買樓攻略2023】如果想搵樓,不少人都會考慮一個問題:到底買樓好抑或租樓好?這牽涉供平過租或租平過供的問題。何謂供平過租?何謂租平過供?如何界定和計算?現時買樓抑或租樓較適當?專家逐一分析。

買樓攻略2023|供平過租 vs 租平過供

簡單而言,「供平過租」是指供樓開支低過租樓開支;「租平過供」則剛剛相反,是指租樓開支低過供樓開支。

黃埔花園細單位為例解說

以下以黃埔花園細單位為例,說明兩者分別:

  • 屋苑及單位:黃埔花園一個389平方呎單位
  • 樓價:640萬元

例子1:供平過租

按揭利率 3.225%
還款年期 30年
按揭成數 六成
租金 17,000元
每月供款 16,660元

例子2:租平過供

按揭利率 3.225%
還款年期 30年
按揭成數 七成
租金 17,000元
每月供款 19,916元

供款租金相比未必反映實況

黃埔花園這個細單位,在例子1,承造六成按揭,每月供款16,660元,較現時租金17,000元低340元。從數據來說,這是供平過租。至於例子2,承造七成按揭,每月供款19,916元,較現時租金增加2916元,可說是租平過供。

按揭成數影響供款額

不過,上述兩個例子是同一屋苑和單位,但各自承造按揭成數不同,影響供款額不同,得出不同結果。按照上述例子,「供平過租」或「租平過供」出現,跟供款人的首期和按揭成數有關,但這未必完全反映到真正情況。

利息支出供款額

若果參閱供款當中的利息支出款額,情況又如何?可參考以下例子:

  • 屋苑及單位:啟德一號一個563平方呎單位
  • 樓價:1100萬元

例子1:

按揭利率 3.225%
還款年期 30年
按揭成數 七成
租金 22,000元
每月供款 34,348元
每月利息支出 21,278元

例子2:

按揭利率 3.225%
還款年期 30年
按揭成數 八成
租金 22,000元
每月供款 39,255元
每月利息支出 24,317元

初期利息支出會佔較高比重

在供款開支當中,初期利息支出會佔較高比重,可能數年至十年,視乎每個按揭情況而定。租樓至少1至2年,兩者可以比較。在例子1,如果供款人承造七成按揭,每月利息支出21,278元,低於租金722元;但在例子2,如果供款人承造八成按揭,每月利息支出增至24,317元,卻高於租金2317元。

以利息支出計算不恰當

那麼,兩個例子所計算的利息支出,一個低於租金,另一個高於租金,這樣跟上述黃埔花園例子有異曲同工之妙,同樣是按揭成數影響了結果,這不算太恰當。

租金回報 vs 按息較客觀

都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗建議,可以以租金回報率跟按揭利率相比計算,這會較為客觀。他續稱,若果租金回報較按揭利率高,反映租金較貴;若果按揭利率較租金回報率高,反映供款較貴。

愈貴價物業 租金回報愈低

愈貴價物業,租金回報愈低,這樣租樓抵過買樓。如果單位租金回報低,最好租樓不買樓,因租金平一些,樓價貴一些。不妨以這種方法,計算上述黃埔花園和啟德一號兩個單位,得出以下結果:

黃埔花園:

  • 按揭利率:3.225%
  • 租金回報率=17,000元×12/640萬元=3.19%

啟德一號:

  • 按揭利率:3.225%
  • 租金回報率=22,000元×12/1100萬元=2.4%

目前屬租平過供

兩個屋苑的租金回報率分別為3.19%和2.4%,皆低於現時最低按揭利率3.225%。跟上述以供款總額和利息支出相比,即使不同屋苑,結果基本上一致,現時租金回報率低於按揭利率,屬「租平過供」。

買樓雜費包括釐印費、律師費、代理佣金

無論買樓或租樓,除了考慮供款或租金外,亦需計算其他雜費。買樓雜費包括釐印費、律師費、代理佣金等,長遠開支包括差餉、管理費等。租樓的其他雜費不及買樓多,很多時差餉、管理費會包括在租金開支,俗稱「全包宴」。買樓或租樓的決定,首要考慮的是自己的負擔能力、收入等。

息口走勢專家未有共識

未來息口和樓市走勢,隨時影響準買家買樓或租樓的決定。專家對息口走勢未有一致意見。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,美國加息不是長期,加息目的是壓抑通脹,現時通脹下跌,故在未來2至3年息口向下的機會較高。

利息下調放緩 是入市好時機

不過,馬耀宗則指,如果利息下調、放緩,是入市好時機,但早前聯儲局表示會繼續加息,雖然沒有說明具體加幅,但在市場預期減息情況下,美國卻持續加息,反映利息不會很快見頂。若果利率下跌,才會出現供平過租情況。

料本港半年後會再加息

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波預期,今年大半年後美國不會減息,因通脹仍然高企。他預計,本港半年後會再加息,加幅介乎0.25%至0.5%。

專家建議暫租樓觀察市況

息口走勢成市場關注點,現階段應持觀望態度。專家建議,可暫時租樓,觀察市場走勢。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,現在最好暫租樓一年,在這段時間觀察市況,預期年中美國完成加息,根據以往經驗,一至兩季後很快會減息。他說,年中再決定長期租樓或長期供樓,有機會出現供平過租情況。

靠定期收入租樓

另有學者提議,可暫時把資金投放在定期存款,然後從存款得到的收入用作租樓之用。馬耀宗覺得,利用定期利率收入租樓,好過買樓。他舉例說,以500萬元做定期,定期利率4厘,每年收入20萬元,每月收入16,000元(20萬元÷12個月)。

租500萬物業 每月可節省4000元

若果租500萬元物業,每月租金12,000元,以每月定期收入16,000元交租,每月可節省4000元。按照學者提出的例子計算,即使租以上黃埔花園的單位,每月租金17,000元,都可以交近1年的租金。在一年時間觀察樓市走勢,時間上應該充裕。

現時利率高 供樓高過租樓

馬耀宗續稱,若果買樓,需要先支付首期,假設樓價500萬元,100萬元做首期,若果這筆首期轉做定期存款,理應有利率收入,但現時當作買樓首期,即已失去定期利率收入。再連同餘下400萬元當作按揭,需要支付利息,這樣供款會貴過租金,因現時利率高,供樓高過租樓。

若收入穩定可買樓

那麼,那些人適合買樓?那些人適合租樓?若果本身是專業人士或公務員,已工作數年,收入會較穩定,這類人士適合買樓。但若果本身是剛畢業,做工不久,收入始終未穩定,如有需要,最好租樓。

更多香港樓市走勢及買樓攻略

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。