樓市走勢2023｜美國一如市場預期加息0.25厘，加息步伐再次放緩。聯繫匯率制度下，本港銀行雖面臨加息壓力，但匯豐銀行率先宣佈不跟加，維持最優惠利率（P）不變。業界普遍對香港樓市前景感樂觀，《香港財經時報》為你整合業內人士對加息情況的回應，以及現時市況下，業主、準業主、租客必知的樓市8件事。

樓市走勢2023｜美國加息0.25厘

美國聯儲局最新公布議息結果，宣佈加息0.25厘，聯邦基金利率目標區間升至4.5厘至4.75厘，為2007年10月以來的新高。若單論加息幅度，則是聯儲局連續第二次縮窄加息幅度（參見下表）。

樓市走勢2023｜美國聯儲局加息利率變化

由2022年3月至今，聯儲局共加息8次，最近2次的加幅有所回落：

日期 加息基點 加息後利率區間
2023年2月2日 25 4.50%至4.75%
2022年12月15日 50 4.25%至4.5%
2022年11月3日 75 3.75至4.0%
2022年9月22日 75 3.0%至3.2%
2022年7月28日 75 2.25%至2.50%
2022年6月15日 75 1.50%至1.75%
2022年5月4日 50 0.75%至1.0%
2022年3月17日 25 0.25%至0.5%

樓市走勢2023｜鮑威爾：料今年內不會減息

聯儲局主席鮑威爾指，通脹回落速度比預期中快，但仍然偏高，聯儲局委員認為，現時仍未到暫停加息的時候。由於通脹率仍高企，他預料未來將至少再加息兩次，今年內減息的機會較微。

樓市走勢2023｜匯豐銀行帶頭不加息

本港方面，儘管美國未來仍有機會加息，匯豐銀行已率先宣佈不會跟加，最優惠利率（P）維持在5.625厘，其後恒生銀行、中銀香港等都宣布不跟加。

由於與樓按相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）早已升破封頂水平，故現時H按及P按的利率亦維持不變，供樓利息支出未有變化。

樓市走勢2023｜業界普遍較先前樂觀

加息步伐放緩，本地龍頭銀行帶頭不加息，對樓市而言是利好消息，再加上通關效應、市場氣氛好轉等因素，業界對後市看法亦轉為樂觀，部份業內人士認為香港加息周期或可提早結束，有利市場加快消化加息影響；惟整體樓市仍未完全復甦，置業人士應加緊留意息口走向。

業界回應｜中原按揭王美鳳：料加息周期年中前完結

中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國通脹率已出現連月回落趨勢，料距離美息見頂的加幅只有約0.5厘，預期加息周期將於今年5月或之前完結，息率料於5月或之前見頂。若當地經濟走勢持續轉疲，美息或加快於年內掉頭回落。

估計P可維持現時水平

王美鳳指出預料，其他銀行將陸續跟隨匯豐不加息，市場按息將維持主要為3.375%至3.475%水平。她解釋，拆息已從高位逾5%回落至2.53%，臨近美國加息期，港元拆息不升反跌，並與美息明顯拉闊達2厘。

料P無調升必要

以上情況反映出，港元資金充裕，相信是近日金融及投資環境向好吸引資金留港，令拆息與最優惠利率H/P差距擴闊至3.1厘，遂令銀行未有進一步上調存貸息率之需要，最優惠利率P維持不變。

本港加息周期或已完結

王美鳳續指，今年市場聚焦「復常」，令本港經濟及投資環境進一步向好，料市場資金維持充裕，不排除本港加息周期或已完結，相信即使年內若需再加P，亦僅會加一次。

在眾多利好因素下，是次加息周期本港銀行已大幅落後於美息加幅（美加息4.5厘；港P加0.625厘），故此在樓市前景向好下，相信巿場已完全消化加息影響。

業界回應｜利嘉閣按揭黃詠欣：首季有加息機會

亦有按揭代理認為，本港銀行委會或再加息。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，美國加息周期未完，香港銀行加息壓力仍在，預計香港銀行首季仍大機會再加息1次，幅度為0.25厘；惟現時加息壓力已較前月減少。

有意置業要仔細考慮利息支出

黃詠欣指，銀行按揭產品愈來愈多元化，不止現金回贈，更會推出「期間限定」息率優惠、「時光倒流」價等，息率回到未加H按鎖息上限前的水平（3.375厘）；亦有部分銀行P按計劃實際按息比H按計劃的封頂位為低，吸引客戶選用P按。她建議有意置業或轉按的人士，不要只著眼於回贈金額，要連同息率及高息戶口種類等去計算及衡量。

業界回應｜萊坊：短期購買力仍受壓

萊坊董事，大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，美國宣布加息0.25厘後，預計短期內同業拆息（H）不會大幅上升，但由於自去年起實際按升已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，部分希望上車的買家更不能通過銀行壓力測試。

年內或再加1至2次P

他續指，香港現時經濟表現不佳，銀行短期內沒有條件大幅調升最優惠利率（P)，但由於銀行體系結餘低於1,000億元，而美國與香港息差不會收窄，今年內仍有機會加1至2次P，相信P利率動向仍是影響樓價最大因素。由於現時實際按息已升至超過3厘，繼續對市場購買力及樓價造成影響。

業界回應｜星之谷：樓市走勢有待觀察

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，市場普遍預期美聯儲本輪加息周期即將見頂，加上本港1個月及3個月銀行同業拆息（HIBOR）已大幅回落至2.7及3.6厘左右水平，反映銀行銀根充裕，港元最優惠利率（P）未必會跟隨美聯儲加P，即使加幅度也不會跟足。

較高息率仍會維持、減息或滯後

不過，莊錦輝亦指，美國在通脹壓力下，相信仍會維持現行較高息率水平一段時間，加上本港物業市場現時存在沽壓，未敢輕言樓價已經見底，準備入市買家應關注美國何時減息。他預期，美國最快或於年底或明年初開始減息，由於港銀加P滯後，因此減息亦然，樓市走勢仍然有待觀察。

業界回應｜香港置業：利好因素下樓市轉旺

代理行則對樓市前景更為樂觀。香港置業行政總裁馬泰陽表示，香港近期防疫措施放寬，股市由低位反彈，加上中港通關等利好消息下，樓市交投轉暢旺，表現出動若脫兔的一面，新盤及二手物業交投重拾升軌。

一二手物業交投先回升

一手方面，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，1月新盤銷售量錄503宗，較上月的269宗增加約87%，創4個月新高；至於二手市場方面，據本行前線分行所錄得的數字顯示，20大屋苑今年首4周（2023年1月2日至1月29日）錄274宗二手成交，較前4周（2022年12月5日至2023年1月1日）的245宗增加約11.8%。

年內樓價最多可升15%

馬泰陽指，中港通關，加上市場預期美國息率年內見頂，料樓市成交將逐步提速，預計一手交投將按年升逾6成至約1.5萬宗；二手住宅註冊量亦有望按年升逾2成，至約4.5萬宗。樓價方面，若《財政預算案》有利好消息，料樓市年中或呈現更大突破，全年樓價升幅最樂觀可達15%。

業界回應｜中原陳永傑：「小陽春」格局持續

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國有序地放慢加息步伐，樓市亦逐步復常，加上通關效應，樓市踏入新一年即迎來「小陽春」，若美國下半年有機會停止加息，樓價將拾級而上。買家恐遲買會貴，加快入市。

樓市成交及樓價連月向上

陳永傑指出，美國加息放緩，金、股市場過去數個月已由低位反覆向上，銀行存息亦持續向下，種種因素將促使資金流向實物市場，料樓市由自用市轉為投資市。近日樓市一二手皆旺，上月一手成交量逾500宗，按月反彈近9成，可見市場購買力不減。

年內有望見「大牛市」

利好因素下，買家置業信心明顯轉強，樓市「小陽春」持續，倘若美國聯儲局下半年停止加息，甚至減息，樓價將報復式反彈，樓市將由「小陽春」升格至「大牛市」。

陳永傑認為，港元拆息持續回落，反映港元資金充裕，港銀有條件不跟隨加息，以搶攻銀行界一直重視的按揭市場，對置業者得益，對樓市亦是利好消息。

中原經紀人指數CSI預示樓市向升

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，據最新公佈的經紀人指數CSI（住宅售價）最新報61.63點，成功升穿60點   預示樓價平穩向升；租金方面，CSI（住宅租金）報59.26點，按周上升2.28點。指數穩步上升，繼續向上挑戰60點好淡分界區間上限，預告住宅租金走勢有望止跌回穩。

8個業主、準業主、租客須知

綜合市場消息及近期走勢，各位業主及準買家，記得留意以下樓市動向，為未來一年作好打算：

  1. 美國聯儲局最新加息0.25厘，加息幅度再次收窄
  2. 本港龍頭銀行匯豐宣佈維持現時最優惠利率（P）不加息，意味著供樓利息支出不變
  3. 美國有較大機會再加息2次，今年內不太可能減息
  4. 若本港加P，料只加1至2次，幅度亦較微
  5. 近期兩大利好樓市因素：中港通關及息口走勢明朗化
  6. 時值年初，銀行傾向推出多款按揭優惠吸客，置業人士宜深思熟量及諮詢，選擇最抵方案
  7. 樓市交投及樓價正回升，租金亦預計平穩向上
  8. 樓價走勢受P影響較大，須密切留意美息及港息走向

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