樓市走勢2022｜中原地產再預警！料明年新春前後樓價多跌10%

【樓市走勢2022】香港樓市仍未止跌，香港樓價更越跌越有。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數，CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)齊跌破160點。中原地產明言，若市場仍未有利好消息，估計明年新春前後，CCL將再下試144點。與最新報159.76點，即仍會再跌約10%。

樓市走勢2022｜三大整體指數齊跌7周

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周CCL、CCL Mass及CCL(中小型單位)齊跌破160點，是反映11月加息當周的市況。三大整體指數齊跌7周，樓價跌勢未止。

如果市場沒有利好消息可以令短期樓價出現爭持，黃良昇估計明年新春前後CCL將再下試144點支持位，走勢仍有待觀察。

樓市走勢2022｜CCL今年累跌13.43%

由2021年8月歷史高位(191.34點)計，CCL累跌16.50%，若與2021年12底相比，CCL今年累跌13.43%。

中原城市領先指數CCL最新報159.76點，重返2017年10月水平，按周跌1.57%。
中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報159.56點，重返2017年5月水平，按周跌1.58%。
CCL(中小型單位)報158.01點，重返2017年5月水平，按周跌1.56%。

三大整體指數齊跌7周，跌幅明顯擴大，CCL累跌6.37%，CCL Mass累跌6.54%，CCL(中小型單位)累跌6.50%。

CCL(大型單位)報168.28點，重返2018年2月水平，按周跌1.64%，跌幅13周以來最大，連跌2周共3.06%。

港島CCL_Mass重返2017年2月水平

四區方面，三區跌一區升，帶動整體樓價走勢向下。

九龍CCL_Mass報151.71點，重返2017年7月水平，按周跌2.88%，跌幅為2019年9月以來最大，連跌2周共3.63%。
新界西CCL_Mass報150.16點，重返2017年11月水平，按周跌2.56%。
港島CCL_Mass報160.51點，重返2017年2月水平，按周跌0.64%，連跌2周共5.09%。
新界東CCL_Mass報173.62點，重返2017年12月水平，按周升0.99%。

CVI預告樓價向下調整持續

事實產，中原估價指數(主要銀行)CVI持續低企10點以下，已預告樓價要繼續跌。

黃良昇指出，本周CVI最新報5.26點，較上周3.57點上升1.69點。CVI連跌2周後單周回穩，但繼續處於10點以下谷底，銀行估價取態持續保守審慎，預告樓價向下調整持續。

CVI連續9周低企10點以下，最高7.52點，最低3.57點，仍然在谷底徘徊。拆息向升兼創新高，以及本周有銀行上調新造按息，對銀行按揭取態的影響，將於未來數周CVI中反映。

再有大型銀行上調「封頂息」

另外，今日有大型銀行上調「封頂息」，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，一年期的Hibor目前已是5.6厘以上，因此，市場估計短期內一個月拆息都會跟隨持續上升。由於hibor 反映銀行的資金成本，以H按息率一般H加1.3厘計，名義上H按按息已達5.4厘，遠超大型銀行現行封頂息，因此銀行有需要調升封頂息率。

預期12月P有機會加0.25厘

另外，莊錦輝認為，最優惠利率需要和Hibor 保持一個合理的息差，故最優惠利率亦有需要繼續跟隨上升，預期12月P有機會加0.25厘，升見5.5厘。

港銀每次加息0.25厘，每100萬貸款、還款期30年，每月供款便增加135港元，對實際供款負擔影響不太大。

加多一厘息：借400萬每月供多約2200元

但長遠而言，如息口不斷向上，負擔便會顯著，如未來一年加多一厘，每100萬貸款額便會增加約550港元，即借400萬每月便要供多約2200元。

匯豐銀行將於下月初上調一二手物業的拆息按揭計劃（H按）封頂息率，一手物業由2.875厘增加0.25厘至3.125厘，二手物業由3.125厘增加0.25厘至3.375厘（圖一）。

一手物業按揭情況

經絡按揭轉介表示，以貸款額500萬元，供款30年為例，該行P為5.375%：該行一手物業的Ｈ按封頂息率調整前為P-2.5%＝2.875%，每月供款為$20,745，壓力測試要求為$ 44,101。調整後，Ｈ按封頂息率為P-2.25%＝3.125%，每月供款將增$674或3.2%至$21,419，壓力測試要求將增$1,273或2.9%至$ 45,374。

二手物業按揭情況

該行二手物業的Ｈ按封頂息率調整前為P-2.25%＝3.125%，每月供款為$21,419，壓力測試要求為$ 45,374。調整後，Ｈ按封頂息率為P-2%＝3.375%，每月供款將增$686或3.2%至$22,105，壓力測試要求將增$1,290或2.8%至$ 46,664。

港美息口差距進一步擴寬

金管局於5月12日開始41度接錢，本港銀行體系結餘已降至約965億元水平。而市場料下月美聯署議息會議將繼續加息0.5厘，在聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上銀行結餘進一步下降及拆息高企，在資金成本壓力下，近日有大型銀行己上調H按計劃鎖息上限0.25厘。

實際按息挑戰3厘

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明料下月香港銀行將加最優惠利率（P），估計加幅約0.25厘。在息口上升的情況下，將進一步推高新造按揭客戶的實際按息水平，料反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平的經絡按揭息率指數(MMI)或挑戰3厘以下水平。

樓市走勢2022｜中原地產再預警：若無利好消息、明年新春前後樓價再多跌10%