買樓攻略｜46%受訪港人考慮大灣區置業-港人內地買樓程序注意

【買樓攻略2023】隨着中港兩地通關，港人北上意欲重燃。最近更有調查指，近半數港人有意在大灣區置業。北上買樓從來不是輕鬆事，始終人生路不熟，容易「中招」。本文分析區內樓市走勢、港人內地買樓程序、7個注意要點，以便在往大灣區置業前做好準備。

買樓攻略2023｜近半數港人擬買大灣區樓

近年大灣區是港人置業的其中一個熱點。中銀香港早前做過調查，有46%受訪者表示會考慮在大灣區置業，作為渡假及退休養老的安樂窩，深圳、廣州、中山是熱門地點。同時，調查又指，55歲或以上的受訪者有多達三分二人有意北上置業退休，遠高於其他年齡層。

大灣區指數反映區內樓市走勢

既然不少港人有意在大灣區置業，那就先了解區內市況，可參考中原地產編製的「中原大灣區指數」。「中原大灣區指數」以廣東省9個城市及兩個特區(廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門、惠州和肇慶、以及香港和澳門特別行政區) 一手及二手住宅的交易價格為核心數據，以各城市的年度GDP為權重而構建。地產代理每月公布對上一個月指數走勢。

大灣區樓價｜去年指數累跌8.3%

1月指數暫未公布，可以參考去年全年指數走勢。去年全年大灣區指數跌幅8.3%，全年跌幅最大的首三個指數分別是：

東莞
深圳
珠海

全年樓價錄得升幅的城市僅兩個，分別是：佛山(6.6%)及肇慶(4.4%)。

通關增強港人北上買樓意欲

隨着中港兩地通關，地產代理看好短期區內樓市。中原地產大灣區項目策劃及銷售總監羅漢民指，兩地封關3年，累積港人購買意欲，通關後，累積購買力慢慢釋放，而且區內鄰近香港交通基建設施將會通車，增強港人買大灣區物業的信心，故預期未來3個月內港人買大灣區物業的數據可返回封關前水平。

代理料區內樓價反彈5%

羅漢民說，區內樓價在封關時已跌20%至30%，視乎區域而定，但通關後，有一定數量港人北上置業，而且內地政策明朗，預計至3月區內樓價反彈5%。現時港人北上買樓，通常選購一手物業為主，以下是購買一手樓程序：

內地買樓程序：港人北上購買一手樓10大程序

選擇物業，最好選擇具信譽的發展商和地產代理。
揀到合適物業，與發展商簽訂臨時認購書，並支付訂金。要留意，必需使用國家認定的商品房買賣認購書，確保認購書條款法晰，如面積、樓價、付款方式等條款要列明買賣雙方身份和責任。
支付首期，簽署正式買賣合約。一般來說，買家可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。
辦理按揭，預備入息文件，到內地銀行或部分香港銀行申請按揭。
貸款批出後，到銀行簽署貸款文件及交付申請手續費及相關費用。
申請人在律師見證下簽署貸款文件，並於公證行辦理委托抵押登記及結匯。
簽署正式買賣合約後，發展商會安排買家到公證處辦理買賣合約手續。
買家按合約訂定的時間支付樓價餘數，若果選擇按揭貸款，銀行會把尾數直接轉入發展商指定的銀行監管帳戶內。
發展商向買家發出入伙通知書，買家依照指定時間內辦理收樓手續
買家要向國土資源局申請產權轉移過戶登記，在指定日期獲得不動產權證書。若果買家申請按揭，不動產權證書需在國土資源局進行抵押，並由銀行保管。

內地物業最高借七成按揭

有關內地物業申請按揭問題，有必要再說明。現時申請內地物業按揭，最高按揭成數為七成，首套房(即首次置業)利率為3.7%，若果買第二套房，利率為4.3%，還款期最高25年。

在港申按揭仍需壓測

不過，部分一手樓盤可以在本港銀行申請按揭。中原地產葵青及東涌及大灣區項目銷售營業董事梁善球表示，若果港人在港申請按揭，一定要按照發展商指定的在港銀行處理，在港銀行會跟隨本港情況去做，如申請人需接受壓力測試、償還貸款以港元計算，按揭利率亦要根據本港情況釐定，通常由申請按揭至批出需要45天，但還款期最高仍然是25年。

需貸款銀行開戶口供款

至於在內地申請按揭，梁善球說，這要按照內地情況去做，並指港人要提交收入證明，如果提交足夠證明，一般而言，申請的按揭可於45天內批核。他又說，在內地供款，需在貸款銀行開戶口，每月定期向銀行供款。

大灣區買樓7個要點

在大灣區買樓，隔山買牛，準買家未必充份掌握內地情況，需注意事項不少，有以下7個要點：

大灣區買樓要點1：留意項目是否有「五證」「兩書」

港人買內地物業時，要留意項目是否有「五證」和「兩書」。

「五證」包括國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證及商品房預售許可證（此為審查開發商預售房屋是否合法的關鍵證件）；
「兩書」則指商品房質量保證書和商品房使用說明書。房地產開發商和銷售商在銷售商品房時提供「五證」及交樓時提供「兩書」，並確保開發商和銷售商分別持有有效的《商品房外銷許可證》和營業執照。

大灣區買樓要點2：親臨地盤視察實況

準買家應盡可能到物業地盤實地視察，親身了解施工情況和設施配套，避免只靠銷售人員提供資料而未能掌握全面資料或被廣告內容誤導。

大灣區買樓要點3：留意買賣合約條款

買賣合約須訂明交樓和辦契證的期限、交付樓房的品質標準、公共設施安排、售後服務、違約條款等，亦應蓋上開發商的公司印章和附上圖紙作憑證，並到房管部門辦理產權轉讓登記手續。

大灣區買樓要點4：款項應存入監管帳戶

支付房款時，應將款項存入商品房預售許可證上公布的監控帳戶，並領取發票和保留有效轉賬憑證。如開發商要求買家把房款存入非監控帳戶，買家應拒絕，並應向有關部門投訴。

大灣區買樓要點5：收樓遇問題開發商跟進

買家收樓前須仔細驗樓，如發現質量有問題，可根據房屋保修條例要求開發商跟進。

大灣區買樓要點6：無法取房證需循法律解決

購買物業後，如開發商申請破產或故意逃避交樓，又沒有其他公司接管，以致無法辦理房產證，就須透過法律途徑解決。

大灣區買樓要點7：售後返租需承擔風險

部分一手樓盤以「售後返租」招徠準買家。何謂「售後返租」？售後返租，又可稱為售後包租、售後承租，是指買家在購買內地商舖或酒店式物業後，由開發商或其關聯公司與業主簽訂協議，承諾在指定年期內向買家提供一定租金回報。

內地一手樓盤「售後返租」4大風險

表面上，這種方式有吸引力，但實際上需要承擔不少風險，有以下4點：

風險一：若關聯公司例閉難追討損失

由於內地法例規定開發商不可直接與買家簽訂返租協議，開發商或會透過其關聯公司與買家簽訂合約，這些公司的規模和註冊資本相對較低，或影響日後履行返租協議的能力。若果這些公司經營不善，沒法履行協議之餘，更可能結業倒閉，屆時難以追討損失。

風險二：容易忽略樓盤本身問題

如果投資者只著眼返租，便很容易忽略其他重要問題，例如發展商的實力、物業位置、交通配套、樓盤質素，特別是境外樓花能否如期交樓，會不會出現爛尾或貨不對辦等情況。

風險三：知名集團參與也未必可靠

有些公寓或酒店項目可能引進知名酒店集團負責管理，但有關酒店集團並非與買家簽定返租協議的一方，而是與發展商簽訂物業管理合同，有關合同可能可以在某些條件下解除。售後返租等有關類似安排涉及複雜操作，知名酒店集團參與也並不一定代表安全可靠。

風險四：物業或屬未認可集體投資

帶有售後返租或物業委託管理的境外物業可能並非單純的物業買賣，而屬於集體投資計劃(CIS)。在現行監管下，CIS要得到證監會的認可，才可以向香港公眾公開發售。未經認可的CIS一般只可以售給專業投資者。這些未經認可的投資安排的營運者未必需要符合適當的資格要求。

投資者受保障有限

由於有關安排本身及其銷售文件未經證監會認可，產品本身未必適合香港公眾之餘，產品披露也不一定清晰和完善，投資者或許不能得到適當的保障。投資於未經認可的CIS，包括在「非認可投資計劃警示」榜上有名的安排，涉及高風險，受到的保障非常有限，投資者或會蒙受重大損失。

買樓攻略2023｜46%受訪港人考慮大灣區置業！港人內地買樓程序＋7大注意