買樓攻略2023｜睇一手新盤vs二手樓大不同！睇樓14個要點必知

【買樓攻略2023】近期利好消息呈現，樓市似有回穩之勢。若果想買樓，可以趁勢出動。睇樓是買賣物業的第一步，無論是一、二手樓，需要留意的地方不少。

買樓攻略2023｜睇樓14個要點必知

雖然買樓講求個人喜好和口味，但亦應該有一定客觀標準，以保障自己。經專家和《香港財經時報》分析，得出以下睇一、二手樓14個要點，可作為參考。

睇二手樓需簽「睇樓紙」

先說睇二手樓。睇二手樓，通常跟地產代理一齊到相關單位，代理要求準買家簽署地產代理協定，即俗稱「睇樓紙」。「睇樓紙」上會清楚列明準買家參觀的日期、具體單位資料、佣金條款等資訊，通常有效期三個月。

「睇樓紙」保障雙方利益

同時，「睇樓紙」清楚列明主要的委託條款，例如協議有效期、委託形式、佣金數額等資料，提高交易的透明度，並保障雙方的利益。

睇樓注意事項1：循其他途徑買樓會被追佣金

一旦簽署「睇樓紙」後，若果準買家決定買入或租入睇過的單位，一定要跟已簽協議的地產代理公司辦理，如在有效期內經另一間地產代理或自行向業主洽購，原本已簽協議的地產代理公司則有權向簽署人追討佣金，一般為樓價1%。

睇樓注意事項2：他人代買亦遭追討佣金

即使準買家以其他人名義向業主代買物業，亦有機會被代理追討佣金。「睇樓紙」列明，如「買方或買方的配偶、任何代名人、未經披露身分的主事人或代理人在有效期內(不論是否透過代理)，與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議，則買方須就代理就有關物業而提供的服務向代理支付佣金。」

親身視察可真正了解單位狀況

睇二手樓，好處是可以親身到單位內視察，真正了解單位的狀況。然而，一般來說，睇樓時間不會太長，通常數分鐘至十分鐘，但亦可以留意一些要點。樓宇檢驗中心總監賴達明提出以下6點：

睇樓注意事項3：單位是否更改間隔或有僭建

準買家睇樓時，地產代理會提供單位相關的資料資訊，如單位原來的平面圖、單位的樓齡、實用面積等。準買家可以按照原單位平面圖中看到該單位是否有改建過，間隔結構有否改動，相關改建改動是否違規。

新業主需承擔罰則

舉例說，如廚房改動為開放式，是否影響消防安全。如果相關改動違規，未來需要還原。睇樓後，準買家應向土地註冊處查閱，單位是否遭釘契或獲發僭建令，因若果買入，新業主需承擔罰則，或者未來轉售有困難。

睇樓注意事項4：單位內會否滲水

如果是清水樓，留意單位的天花板、牆身、地板是否滲水，以及飾面剝落等，亦要留意批盪、窗是否有水漬。準買家亦不妨問業主單位是否有漏水問題，業主是否如實說則難說，但至少自己盡了責任去做。

睇樓注意事項5：單位結構是否損壞

若果是樓齡高的物業，應留意天花的柱、橫樑或者石屎是否爆裂或剝落，和鋼筋外露等問題。同時亦要留意天花和假天花石屎的情況，甚至可徵求業主的同意，打開假天花看看，檢查結構是否損壞。

睇樓注意事項6：外牆部分是否漏水

睇樓除了留意單位內櫳外，單位外面亦不可忽略，特別是單位外牆部分會否漏水或破損。準買家可以攜帶鏡子，伸出窗外，透過反射來檢查外牆是否完整，或者可以在街外視察單位外牆。一旦外牆滲水，需由大廈的業主立案法團負責維修，自己未必做得到。

睇樓注意事項7：移開傢俬檢查

若果睇吉屋，有傢俬擺放，可能是業主想遮敝結構損壞部分或漏水位，故最好移開傢俬，看看是否有這些問題。但若果單位有人居住，就難以這樣做。

睇樓注意事項8：留意單位是否鄰近公用設施

上門睇樓，屋外公用設施同樣需要注意，因入住後會影響自己。若果單位鄰近電梯房，嘈音會較多，因電梯經常上落。若果單位鄰近垃圾房，就會有衛生問題。

另外，據美聯物業網頁資料，睇二手樓亦注意另外3個要點：

睇樓注意事項9：留意景觀座向

睇樓時要觀察單位的景觀與座向。景觀方面，需留意大廈附近是否有其他樓盤或基建正在興建，這有可能會影響未來景觀與開揚程度，並且很可能入住之後仍然受到施工噪音和塵埃污染影響。在座向方面，則是要留意單位是否有西斜問題，因到了下午，陽光特別猛烈，屋內較熱。向北的單位則容易潮濕發霉，陽光少，冬冷夏熱。

睇樓注意事項10：檢查水喉

參觀單位時，應檢查水龍頭及沖廁，看看水喉有無問題，因為水喉壞了，維修成本是很高。

睇樓注意事項11：睇樓後可查冊

睇樓後，準買家可以要求代理提供單位最新的土地註冊處資料，包括有關大廈業權分配、入夥年份、原業主姓名、歷史成交記錄及按揭情況等，並瞭解清楚單位是否已有按揭、抵押、法庭命令、建築命令、租約、訴訟或其他登記為產權負擔的專案。

睇一手樓 vs 睇二手樓最大不同

然後說睇一手樓。睇一手樓跟睇二手樓最大不同，在於發展商賣樓時，項目仍興建中，準買家難以到現場睇樓。發展商通常會在售樓處搭建示範單位，部分單位配備裝修傢俬，以吸引準買家。

發展商會搭建「清水房」

但同時，發展商亦會搭建「清水房」，即指未來交樓標準的單位，這類單位沒有傢俬睡床擺設，只有基本裝修。儘管如此，都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，準買家如參觀時，可以留意以下要點：

睇樓注意事項12：應實地考察樓盤狀況

參觀示範單位時，亦會參觀售樓處擺放的樓盤模型。不過，這些擺設未必完全展示樓盤附近的真正環境，如附近有其他地盤興建，樓盤景觀或會被遮擋。因此，最好親自到樓盤位置，實地考察環境。

睇樓注意事項13：勿只睇裝修傢俬單位

發展商搭建的裝修單位，牆身利用玻璃，加強整個單位視覺效果，令人覺得單位很大。因此，最好先參觀「清水房」，然後再參觀裝修的示範單位，兩者作出比較。

睇樓注意事項14：搭建「清水房」跟實際亦有出入

賴達明表示，發展商搭建的「清水房」，都是只供參考而已，因這類單位在間隔、呎吋方面跟未來交樓單位未必一樣，即使裝修亦未必相同，故不要量度這類單位的大小呎吋。如果未來想做裝修，不應以這類單位作為標準，應留待單位入伙後實地量度。

買樓攻略2023｜睇一手新盤vs睇二手樓大不同！睇樓14個要點必知