬，然而在位置上在藍田小半山，出入並不算方便，附近的生活配套亦一般，再看看單位售價，Lump Sum與觀塘市中心的凱匯相若，位置及生活配套有很大距離啊！所以之前做LIVE的時候都分享過不值，不如買凱匯。今次發展商大幅減價之後，比凱匯平一格，價錢回到合理水平。
發展商減價促銷貨尾，其實也能理解
經過2022年的跌市，很多發展商的新盤銷情都麻麻，市場積壓了不少新盤的貨尾。雖說現在疫情已經過去，又全面通關，中港兩地又努力拼經濟，但實體經濟仍然需要時間恢復，大部份市民仍然未重拾置業的信心。一來加息週期仍未完結，不少人心裡還是十五十六；二來很多人資金仍未回籠，例如做了定期，例如手上單位仍未賣出。
換樓鍊啟動 樓市就能全面復甦
發展商需要給力刺激消情，事實上上述兩個樓盤減價之後，入票都非常理想，甚至出現睇樓人龍，最重要是二手市場，只要成交持續增加，換樓鍊啟動，購買力就能釋放，樓市就能全面復甦。
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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