【樓市走勢2023】土地市場吹淡風，今年公布招標結果的3幅大型地皮都出師不利，全部流標。繼赤柱環角道賣地表地皮和觀塘市中心第四及五發展區商業項目分別於1月及2月流標後，估值約39.4億至60億元的港鐵大嶼山小蠔灣發展項目第一期亦流標收場，成為2023年開局個半月以來第三幅未能批出的矚目地皮。

樓市走勢2023｜今年接連有土地流標

對於今年接連有土地流標，該3幅土地的共通點是總投資額龐大，可參與的發展商數目有限，為避免日後再流標，可研究拆細地皮才重推，降低投資風險。部份業界相信3個流標項目均有其致命弱點，對整體樓市只有短暫影響。

樓市風險威脅未解除

事實上，發展商面對樓市風險威脅未曾解除，新盤難免要訂一個具競爭力價位來刺激可能復元的樓市，縱使優質地皮亦難以高價甚或市價成交，過往亦曾出現多番流標地皮。

發展商無寶不落

政府或半公營機構再以減低投資者風險，向政府申請減低補地價或拆細重推，即時收到良好效果，發展商無寶不落，最大關鍵係，「今日低價買地，未必明天低價賣樓」，把風險減至最低。

東涌地皮當年拍賣反應極度冷淡

老樓印象中較為深刻的土地拍賣，乃南豐在2010年主動舉手加價競投東涌住宅地，即是已落成的昇薈地皮。東涌地皮當年拍賣反應極度冷淡，八大地產商（長實、新地、恒基、會德豐、恒隆、香港興業、信和及嘉華）均作「壁上觀」沒有舉手競投。

南豐發展最終低價輕取東涌地皮

只有南豐地產前董事總經理蔡宏興與新世界前總經理梁志堅短兵相接，拍賣尾段南豐更要連抬六口價才能迎合拍賣官要求才得東涌地。南豐發展最終以低價34.2億元輕取這幅東涌地皮，折合樓面呎價僅2,377元。

「低買高賣」是商業市場定律

這幅期後在2013年命名為昇薈，公布首份價單，涉318伙，以定價計，入場費419萬元，平均呎價9,686元、折扣最高約22%，折實後平均呎價7,672元，那年同區屋苑約每平方呎約8,000餘元，基本貼近那時市價，證明發展商投地的目標，便是「低買高賣」，也是商業市場定律。

政府自2004年恢復以勾地形式推地

政府自2004年恢復以勾地形式推出地後，但期間的推地數目只屬一般，發展商的反應並不算熱烈．直至2010年， 政府終提出主動推地以增加供應，故令2004年至2010年每年售出的土地極少，發展商在餓地的情況下，於政府主動賣地的初期均大小通吃，尤其是大型的發展商要急於增加土儲，正是樓市逆轉時令發展商增強信心投地，土地造價不斷回升。

商業社會要價量兼備

新政府扭轉過去十年緊拙的土地資源，大量以未來新供應來滿足住屋需求，若然未有發展商肯出價競投，或會影響未來海量供應的如意算盤，對於商業社會而言，不只求量、還要求價，即是要價量兼備。

買家和政府是最後的輸家

少投地供應自然減少，擔保了樓價還可以在正常情況下企穩，減低投資成本，便可以「進可攻、退可守」，最後的贏家，反而買家和政府是最後的輸家。

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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。

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