港股分析｜樓市望今年U彈｜5隻力追地產股

【港股分析】農曆新年長假期間，本港樓市不論一、二手交投都向好，業界形容情況是近年最旺，反映購買力陸續浮現，加上中港全面通關在即，料樓市將出現「小陽春」，而本地地產發展商亦密鑼緊鼓，準備在兔年加快推出新項目。

香港樓市氣氛好轉，對本地地產股自然有利。事實上，由於受制於息口上升以及對經濟前景的憂慮，地產股踏入2023年後雖也跟隨大市上升，但整體表現相對落後。

港股分析｜地產指數跑輸大市

以截至上週五（1月27日）收市計，恒生指數1月累升14.5%，而四大分類指數中，恒生工商分類指數同期累升17.9%，金融分類指數升10.9%，地產分類指數則只升9.4%，僅勝過升6.2%的公用分類指數。因此，若然港股後市進一步向好，相信地產股有望吸引炒落後資金。

大行對香港樓市的看法轉好

另一方面，大行對香港樓市的看法亦同樣好轉，花旗報告指，由於利率急升，本港住宅樓價去年顯著下跌15%，但目前市場開始出現正面推動力，預期樓價將於今年首季見底，其後「U」型反彈，估計今年首季樓價或下跌5%，至今年底則回升5%，料今年全年住宅樓價將按年持平。

料2023財年的樓價將只再下調10%

高盛研究報告就指，本港去年住宅樓價累計下跌15%，成交量亦下滑37%，內地開放邊境以及美國聯儲局加息即將結束的預期，正在提升行業復甦的希望。

高盛認為，由2022年10月底水平起計，發展商股價平均上漲34%，反彈幅度仍落後於恒生指數的47%升幅，估值正處於歷史最低水平。雖然房地產行業週期長，一年的調整不足以讓實體市場見底，但相信隨著經濟前景改善及開放邊境，加上股市復甦帶來的財富效應，料2023財年的樓價將只再下調10%，而2024至2025財年則各升4%。

港股分析｜1. 長實趁低吸納土儲

地產股中，高盛看好長實集團（1113.HK），認為長實擁有行業最高的資產回報率（ROA）或股本回報率（ROE）；在行業面對挑戰下，是唯一股息錄得增長，以及唯一回購逾1%股份的公司；加上收益組合更多元化，當中約30%至40%息税前收益來自其在內地以外的基建、公用事業等，將長實評級由「中性」上調至「買入」。

股價今年累升不到5%

事實上，長實在過去兩、三年疫情期間，先後斥資近368億元在港吸納八個項目，涉及樓面532.93萬方呎，為期內吸納土地儲備最多的發展商；當中包括在上月以87.03億元中標被譽為「啟德地王」的九龍東啟德商住用地，每方呎樓面地價僅6138元，屬市場預期下限，可見集團把握市場時機眼光獨到。

估值上，長實亦算吸引，市盈率僅7倍，是幾大地產商之中最低；不過股價表現就稍遜，今年以來累升不到5%，敬陪末席。

港股分析｜2. 新地推盤態度積極

相對長實活躍吸納土儲，新鴻基地產（0016.HK）則是活躍推盤，近期重點推售超過3,600個單位，包括屯門「NOVO LAND」2A及2B期、大埔白石角「University Hill」及天水圍天榮站項目，預測2023財年合同銷售額將達到350億元。

滙豐：料新地香港業務租金收入按年升4.7%

滙豐研究報告指，新地在短期內加快推出手頭項目，以捉緊樓市改善的機會，預期其穩固的物業項目儲備及不斷改善的租賃組合將推動盈利恢復增長，另外又預期新地香港業務租金收入於2024財年可恢復增長，料按年升4.7%，扭轉連續四年跌勢。

憧憬新地2024財年整體表現出現較大改善

該行預計新地大部分主要物業項目將於截至今年6月底止下半財年入賬，憧憬2024財年整體表現出現較大改善，又指集團過去數月新地進一步擴大投資組合，預期可支持未來幾年的盈利增長，將新地2023至2025財年盈利預測上調2.5%至6.5%，列為行業首選之一，維持「買入」評級，目標價由105.4元上調至117.7元。

港股分析｜3. 恒地今年推六項目

同樣積極推盤的還有恒基地產（0012.HK），日前公布旗下西九「利奧坊」系列至今共售出1,654伙，總銷售額已突破100億元；另集團預計兔年將推出6個項目，涉及約4,800伙，焦點集中在啟德跑道區的三個合作項目，佔約4,000伙；預計下半年推出利奧坊第五期、九龍城南角道項目及中環伊利近街項目，主打中小型單位。

恒地息率近6厘

富瑞報告認為，隨著香港已結束大部分疫情限制措施，地產股股價由去年10月低位計，至今累計回升14%至57%，該行料本港住宅樓價或於今年第二季見底，並於今年下半年開始溫和反彈，看好恒地為行業首選，目標價由29元升至31元，維持「買入」評級。

恒地股價表現不俗，今年以來累升一成；估值上，12倍市盈率和0.4倍市帳率屬合理水平，而近6厘的息率則是最具吸引力所在。

港股分析｜4. 信置銷售前景樂觀

信和置業（0083.HK）今年內計劃推出5個新樓盤合作項目，包括錦上路「柏櫳III」、日出康城「凱柏峰III」、中環One Central Place、油塘通風樓發展項目、黃竹坑站四期，共涉逾3,000伙，集團應佔約1,500伙。

目標價上調至12.5元

美銀證券報告指，由於信置可售資源增向中檔市場，今年新推項目的表現可能會好過行業平均水平，加上無在供應過剩的地區啟德存在住宅項目上風險，和是少數提供短期每股派息增長的發展商之一，並且利率上升對公司純利影響為中性，以及不投標市建局的觀塘市中心重建項目，避免了潛在的資本風險。

由於較高的利息收入和較快的庫存銷售假設，美銀將信置2023至2025財年的每股盈測提高2%至9%，目標價由10元上調至12.5元，投資評級，由「中性」升至「買入」。

港股分析｜5. 新世界債務狀況改善

新世界發展（0017.HK）是幾大地產股中股價表現最佳，今年以來累升11%，估值上，市盈率達50倍屬最高，但市帳率0.29倍則最低，不過市場對新世界最關注的，相信仍是其債務問題。

8.36億美元的債務回購計劃

集團早前就宣佈一項8.36億美元的債務回購計劃，包括以2.5億美元回購6億美元2030年到期的4.5%有擔保票據，以及2億美元2031年到期的3.75%可持續發展票據；同時，將通過子公司新創建集團（0659）以3.36億美元回購6.5億美元4.25%的2029年到期擔保票據，以及以2.5億美元的價格回購13億美元的永續債券。管理層稱，舉措將有助改善資本成本、債務狀況並降低槓桿率，同時還以高於市場價格的價格向債券持有人提供流動性資金。

新世界10%股息率優於同業

高盛認為，新世界提出回購票據為正確訊號，估算要約完成以後，有助財務槓桿比率降低0.6個百分點；每股資產淨值（NAV）提升0.3%。減少債務後，潛在提升2023至2025財年每股盈利約1%；另一方面，公司股價回升後，仍提供約10%股息率，優於同業，故維持給予新世界發展「買入」評級及34.6元目標價。

港股分析｜6. 5隻力追落後地產股

編號	名稱	最新價	年初至今漲幅	市盈率	市帳率	股息率
0012	恒基地產	30.05	10.28%	12.733	0.441	5.99%
0016	新鴻基地產	113.3	6.09%	12.844	0.545	4.37%
0017	新世界發展	24.6	11.82%	49.596	0.29	8.37%
0083	信和置業	10.4	6.56%	14.627	0.532	5.23%
1113	長實集團	50.35	4.79%	7.03	0.482	4.45%

（編按：數據截至1月27日）

港股分析｜樓市望今年U彈｜5隻力追落後地產股｜息率8厘博財息兼收