【買樓攻略2023】踏入新一年，啟德區仍是一手住宅供應重鎮，據估計今年超過1萬個單位應市。據地產代理資料，去年區內一手買賣成交遠超二手成交，可見一手住宅仍受買家追捧。
啟德樓盤｜買一手盤抑或二手盤？
如果想在區內入市，一、二手住宅選擇不少，準買家會考慮一個問題：買一手盤抑或二手盤呢？專家意見傾向前者。同時，啟德是新發展區，未來物業升值潛力惹人關注，專家選了3個最保值的屋苑。
去年啟德一手成交按年跌73%
去年樓市下滑，但啟德區一手住宅買賣成交仍然多過二手成交。據中原地產表示，去年首季第五波疫情爆發，經濟活動大受影響，各大發展商被迫延遲推盤計劃，令一手成交量急挫，啟德新區去年全年僅錄得693宗一手成交，按年跌73%，平均實用呎價則企穩28251元，可見區內新盤抗跌力強，樓價未有跟隨大市下挫。
樓市成交｜一手樓成交多二手樓579宗
二手方面，於辣招的掣肘下，去年全年僅錄114宗二手成交，按年下調55%，平均實用呎價則逆市向升，最新報23335元，按年升3.3%。一手住宅買賣成交較二手住宅買賣多579宗。
樓價走勢｜1月迄今二手價回升3%
踏入2023年，隨着利好因素呈現，一月份迄今(21日)區內二手市場交投加快。中原地產副區域營業經理陳智欣表示，上月全月二手市場錄得11宗買賣成交個案，但本月至今已錄得8宗成交個案，有機會達至上月宗數。本月以啟德一號成交宗數較多，佔整體一半。而一手成交超過30宗，仍多過二手成交。
配套漸落成利區內樓市
陳智欣說，受到通關和疫情放緩等利好因素影響，業主把議價幅度由先前5%至8%，收窄至3%，成交價回升3%。展望後市，陳智欣指，區內配套設施將陸續落成，如崇光百貨、Airside商場陸續營業，利好區內樓市，料樓價回升8%至10%。
啟德二手盤主要來自第一區
現時啟德區內分為三區，二手盤源主要來自第一區。利嘉閣地產新啟德首席分區董事黃民熹分析指，第一區屋苑已入伙，鄰近啟朗苑、啟晴邨，附近配套發展成熟，但檔次不高，樓價稍低。第二區屋苑如尚‧珒溋、THE HENLEY位近啟德體育園，遠離啟朗苑、啟晴邨，一手屋苑較多。
第三區屬於跑道區 一手供應為主
第三區屬於跑道區，一手供應為主，如正在開售的澐璟。二手盤源主要來自第一區，包括龍譽、天寰、啟德1號、嘉匯和OASIS KAI TAK。第二區屋苑如嘉峯匯、THE HENLEY陸續入伙，但受制於額外印花稅(SSD)，這些屋苑業主普遍暫不放售單位。現時區內二手屋苑資料如下：
啟德區二手屋苑1：龍譽
| 買賣盤 | 68個 |
| 放盤叫價 | 495萬至4200萬元 |
| 實用呎價 | 20,204至36,662元 |
| 座數 | 6 |
| 單位總數 | 930個 |
| 單位實用面積 | 228至2698平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年11月 |
| 發展商 | 保利置業 |
啟德區二手屋苑2：天寰
| 買賣盤 | 72個 |
| 放盤叫價 | 580萬至6500萬元 |
| 實用呎價 | 19,635至46,001元 |
| 座數 | 7 |
| 單位總數 | 822個 |
| 單位實用面積 | 232至2498平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年12月 |
| 發展商 | 建灝地產 |
啟德區二手屋苑3：嘉匯
| 買賣盤 | 61個 |
| 放盤叫價 | 690萬至4500萬元 |
| 實用呎價 | 18,916至36,735元 |
| 座數 | 8 |
| 單位總數 | 900個 |
| 單位實用面積 | 325至2193平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年8月 |
| 發展商 | 嘉華 |
啟德區二手屋苑4：啟德1號
| 買賣盤 | 59個 |
| 放盤叫價 | 750萬至9500萬元 |
| 實用呎價 | 19,504至40,564元 |
| 座數 | 17座(共兩期) |
| 單位總數 | 1169個 |
| 單位實用面積 | 367至2414平方呎 |
| 入伙日期 | 2017年6月至2017年7月 |
| 發展商 | 中國海外 |
啟德區二手屋苑5：OASIS KAI TAK
| 買賣盤 | 47個 |
| 放盤叫價 | 630萬至2350萬元 |
| 實用呎價 | 21,439至38,456元 |
| 座數 | 8 |
| 單位總數 | 648個 |
| 單位實用面積 | 275至1530平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年12月 |
| 發展商 | 會德豐 |
啟德區二手屋苑6：嘉峯匯
| 買賣盤 | 12個 |
| 放盤叫價 | 720萬至1500萬元 |
| 實用呎價 | 22,563至29,971元 |
| 座數 | 10 |
| 單位總數 | 1006個 |
| 單位實用面積 | 287至3220平方呎 |
| 入伙日期 | 2021年5月 |
| 發展商 | 嘉華 |
區內一手主要來自跑道區
啟德始終是新發展區，一手住宅供應較多，正如以上地產代理的數據，一手交投多過二手交投。今年區內仍有多個項目即將開售，提供超過1萬個單位，當中有不少是跑道區項目，資料如下：
預期即將開售的啟德區新盤
| 項目 | 發展商 | 單位數目 |
| *跑道區承豐道19號1至3期 | 會德豐、恒基、新世界、中海 | 1590個 |
| *跑道區承豐道15號1及2期 | 中海、嘉華、會德豐 | 2138個 |
| *跑道區承豐道23號1及2期 | 會德豐、恒基、新世界、帝國 | 1219個 |
| *HENLEY PARK | 恒基 | 740個 |
| MIAMI QUAY II | 會德豐、新世界、恒基、帝國 | 571個 |
| 承豐道18號第1A期 | 中海、嘉華、恒基、九倉 | 635個 |
| 承豐道22號 | 華懋、中海、恒基、新世界、會德豐、帝國 | 566個 |
| 4B區4號 | 新世界及遠東 | 1300個 |
| 協調道10號一期 | 新鴻基 | 906個 |
| 4E區1號 | 中國海外 | 702個 |
| 單位總數： | 10,367個 |
一二手樓價相去不遠
那麼，現時選擇買一手樓抑或買二手樓呢？美聯物業首席高級分區經理徐永成傾向買一手樓，並提出以下要點：
- 樓齡全新：一手樓較吸引，因始終是全新。
- 付款方法選擇多：一手樓盤提供付款方法較多，彈性大，如先住後付，或者長短成交期皆有。相反，如買二手樓盤，買家需要在指定限期內如三個月內上會，缺乏彈性。
- 二手樓折舊幅度不大：現時一、二手樓價相差不遠，但二手樓折舊2%以內，其實不算太大。
3個屋苑最保值
若果有意在區內入市，看長線，那些屋苑最保值呢？專家選擇以下3個屋苑：
尚‧珒溋：一層大戶罕有
- 買賣盤：13個
- 放盤叫價：825萬至2863萬元
- 實用呎價：24,642至38,784元
最近買賣成交個案：1座29樓A室，實用面積1072平方呎，成交價3668萬元，實用呎價34,216元(註冊日期：2023年1月18日)
尚‧珒溋屋苑資料
| 地址 | 沐泰街11號 |
| 座數 | 7 |
| 單位總數 | 667個 |
| 單位實用面積 | 332至2566平方呎 |
| 入伙日期 | 2021年5月 |
| 發展商 | 合景泰富、龍湖地產 |
| 配套設施 | 住客會所 |
專家評價：黃民熹意見
- 1600呎大單位，一層一戶罕有。
- 部分單位可望啟德河景。
- 屋苑距離港鐵啟德站不遠。
THE HENLEY ：鄰近體育園成區內地標
最近買賣成交個案：3期THE HENLEY III 3A座19樓C室，實用面積367平方呎，成交價1010.8萬元，實用呎價27,542元(註冊日期：2023年1月17日)
| 地址 | 沐泰街7號 |
| 座數 | 8(共3期) |
| 單位總數 | 1184個 |
| 單位實用面積 | 186至1350平方呎 |
| 入伙日期 | 2021年11月 |
| 發展商 | 恒基地產 |
| 配套設施 | 住客會所 |
專家評價：徐永成意見
- 景觀好，可望維港景。
- 屋苑鄰近啟德體育園，成啟德地標。
MONACO：位置好 遠離公屋居屋
最近買賣成交個案：2期GRAND MONACO低座C座，實用面積1585平方呎，成交價4913.5萬元，實用呎價31,000元(註冊日期：2022年7月21日)
| 地址 | 沐泰街112號 |
| 座數 | 8(共2期) |
| 單位總數 | 646個 |
| 單位實用面積 | 280至1679平方呎 |
| 入伙日期 | 2022年7月 |
| 發展商 | 會德豐地產 |
| 配套設施 | 住客會所 |
專家評價：徐永成意見
- 附近私人屋苑，遠離公屋居屋，業主較喜歡。
- 住客會所用料好。
- 但要留意，屋苑仍受制於額外印花稅(SSD)，若轉售需繳稅，要明年才可鬆綁轉售。
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