樓市走勢2023】讀者來信:Anthony Sir你好,一直都有睇你們的LIVE,多謝分享,我自己都是未上車的一群,見樓市好似跌極都未跌完,最近啟德賣地竟然跌返去八年前,賣得6千幾一呎,實在令人卻步,為甚麼地價會跌這麼多?代表發展商睇淡嗎?樓價要繼續下跌嗎?

回覆讀者來信:啟德樓面地價只需要6千多元

最初看見這篇報道的時候我都感到驚訝…

回過神來,思前想後,覺得實在不合理,試想想,在不久前長實才以每呎樓面地價1.1萬多元投得土瓜灣的住宅用地,這裡可是啟德啊,樓面地價怎可能只需要6千多元?

這個價錢隨時古洞都買唔到

最重要是這個價錢竟然可以擊敗其他發展商?為甚麼沒有其他發展商競投?這個價錢隨時古洞都買唔到啊,實在不合理,於是就想找出原因來。

賣地章程中找出原因

市場唱淡風,很難找得到數據…

幸好Brian Sir找到了一些關於賣地章程的相關資料,又找到其中一篇長實高層的訪問,終於找出了原因,並且即日就在我們的學員群組中分享。

樓市盲唱淡 必然力數最差一面

正如之前所說,市場現時的主流是盲唱淡,必然是力數最差的一面,甚麼重返八年前,啟德發展商、買家蝕到入肉等,要幾差有幾差。這些分享實在非常重要,直接幫助你做出理智的投資決定。

與賣地條款有很大關係

果然不出所料,背後另有原因…

根據某報一篇報道,今次賣得這個價錢除了因為地價回落之外,亦與賣地條款有很大關係,投得地皮的發展商,需要興建地下購物街,而且車位數目亦較其他啟德區地皮多,熟悉我們的朋友都知道,我們自己都有投資收購重建項,有些項目都要興建地下車庫。

需興建地下購物街

地庫建築費用高昂,而周期亦較長,料建築成本料每平方呎9,000元,令發展商出價較為審慎。如果以中標價6,138元計算,樓面地價及建築成本加起來要14,580元,將來賣樓要2.2萬左右才有合理利潤。

很多人形容為地王

如此一來就合理了…
這幅地很多人形容為地王,坦白說我就唔明有幾地王了,最大的優點是靠近宋王台站即是九龍城,遠離體育園及海濱長廊,只是交通上較為方便而已,很難與現時體育園附近、跑道區的環境相提並論。

不是市場所講的崩盤

價錢稍為低一點都算合理,如果成本是14,580元,賣價要2.2萬元,相對現時啟德其他樓盤,確實是平了,但其實又唔係平咗想像中那麼多,更不是市場所講的崩盤,不過可惜在唱淡氣氛下沒有人留意。

市場動向氣氛正在好轉

如果有留意市場動向,其實氣氛正在好轉…
不但是樓市,而是整個經濟都充滿着憧憬,先是香港放寬防疫限制,大家都可以去旅行了,旅客也可以來了,然後是國內的新十條,也令人憧憬很快就可以通關,相信經濟最差的時刻已經過去,市面很快就可以回復過來。

樓市見底在即

股市已經率先反映,由15000點以下反彈3成,試問在這種情況之下,為甚麼樓價會不斷下跌呢?事實上反映業主取態的美聯信心指數,已經連升幾個星期,代表願意劈價的業主已經比之前少了很多,樓市見底在即,如果真的想把握這次機會買到筍盤上車又住又賺的話,就必須好好把握這幾個月的機會了。

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作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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