香港 - Media OutReach - 2022年12月8日 - 特區政府於施政報告中提及放寬強拍門檻以加快市區重建,而立法會發展事務委員會亦於早前就上述政策作出初步建議,包括降低強拍門檻、放寬相連地段合併申請強拍、精簡強拍相關的法律程序,以及設立專責辦事處支援受強拍影響的小業主。普縉集團首席顧問吳世熙認為,面對現時經濟仍然不景,普羅大眾於生活上面對很大困難,政府應考慮在執行強拍過程中,為舊樓小業主爭取最合理的市值補償。
吳世熙指出,現時強拍賠償是按照該地段拍賣後的收益減去有關支出後,再按有關單位的現值的比例作出分攤。鑒於該比例與相關物業單位於該地段的「不可分割份數」比例並不一致,故此上述機制未能真正反映各單位於該地段的實際權益,對部份的業主並不公平。
他表示,強拍後的實際收益,應為每位業權人先取得其所屬單位的現值。其後的餘額 (即「額外收益」) 應按照地段上各單位的不可分割份數比例攤分,以反映各單位於該地段的實際權益價值。
現時強拍舊樓是以公開拍賣方式進行,收購方往往是唯一參與者,導致他們在缺乏競爭下,令相關物業多以底價成交,而多不能反映最終市場價值。吳世熙認為,強拍應改以公開招標形式進行,令各買家需進取出價才可成功收購物業,為各業主獲得更合理的收益。
一般樓宇買賣的相關費用不菲。現時受市建局收購或政府按照「土地收回條例」下受影響的自置物業業主可獲發額外津貼,以資助他們另尋替代物業時所洐生的開支,包括律師費、購置替代物業的印花稅、物業代理佣金及搬遷費用等。由於上述費用並非屬於現時強拍條例下的法定賠償範圍,相關物業的拍賣底價只包含該地段重建後的土地價值,變相令各業主需自行承擔上述費用,剝削他們的實際權益。吳世熙建議,日後土地審裁處批出強拍令時,有關物業的價格應由成功投得者額外支付由相關業主為另尋替代物業時所作出的開支。
另一方面,吳世熙表示,政府應強化專責辦事處的職能,包括協助各業主共同聘請一名專家進行調解和處理訴訟時,可透過香港測量師學會作出協調及委任相關人士。此舉既可保障各業主們的權益,亦使雙方於收購前期已能有效溝通,以減少雙方分歧。
就專責辦事處協助各業主為有關物業獲得現有及重新發展的價值時,可參考現時市建局為重建項目進行估值的做法,聘用多間獨立的專業估價顧問公司進行估值,於剔除當中最高和最低的估值後,利用餘下的估值的平均數計算相關物業單位的收購金額。此舉可協助各業主獲得更客觀及具公信力的資訊,以便他們與收購方更有效地進行協商,增加庭外調解成功的機會。
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