【理財個案】近日香港樓市低迷，樓價續跌。有讀者問，他以520萬買的長沙灣226呎開放戶現時應該蝕放？另有讀者請教半投資半自用的火炭工廈問題。

理財個案（1）讀者來信：樓市跌 開放細單位應否蝕放？

老師，我520萬買的長沙灣226呎開放式應該蝕放嗎？

而家呢個市

理財個案（1）龔成老師分析︰物業較細 長線係不利

長沙灣區整體的收入較低，雖然近幾年多咗中產區出現。但這區份暫時所見，人口密度高，收入結構較一般，長線發展力不強。另外，你物業始終較細，長線都係不利。

中短期樓市依然波動

我相信中短期樓市依然波動，但唔一定要而一刻就急住低價去沽，可以再觀察後市去向，再調整策略。不過，你長線建議你都要將佢換成一個300呎以上物業(附合一個家庭所需的呎寸)，長線投資價值會較佳。

理財個案（2）讀者來信：有50萬現金、有買樓自住需要

你好，龔成老師，有事想請教你，我想打算2023年底-2024左右買樓有自住需要，現在有50萬現金，約35股票資產 （最近股市跌縮小了），因為我是佣金收入制，最多只可做8成按揭。

距離首期資金仲差約35萬

未有合適擔保人，距離首期資金仲差約35萬左右，請問如何可以喺呢段期間加大我的資金？

  • 現在月供$10000股票
  • 月儲$5000現金
  • 15萬做緊定期
  • 其餘備用

謝謝回覆

是否要將月供股票資金增加？

理財個案（2）龔成老師分析︰資金最好用現金持有

其實你只有一年時間就置業，時間唔算長，相關資金最好用現金持有。

理財個案（3）讀者來信：想半投資半自用火炭工廈

Halo龔Sir，想求教一下，如果想半投資半自用的火炭工廈

$3500-$4000/尺，合理嗎？

值得或現在買適合嗎？

工廈很老有什麼要注意。謝謝！

理財個案（3）龔成老師分析：

其實你要考慮埋買入價、位置、同區價格等因素，好難話合唔合理。你自己計下，最近一個月香港工廈租金回報率約3%，你可以根據你工廈質素調整，睇下合唔合理。

工廈投資價值只屬中等

工廈，近年的回報率不高，投資價值只屬中等，但如果你找到租金回報率較高，有潛力的項目，都可考慮。我諗你重點都係放係自用部份，投資工廈現時回報始終較一般。

理財個案（4）讀者來信：對樓市點睇？

成哥對樓市點睇？我先講詳細D，等你了解多D我情況。

我現在持有：

  1. 樓 現值420萬 剩貸款325萬 每月需補貼$4000供款及雜費 (已過SSD)
  2. 樓 現值320萬 剩貸款315萬 每月需補貼$4000 (2024年7月過SSD)
  3. 的士牌 現值430萬 剩貸款410萬 每月要補貼$6000
  4. 現金50萬

現狀大概係咁樣了，而我日常生活使費唔多，唔太追求物質，而且可以再調整。需要先放第一間樓嗎？

理財個案（4）龔成老師分析︰資產集中物業上存在風險

你現時比較多的資產都集中在物業上，的確存在風險。香港樓市，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會平穩。首先要睇經濟基本面，如果經濟持續地差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響。

樓市長線都不會大跌

不過，就算跌，長線都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。在長遠計，我仍相信樓市因供求關係，仍是向上多。

樓市另一作用是「投資」

另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市發展係轉向平穩。長遠計，樓價會平穩，有少少向上，但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。

香港樓作為自住的價值仍在

因此，香港樓作為自住的價值仍在，長遠樓價平穩及有少少向上。但投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平。你持有兩層物業，如果都是投資用途，你要思考一下其中的值博率，如果投資值博率不高的話，可以考慮其他的工具，例如：優質股。

的士牌屬收息資產

至於的士牌，屬於收息資產，現時在合理區，增長力不强。同時，佢面對市場環境已有不少變化，叫車程式會對佢不利，雖然未必會影響到要減租，但都會影響長遠增長。而且，現時進入加息週期，都會令賺息差的效果變細。

以將其中一個沽出轉移至優質股

建議你將這3個資產，重新審視佢地質素，可以將其中一個沽出，轉移至優質股，長線對你財富增值和組合平衡性，都會較理想。

50萬現金可考慮「分注」買股票

至於你現有50萬現金，可以考慮「分注」加入「平穏增長股」 + 「潛力股」，去創造一個增值組合，作長線增值之用。因為一年係短時期，好易有較大波動，影響最終回報。所以，你唔好諗話博用這一年，全力增值儲錢，咁係好危險。

盡力確保資金不會有太大變化

反而，你係要盡力確保這些資金，唔會有太大變化，同時做適度增值。假設你要清空所有股票置業，現有持股，除非係好高風險類，否則照持有。至於新資金(包括月供)，建議你最多做定期或者買收息股。

買樓前半年開始分段沽貨

到你要買樓前半年左右，開始分段沽貨，平衡價格波動風險。收息股︰港燈（2638.HK）、深高速（0548.HK）、香港電訊（6823.HK）、工行（1398.HK）、恒生（0011.HK）、置富（0778.HK）、陽光（0435.HK）或收息基金（3110.HK）都可以。

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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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