買樓攻略｜樓價跌又加息維景灣畔兩房按揭供款實例分析上車時機

【買樓攻略】本地銀行今年內3次上調最優惠利率(P)，累積加幅已達0.625厘，連同下半年內銀行上調H按鎖息上限2次，合共0.5厘之下，對於有意置業或新造按揭人士來說，等同已累積加息1.125厘，較9月未加銷息上限前，每500萬元貸款，年期30年計，每月供款增加約3千元(+15%)。

買樓攻略｜樓價跌但息升

與此同時，受疫情及加息影響樓價都有一定跌幅，部分屋苑樓價年內跌幅達15%。樓價跌，但息升，現在是否入市時機呢？我們翻查過去5次加息周期，由93年至今，加息前後的樓價走勢，發現加息與樓價升跌不是必然的關係。

例如2018年至2019年間香港銀行只加息0.125厘，幅度溫和，但是期間樓價跌了4%。而2004年至2006年的加息周期，加息幅度達3厘，但期間樓價上升逾11%，而1993至1995年間加息達2.5厘，期間樓價上升逾20%，可見加息周期下，樓價不一定是下跌。

而這一轉加息前，香港樓價及經濟已經因疫情影響而向下，疊加加息的影響下，現在整體樓價已較2021年高位跌約20%，某程度上已反映了加息周期未完的心理影響因素。而且跌幅之大，或已抵銷加息的影響。

例如以維景灣畔高層兩房望海景單位，2021年中的成交價為970萬元，近日同類單位成交價約為770萬元，差幅達20%。去年買入做80%按揭，當時用H按(H+1.3% = 1.39%)，月供約2.7萬元，3次加息共0.625厘後，近日的供款增至約3.4萬元。

如若近日才以770萬同類單位，現時二手物業實際按息仍有部分銀行可做到3.125厘，同樣80%按揭30年，月供約2.7萬元，同時由於放寬了壓力測試的入息要求，只要家庭入息有約5.7萬元，相較一年前的約7.5萬元低了很多。

參考2018年的一轉加息周期，當時樓價下調大約半年時間便回升，如若預計加息周期或於下年中停，那麼，現時樓價回調或是一個入市的機會。當然前提是預計未來工作入息是較穩定，同時預留等同半年供樓開支的流動資金，這樣在加息周期下，或者是「機」而不是「危」。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣

作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

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