【樓市走勢2023】讀者來信：Anthony Sir你好，幾個月前開始留意到你的YouTube片，學到很多樓市的知識，謝謝分享。我都有留意你們經常提到的啟德，但朋友說政府未來會在區內興建公營房屋，會影響區內樓價，是真的嗎？

樓市走勢｜回覆讀者來信：啟德新盤 樓價貴

經常有網友問這個問題…最多人問是啟德，始終新盤多，樓價貴，其他地區也有人問。
當然如果一個地區，完全沒有公營房屋，全部是私樓，甚至是優質的私樓，會是加分因素，例如半山區、九龍站等等，但有公營房屋也未必有很大影響，首先要看看地區的特性及樓價水平。

上車區 影響不大

如果該地區是上車區，影響不大。例如新界區8、90年代發展的新市鎮，最初發展的時候公營房屋已經是主要部份，佔比已經很大，即使再開辟周邊地區，再多建幾個公營房屋項目，其實對該區影響不大。

天水圍為例解說

例如天水圍，除了中間嘉湖山莊、柏慧豪園及Wetland等私人屋苑之外，周邊地區都以公營房屋為主，又例如屯門、北區，公營房屋本來就是區內的主要部份，再多建幾個屋邨，對區內整體樓價又怎會有影響？尤其是如果區內的樓價本身並不算高，例如屯門及天水圍，區內很多上車盤。

樓價已反映區內公屋佔比因素

很多年青人預算不多，都會選擇在這些地區上車，樓價其實已經反映了區內公營房屋佔比較重的因素。當然如果你買的是新樓，樓價賣到好貴，新界樓賣到市區價，代理跟你說這個小區的發展是如何如何亮麗，但你卻看到周邊已經有，或者將會有很多公營房屋，那就要小心點，或者這個價錢是過份樂觀。

私樓多會令地區轉型

如果該區越來越多私樓，甚至會令地區轉型，帶起公營房屋價值。近年最成功轉型的例子必數將軍澳，記得這區90年代才發展，當時筆者在電視台工作，見證着它的轉變，記得最初朋友搬進該區，由山上的康盛，山下的寶琳、坑口等，幾乎只有公營房屋，僅有極少量的私樓如慧安園等。

將軍澳南樓價直迫市區

那時候區內社會問題等確實是有的，後來私樓越來越多，新建的公營房屋越來越少，今天將軍澳已經成為一個很Chill的年青中產區，將軍澳南的樓價更直迫市區。

私樓佔比重 成就居屋樓王

另外有不少地區，私樓佔比重，公營房屋不多，成就了樓王。
例如早年有港島東，太古的康山花園、筲箕灣區的居屋，很多已補價的二手買賣，樓價比其他地區的私樓更高，早就出現居屋樓王。又例如奧運，公營房屋只有海富苑及富榮花園等，但價質私樓就很多，公營房屋不但沒有影響奧運的樓價，反而是奧運的優質私樓，帶起了區內公營房屋的價值，令富榮花園成為九龍區其中一個居屋樓王。

很多人還未看到啟德發展潛力

至於大家經常討論的啟德區，也有相類似的情況。筆者明白現在啟德仍然沙塵滾滾，很多人還未看到區內的發展潛力，還未接受到區內地價及樓價超越市區很多地方，甚至被視為豪宅區，所以每當有負面新聞，例如興建公營房屋等都會被放大。

留意兩點：

  • 第一，公營房屋的比例高嗎？如果不高，就會像奧運的情況，反而會帶起區內公營房屋價值，做就居屋王。
  • 第二，規劃合理嗎？

啟德區規劃甚為清晰

公營房屋群其實主要在靠近土瓜灣、新蒲崗、九龍城等較內陸的地區，靠近海旁及體育園的，就是豪宅群，規劃甚為清晰，只要未來發展依循這個路線，就不會有大影響，反而會帶起公營房屋價值。

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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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