理財個案｜擁兩層樓自住與收租！想換貨賺更多！薦進守兼備策略

【理財個案】讀者屋企人擁有兩個物業，一個用來自住，另一個則用作收租。讀者想將現有的資產組合優化，如將收租物業細換大，甚至多買一層樓，想錢搵錢賺更多，問問龔成老師意見。

理財個案（1）讀者來信：如何將收租物業再增值

你好，想請教一下，屋企人現有兩層物業，一層自住，另一層由買入到現在都是租出去的，買既時候大概160萬元，現在大概400萬元，月租收9,800元，供大概4,000元，每個月都有大概幾千回報。

我想資本增值，應該繼續持有收租，定換一個大小小單位，大概四五百萬再放租？又或再買多一個細單位再收租。請賜教

個案重點：

擁自住及收租物業
收租物業於$160萬買入，現值$300萬
每月收租$7800，月供$4000
被動收入幾千

重點目標：

應否換樓放租
應否再投資多一個物業

理財個案（1）龔成老師分析：買賣成本佔了不少

首先，自往樓不用變動。而收租樓方面，最好是保持現狀，繼續收租。

若果賣出這個單位，再買更大的單位收租，除非你「小變大」的情況十分明顯，資產結構有明顯改變，否則，你賣出後，只買入一個「大小小」的單位，其實作用有限，同時買賣成本佔了不少，因此不如不變。

對此刻再買樓有所保留

例如400萬元樓轉500萬元樓，不如不轉。400萬元轉600萬元以上，才是基本。因為成本等因素，令太近的物業去換樓，根本無太大意思。

另外，在這刻再增加物業資產有所保留。

不斷賺取現金流

我們做投資，其實是進行財富分配，要分析風險與回報，雖然投資物業回報仍在，但在風險角度考慮下，值博率變得不高，因此未必是好策略。

反而更好的策略，是這層收租樓不變，往後一直收租，令現階段的你處「進可攻，退可守」。不斷賺取現金流，而這時投資其他值博率更高的投資工具，樓市升跌都處不敗之地。

在這段時期靜待樓市機會，以「樓價大跌就買多個物業，不跌就投資其他工具」作為策略。

有機會就買第3層樓收租

以多角度的模式進行增值計劃，若有機會就買第3層樓收租，時間未到就運用物業以外工具，由於你本身已有物業，財富分配上已平衡，策略上擁長遠增值的能力。

但在方向上，其實我較建議你投資物業以外的工具，會好過買樓，令財富平衡，是更好的策略，否則太過集中在物業。

香港樓市最多只是小跌

我相信香港樓市，中短期有機會弱，但不會大跌，長遠會平穩。

首先要睇經濟基本面，如果經濟持續差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。

另外是加息因素，加息對樓市會不利，因此有可能有下跌壓力，但由於香港買樓需求仍大，相信不會大跌。

樓市跌少少就會有需求走出來

在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。

樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

樓市也不會大升

不過，移民的確令需求減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁先衡。

當然，政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。

理財個案（2）讀者來信：想儲夠首期買樓

你好，龔成老師。有事想請教你，我想打算2023年底至2024左右買樓有自住需要，現在有50萬元現金，約35萬股票資產（最近股市跌縮小了），因為我是佣金收入制，最多只可做8成按揭。未有合適擔保人，距離首期資金仲差約35萬左右，請問如何可以喺呢段期間加大我的資金？現在月供10,000元股票，月儲5,000元現金。15萬元做緊定期，其餘備用，是否要將月供股票資金增加？

理財個案（2）龔成老師分析︰確保資金不會有太大變化

其實你只有一年時間就置業，時間唔算長，相關資金最好用現金持有。因為一年係短時期，好易有較大波動，影響最終回報。所以，你唔好諗話博用這一年，全力增值儲錢，咁係好危險。

反而，你係要盡力確保這些資金，唔會有太大變化，同時做適度增值。

假設你要清空所有股票置業，現有持股，除非係好高風險類，否則照持有。至於新資金(包括月供)，建議你最多做定期或者買收息股。

可考慮收息股

到你要買樓前半年左右，開始分段沽貨，平衡價格波動風險。

收息股︰港燈（2638.HK）、深高速（0548.HK）、香港電訊（6823.HK）、工行（1398.HK）、恒生銀行（0011.HK）、置富（0778.HK）、陽光（0435.HK）或收息基金(3110.HK)都可以。

理財個案（3）讀者來信：工廈的投資價值

Halo龔Sir，想求教一下，如果想半投資半自用的火炭工廈，$3500-$4000/尺，合理嗎？值得或現在買適合嗎？工廈很老有什麼要注意。謝謝！

理財個案（3）龔成老師分析：香港工廈租金回報率約3%

其實你要考慮埋買入價、位置、同區價格等因素，好難話合唔合理。

你自己計下，最近一個月香港工廈租金回報率約3%，你可以根據你工廈質素調整，睇下合唔合理。工廈，近年的回報率不高，投資價值只屬中等，但如果你找到租金回報率較高，有潛力的項目，都可考慮。

我諗你重點都係放係自用部份，投資工廈現時回報始終較一般。

理財個案（4）讀者來信：兩層樓先沽一層？

成哥對樓市點睇，我先講詳細D，等你了解多D我情況。

我現在持有

樓：現值420萬，剩貸款325萬，每月需補貼$4000供款及雜費（已過SSD）
樓：現值320萬，剩貸款315萬，每月需補貼$4000（2024年7月過SSD）
的士牌：現值430萬，剩貸款410萬，每月要補貼$6000
現金50萬

現狀大概係咁樣了，而我日常生活使費唔多，唔太追求物質，而且可以再調整，使唔使先放第一間樓？

理財個案（4）龔成老師分析︰樓市最多只是小跌

你現時比較多的資產都集中在物業上，的確存在風險。香港樓市，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會平穩。

首先要睇經濟基本面，如果經濟持續地差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響。不過，就算跌，長線都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。

長遠計仍相信樓市是向上多

在長遠計，我仍相信樓市因供求關係，仍是向上多。

另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市發展係轉向平穩。

長遠計，樓價會平穩，有少少向上，但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。

投資價值只是一般

因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩及有少少向上。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。

你持有兩層物業，如果都是投資用途，你要思考一下其中的值博率，如果投資值博率不高的話，可以考慮其他的工具，例如：優質股。

的士牌受叫車程式影響

至於的士牌，屬於收息資產，現時在合理區，增長力不强。同時，佢面對市場環境已有不少變化，叫車程式會對佢不利，雖然未必會影響到要減租，但都會影響長遠增長。

而且，現時進入加息週期，都會令賺息差的效果變細。

轉移至優質股

建議你將這3個資產，重新審視佢地質素，可以將其中一個沽出，轉移至優質股，長線對你財富增值和組合平衡性，都會較理想。

至於你現有50萬現金，可以考慮「分注」加入「平穏增長股」 + 「潛力股」，去創造一個增值組合，作長線增值之用。

理財個案｜擁兩層樓一自住一收租！不甘於現狀想賺更多！薦進守兼備策略｜龔成教室