【買樓攻略．大灣區置業】港人在內地買樓，如果手頭現金有限，可按需要選擇在內地或本港申請按揭。兩地按揭申請各有不同，買樓程序如何？申請時需要注意的7個要點。專家嘗試拆解這些問題。

內地買樓攻略｜大灣區物業置業按揭選擇

近年大灣區是港人置業的熱門地方之一，如果揀到心頭好，又需要承做按揭，現時可選擇在內地銀行或本港銀行申請按揭。部分本港銀行為大灣區物業提供按揭服務，對港人來說無疑較為方便。

香港申請內地樓按揭文件：要購房證明

先說一說在港申請內地物業按揭事宜。事先需準備以下文件：

  1. 身份證及回鄉證
  2. 最近3個月收入證明
  3. 住址證明
  4. 購房證明(如認購書、首期付款收據)

申請批核時間：一般需時3個月

預備好文件後，前往香港銀行分行遞交按揭貸款申請。當申請成功獲批後，在香港律師樓簽署法律及貸款文件，之後並由内地及香港兩地律師交接代辦相關事宜。

在本港銀行開立港幣還款賬戶

申請人在本港銀行開立港幣還款賬戶。在內地完成住房抵押登記手續後，款項將匯至內地賬戶，然後前往內地分行辦理貸出手續。由申請至批核，整個過程大約3個月。

本港銀行大灣區按揭服務比較

目前有部分本港銀行提供大灣區按揭服務，相關資料如下：

1. 中國銀行(中銀香港)

按揭計劃 大灣區「置業易」
覆蓋物業 一手自用住宅
貸款額上限 1000萬元
按揭成數 六成
按揭利率 現時P=5.625，
P-1.5%=4.125%
還款期 30年

2.中信銀行(國際)

按揭計劃 大灣區按揭計劃
覆蓋物業 一手住宅物業或現契住宅物業
覆蓋地區 灣區9個城市，包括深圳、中山、珠海、
廣州、佛山、惠州、東莞、江門和肇慶
貸款額上限 1000萬元
按揭成數 七成
按揭利率 P=5.875%，
P-1.5%至P-2%=3.875%至4.375%
還款期 30年

3.招商永隆銀行

按揭計劃 大灣區住宅按揭計劃
覆蓋物業 一手現房/期房、一手/二手現契房
覆蓋地區 上述中信銀行覆蓋的灣區9個城市
貸款額上限 3000萬元
按揭成數 七成
按揭利率 現時P=5.875%，
P-2%=3.875%
還款期 25年

4.中國建設銀行(亞洲)

按揭計劃 大灣區樓按專家
覆蓋物業 一手新樓、內地持證物業
覆蓋地區 9個灣區城市
貸款額上限 1500萬元
按揭成數 六成
按揭利率 P=5.875%，
P-2%=3.875%
還款期 30年

5.東亞銀行

按揭計劃 跨境按揭貸款
覆蓋物業 一手物業(樓花及現樓抵押)及現契套現
覆蓋地區 9個灣區城市、北京和上海
貸款額上限 1000萬元
按揭成數 六成
按揭利率 P=5.875%，
P-2%至P-2.25%=3.625%至3.875%
還款期 30年

內地買首套房按息3.7%

如果在內地申請按揭，情況有所不同。以下是在內地申請按揭相關資料：  

按揭利息：以人民銀行公布的基準為基礎，另外再加1.5%至2.5%左右，目前首套房(即首次置業)利率為3.7%，若果買第二套房，利率為4.3%。不同區份及不同銀行都有分別。     

貸款及還款貨幣 人民幣還款
按揭成數 七成(只適用首個內地購入之物業)
貸款年期 最長可達30年
壓力測試 不適用

大部分資料來源：中國銀行(香港)網頁

內地銀行申請按揭前預備以下文件：

  1. 身份證及回鄉證
  2. 最近6個月收入證明
  3. 購房證明(如認購書、首期付款收據)

內地申請按揭 先簽署項目確認書＋繳付確認金

在內地申請按揭，首先簽署項目確認書及繳付確認金時(即臨約)，隨即與發展商表明按揭需求及商議成交時間(一般為兩個月內)。約7至14天後支付首期餘款，具備確認書及首期之收據，前往銀行辦理按揭及開立戶口(一般只有發展商指定銀行能辦理手續)，提交相關文件。

內地申請按揭首期 不可由他人代付

申請人必須要於合約之成交日內辦理按揭申請及通知發展商，並提供相關憑據，最後之按揭過數日及首一期供款日將根據銀行正式批核作準。中原地產大灣區項目策劃及銷售總監羅漢民補充說，支付首期必須由購買物業的人士支付，不可由其他人代付，否則會影響按揭。

港銀利率稍高於內銀

綜觀兩地申請按揭情況，隨着本港加息，最優惠利率逐步上升，現時部分本港銀行實際利率稍高於內地銀行利率。根據上述5間銀行大灣區按揭計劃資料，如中銀香港、中信銀行實際利率高於4%，已經高過現時內地首套房利率3.7%。

東亞銀行利率較低

東亞銀行利率較低，介乎3.625%至3.875%。若果要選擇在本港抑或在內地做物業按揭，看來也要仔細研究不同銀行的情況。在中港兩地銀行申請內地物業按揭，情況各有不同，在港申請內地物業按揭時，經絡按揭轉介首席副總裁曹德明有以下建議及忠告。

申請內地物業按揭注意1：利率跟港息調整

調高或調低按揭利率不是按照內地息口走勢，而是跟隨本港息口而定。

申請內地物業按揭注意2：不提供轉按加按

相關銀行不提供轉按、加按服務，做法跟內地銀行一樣。

申請內地物業按揭注意3：需通過壓測

若果在本港做按揭，需通過壓力測試，沿用目前本港要求，首先是「供款佔入息比率」不高於50%；其次，假設現時按揭利率加兩厘，供款不能超過入息60%。

申請內地物業按揭注意4：或影響日後港樓按揭

要留意，若果本身在港沒有物業，但在港申請內地物業按揭，會影響日後做港樓按揭獲批的條件。星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，如果經本地銀行申請按揭，有關貸款紀錄都會被註入環聯信貸資料庫(TransUnion)，並計入按揭(Mortgage count)。

日後銀行按揭成數會扣減一成

經國內銀行申請按揭則不會註入環聯信貸資料庫，影響日後借款能力。日後要做其他港樓按揭時，銀行按揭成數會扣減一成。並且，融資的每月還款會計算入壓力測試中，增加了再做其他按揭的最低入息要求。

申請內地物業按揭注意5：需符收入屬供款一倍以上

在內地申請按揭，中原地產葵青及東涌區及大灣區項目銷售營業董事梁善球提出需注意以下要點，在內地申請按揭，不需做壓力測試，只要符合收入是供款額一倍以上的要求，按揭申請便可獲得批核。

申請內地物業按揭注意6：夫妻需簽按揭協議

若果是夫妻，丈夫買樓，申請按揭，妻子亦需要簽署貸款協議。這點跟香港不同，在香港，丈夫申請按揭，妻子無需簽相關合約。

申請內地物業按揭注意7：倘收入來自物業租金審批較嚴

若果申請人只有租金收入，如來自商舖、住宅物業，內地銀行審批會較嚴格，甚至有機會不批核。申請人最好在申請時向銀行查詢，說明自己的背景，留待銀行回覆會否提供按揭。或者申請人可以在香港指定銀行申請按揭，由本港銀行審批。不過，曹德明補充說，在這種情況下，按揭成數會減一成。

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