居屋2022樓市走勢買樓攻略】在本港買賣私樓,不需繳付補地價,但若果資助房屋(指居屋、公屋、綠置居和夾屋),業主有意在公開市場轉售單位,事前需要繳付補地價,故有必要了解補地價事項,包括申請補地價程序、計算方法、以及申請時要注意的事項。

資助房屋轉售需補地價

在今時今日樓市下跌時,補地價是否着數?若果未補價單位的業主想賣樓,未補價賣樓抑或補價賣樓較着數?另一方面,那類準買家可同時買未補價樓和已補價樓?專家會解答以上疑團。

在香港,土地由政府擁有,若果發展商有意買地建屋,需要向政府補了地價,才可以建屋,購買私樓的人士無需理會補地價問題。但若果是涉及政府資助房屋,如居屋、公屋、綠置居,或房協夾屋,政府推售這些房屋時,以折扣價定價,沒有把補地價計算在內,目的是協助基層市民置業上車。同時,為防止投機活動,

居屋第二市場放售物業免補地價

房委會在發售居屋單位時,定下轉讓限制。但若果這些房屋業主日後有意在公開市場出售單位,便需要在轉讓限制期屆滿後向政府繳付補地價金額。這些資助房屋公開發售時,單位定價較市價有所折讓,即業主在購樓時所享有的折扣率,也是解除轉讓限制時計算補價的基礎。

不過,如果業主在居屋第二市場放售物業,買家是合資格人士,如綠、白表持有人(公屋租戶或符合買居屋人士),業主無需在相關買賣中補地價。

房署1個月內發補價通知

無論是房屋委員會(房委會)旗下居屋或其他資助房屋的業主,如有意在轉讓限制期屆滿後在自由市場轉售單位,需要向房屋署(房署)申請補地價,經過下列程序:

  1. 業主向房署申請評估補價。
  2. 把填妥的評估補價申請書,連同所有樓契副本及不會發還的手續費6230元(劃線支票或銀行本票)交回或寄回所屬的租約事務管理處或房委會總辦事處。如在指定限期內繳付補價,手續費可從補價中扣除。
  3. 房署發出補價申請認收通知書,隨後房署(或其委聘測量師行)預約到單位實地視察及估價。
  4. 房署(或其委聘測量師行)在收到評估補價申請書及全部所需資料約一個月後,發出評估補價通知書。
  5. 由評估補價通知書發出日期起計2個月內,業主須繳付補價,否則須重新申請及繳付手續費。
  6. 業主繳付補價(銀行本票或律師行劃線支票)後,房署會即時發出收據,並於稍後發出解除轉售限制證明書。
  7. 業主可在自由市場轉售單位。

註:上述程序適用房委會的居屋、公屋和綠置居。

地政署將於兩個月內批出夾屋補價

假如是房屋協會(房協)旗下夾屋業主,有意在轉讓限制期屆滿後在自由市場轉售單位,同樣需要向房協申請補地價,補價程序跟房委會申請補價程序稍有不同,相關程序如下:

  1. 5年轉讓限制期屆滿的夾屋單位業主向房協申請評定補價。
  2. 把填妥的申請表連同樓契副本手續費2400元(劃線支票或銀行本票)寄回或交回房協。
  3. 房協收到有關申請經核實後,會於10個工作天內轉交地政總署署長審批。(如有需要,地政總署/房協職員會預約業主,到單位實地考察及估價。)
  4. 地政總署署長將於兩個月內批出補價金額,並會將補價通知書直接交予業主。
  5. 由補價通知書發出日期起計兩個月內,業主須往地政總署繳付補價,否則須重新申請及繳付有關手續費。
  6. 業主以銀行本票或經銀行證明可兌現的支票往地政總署繳付補價後,地政總署隨後發出解除轉讓限制證明書。
  7. 業主可在自由市場轉售單位。

計算公式

單位的補價,是根據補價時該單位並無轉讓限制的十足市值,按照單位首次轉讓契據或最近一次由房委會售予購樓人士的轉讓契據所訂明購入時的十足市值與購入時樓價來評估。以下是計算公式及例子:

補價=補價時市值×(購入時的十足市值-購入時樓價)/購入時的十足市值

換言之,即是補價=補價時市值×購入時政府提供之折扣率

計算例子

  • 例子:
    補價時市值:2,100,000元
    購入時的十足市值:2,000,000元
    購入時樓價:1,400,000元
  • 補價 =2,100,000元×(2,000,000元-1,400,000元)/2,000,000元
            =2,100,000元×30%
            =630,000元

業主獲補價通知起28日內可提反對

業主如對房屋署所評估的市值有異議,必須於評估補價通知書的日期起計28天內,以書面向房署或房屋署委聘之測量師行提出反對。根據房屋條例,業主亦可於評估補價通知書的日期起計28天內,向土地審裁處提出正式上訴。逾期提出的反對/上訴,將不獲處理。初次補價評估及其後的覆核,都是根據以上的程序及反對/上訴限期進行。

上訴未有結果仍需付補價

在反對/上訴仍未有結果前,業主可在評估補價通知書指定的期限內繳付補價,然後將單位出售、出租、轉讓或按揭。不過,反對/上訴完結後,如評估的補價獲減,獲減的款額將會發還給業主。但如評估的補價應予增加,業主則須向房委會繳交增加的款額。  

都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗表示,若果申請補地價,不妨考慮以下3個要點:

申請補地價要點(1)若市升已補價樓難脫手

一般相信,樓市下跌,業主有誘因申請補地價,因金額會低一些。然後待樓價回升,可以賣得貴一些。但如果未來樓價上升,準買家覺得已補價居屋樓價較貴,屆時業主想把單位脫手不易。

申請補地價要點(2)折扣率低物業補價稍低

即使同一個屋苑,政府為單位提供的折扣率可以各有不同。縱使兩個單位呎價相差不大,但折扣率差距很大,主要因為同一屋苑先前分不同期數推售,推售時間不同,政府按照當時市況調整折扣率。雖然有單位折扣率高一些,但其實售價跟折扣率低的可能一樣,計算補地價時,折扣率低的單位金額會低一些。

申請補地價要點(3)買家付補價有風險

亦有準買家願意負責繳付補地價,因預期政府估價偏低。業主通常連同補價所定的售價較高,準買家則希望售價低。如果準買家想評估補價,應參照兩方面去評估:一是銀行估價;二是同區已補價居屋成交。評估補價,最重要視乎同區居屋樓價跌幅是否高過大市跌幅。不過,要留意,最大風險是錯估政府補價。

未補價賣樓着數

普遍認為,樓價大跌,補地價有着數,因估價跟隨大市調整。不過,這並不代表補價資助房屋有多人追捧。假如未補價資助房屋業主想賣樓,會面對一個問題:究竟補價後賣樓着數?抑或未補價賣樓着數?馬耀宗指,未補價物業售予合資格人士反而較好,因不需負擔補地價,而且「白居二」市場(白表居屋第二市場)潛在準買家不少。他舉例說,假設已補價居屋樓價400萬元,先前未補價的相關居屋單位以七折發售,現時轉售,業主需付補地價120萬元(以折扣率30%計算),但在居屋第二市場放售,樓價300萬元,相比之下較着數。

已補價物業樓價較高

若果有準買家同時可買未補價樓和已補價樓,同樣會選擇未補價樓。馬耀宗解釋持白表人士可同時買上述兩類物業,但相信會選擇未補價樓居多,如居屋第二市場,因在公開市場放售的已補價物業,樓價較高。

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