樓市走勢買樓攻略】不少人以為,樓價下跌,平盤多,易買樓。但其實並不是。樓市下跌,置業同樣面對不少困難。按照現時市場情況,如置業,有8個難關需要面對,有沒有方法紓緩,甚至解決呢?專家為大家獻計。

樓市走勢|香港樓價連跌5月

近期官方數據顯示,樓價跌幅擴大。差餉物業估價署資料指,10月份私人住宅樓價指數報352.4點,按月下跌約2.41%,更連跌五個月,是創2017年12月錄得的352.7點後近5年新低。今年首10個月,本港樓價累跌10.54%。

樓價跌勢未止,若果有需要買樓,確實面對不少困難。綜觀現時情況,有8大困難要面對:

置業難處(1)樓價愈跌  準買家愈不入市

受到利淡因素影響下,樓價下跌,不少人想買平樓,於是樓價愈跌,準買家愈想等買更平樓。在利淡因素主導下,準買家不敢貿然入市。他們覺得利淡因素如加息持續,未知何時結束,而且經濟表現欠佳,未知自己工作是否「穩陣」,故影響市場交投。現時利淡因素難以提升其入市意欲。

買樓攻略|專家意見:明年息口企穩、提升入市意欲

只要有利好消息,有助解決入市信心問題。香港置業行政總裁馬泰陽表示,市場估計息口明年中企穩,而且今年不少人轉買為租,已累積購買力,明年農曆年假期後可望釋放,故預期明年第二季初樓市有機會復常。

置業難處(2)二手市場業主不肯平賣

目前不少指標屋苑樓價下跌。據利嘉閣地產資料,10月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價報13,725元,較9月份的14,107元再挫2.7%,連跌六個月兼創下自2017年12月以來的59個月(即近5年)新低。今年首10個月這些屋苑樓價累跌10.63%。

在交投方面,利嘉閣指,10月份這些指標屋苑交投量按月升10%,錄得451宗,雖然連升3個月,惟升幅輕微,連續5個月維持在四百宗邊緣徘徊。今年首10月,50指標屋苑共錄5294宗成交,較去年同期的8755宗急挫四成。

業主持貨力強不平賣

然而,屋苑交投未因減價而大增,相信仍有不少業主不肯平價賣樓。都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指,業主不覺得樓價跌很多,而且其持貨能力高,故不肯減價賣樓。

買樓攻略|專家意見:搵減價「移民盤」

近期市場不少「移民盤」劈價放售,可多搵這類二手盤。馬耀宗指,這些「移民盤」業主急於離開,願意劈價求售,減幅10%至20%,較一般市場減幅高。另一類二手盤是近年買入,業主承造高成數按揭,這類盤議價時較容易,因業主持貨能力弱,反而願意平價放售。

置業難處(3)發展商不肯平賣推盤

近月一手市場交投減少。中原地產指,市況積弱下,新盤難以推售,價錢亦不夠二手樓吸引,11月一手市場只錄得約220宗成交,較上月約370宗再跌四成,創8個月新低。從地產代理數據,反映發展商在現階段推盤審慎,不肯減價,因不少地皮或舊樓項目是3年前買入,當時「麵粉價」不低,其後連同其他發展成本價很高,故發展商暫時不敢貿然推盤。

買樓攻略|專家意見:買二手半新盤

近期較少新盤推售,可以在二手市場搵貨。馬耀宗指,可考慮買剛入伙的半新盤,這些半新盤「辣招稅」可鬆綁(即轉售不需繳交額外印花稅)。學者提出買半新盤,是值得考慮,因這些二手盤入伙不久,樓齡新,並且可以隨即入住,質素可媲美新盤。

置業難處(4)經濟表現差  人工有減無加

樓市走勢受到經濟情況影響,現時本港經濟表現差。政府早前公布第三季經濟數據,指經季節性調整後按季比較,實質本地生產總值下跌2.6%。首三季合計,實質本地生產總值按年下跌3.3%。不過,只要疫情持續受控及相關限制措施進一步放寬,經濟活動應能逐漸復常。考慮到今年首三季的實際數字,以及短期前景欠佳,今年全年實質本地生產總值增長預測向下修訂至-3.2%。

不過,失業率卻下跌。政府早前公布新的失業率,經季節性調整的失業率由今年7月至9月的3.9%下跌8月至10月的3.8%。儘管如此,經濟狀況難以一下子轉好,即使不會失業,惟「打工仔」飯碗會受到影響,人工可能有減無加,供樓會遇上困難。

買樓攻略|專家意見:從事穩定收入行業

最重要是工作收入穩定。馬耀宗表示,從事如公務員、教師等行業會較穩定,公務員申請按揭較為容易。另一些行業如醫護人員亦穩定,但需要專業資格,入職門檻高。

置業難處(5)銀行估價趨保守  

樓市下滑,銀行估價亦跟大市調整,趨向保守,批出的按揭金額會較低。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,銀行估價跟隨市況調整,樓價下跌,估價調低幅度不會高過樓價跌幅。他舉例說,若果樓價下跌10%,銀行調低估價幅度較市價低5%至7%。

買樓攻略|專家意見:比較多間銀行估價

曹德明建議,最好搵數間銀行估價,並互相比較,然後選擇一間估價調低幅度較低的銀行。

置業難處(6)息口趨升、供款負擔增加

自從今年3月美國開始加息,已經累積加息6次,共加3.75%,最新聯邦基金利率已達至3.75%至4%。隨着美息上升,本港息口亦相應調高。主要銀行如滙豐銀行調高兩次最優惠利率,分別於9月23日上調港元最優惠利率0.125%,由年利率 5% 調高至5.125%;以及11月再上調最優惠利率0.25%,由年利率5.125%調高至5.375%,即累加0.375%。

調高H按封頂利率上限

匯豐調高H按(拆息按揭)封頂利率上限0.25%,調升至P(最優惠利率5.375%)減2%,實際利率上限由原先3.125%升至3.375%。如果以貸款額600萬元計算,還款期30年,原先每月供款額25,703元,加息後升至26,526元,增加823元,增幅3.2%。雖然每月供款額增加不多,但未來息口持續上升,積少成多,供款負擔慢慢加重。曹德明估計,本月本港仍會加息,至少加0.25%。

買樓攻略|專家意見:預留後備金

專家建議,供款人可預先預留一筆資金,以應付未來供款額驟增。曹德明建議,供款人可以另外以樓價10%以內的款額定為後備金,用作資金周轉。

置業難處(7)樓價跌  恐變負資產

樓價下跌,負資產個案增加。據金融管理局資料,負資產住宅按揭貸款宗數由今年第二季末的55宗,增加至今年第三季末的533宗,增幅超過8倍。隨着樓市仍處於下行周期,未來負資產個案亦會持續增加。當然,目前負資產個案數目跟1997至2003年高峰期相比,是天淵之別,2003年負資產曾升至逾10萬宗,是金管局有記錄以來的最高宗數。但目前負資產個案已升至500多宗,是不容忽視的。現時買樓,只要樓價續跌,很大機會成為負資產。

買樓攻略|解決方法:只要續供樓問題不大  

若果成為負資產,銀行可以向供款人「call loan」(提早還款)。不過,只要借貸人定期供樓,沒有斷供,銀行通常不會「call loan」。首先,「call loan」的個案不多,一旦被傳媒報導,對銀行品牌及按揭業務造成負面影響。而且,即使是高成數按揭,只要貸款人不要做違反按揭契的事,如「偷雞出租」,因有按揭保險保障了銀行,高成數按揭反而「call loan」機會更少。

置業難處(8)辣招稅阻礙賣樓

現時政府仍維持辣招稅,所謂辣招稅,是指額外印花稅,這項印花稅早於2010年11月推出,目的是壓抑當時飊升的樓市。若果業主在3年內放售物業,需要繳付10%至20%稅項。這項措施最大問題,是在跌市時,物業樓價下跌,但業主在3年內難以脫手。那麼,業主可以持貨三年,期間或者放租,起碼有一筆租金收入。

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