理財個案】46歲讀者已婚沒有孩子,打算50歲退休,與丈夫財務獨立,想看以經濟現狀我倆或個人是否適合購買物業作收租,目標物業是銅鑼灣一500呎單位。

理財個案:讀者來信內容

本人Elva,今年46歲,打算50歲退休,我倆已婚沒有孩子,丈夫已退休,大家財務獨立,想看以經濟現狀我倆或個人是否適合購買物業作收租,以代替日後退休的收入,或用另一種投資方式保障日後的生活。目標物業是銅鑼灣一500呎單位。

財政狀況:每月總收入:54,000元

  • 月薪 (註1):40000元
  • 利息收入:13,000元

每月支出:28500元

  • 強積金:1,500元
  • 個人支出:10,000元
  • 年金:5,000元(尚餘1年供款便期滿)
  • 保險:2000元
  • 家用:10,000元

每月盈餘:25,500元

  • 資產:6,300,000元
  • 現金: 800,000元
  • 定期:5,000,000元
  • 股票:500,000元

負債:淨資產(註2):0元

  • 強積金戶口價值:800,000元
  • 年金價值:120,000元
  • 人壽保險:1500,000元
  • 危疾保險:500,000元

註2 : 自置物業尚有300萬樓按,由丈夫自有資金供款;樓宇由兩夫婦共同擁有,約市值16,000,000

回覆Elva的理財個案

Elva你好!多謝你的來信和一直的支持!本人根據你的家庭狀況作出以下重點財務分析,希望助更了解自己的家庭需要和狀況後,來考慮和選擇最適合自己的提早退休方案,讓你和家人長年無憂安享退休生活。

退休前必須慎重考慮和分析

依據你提供的個人財務及資產狀況分析,基本上無論在居住及資產量是能配合你現時的生活水平開支!你可以因應個人投資風險程度和承擔能力來考慮,如何選擇適合自己的長期收益方案來達致安享晚年。

終身醫療保障

基本上你已擁有人壽和危疾的保障,但在信中沒有提及到你和丈夫有沒有一個完善的終身醫療保障? 可能現時你們各自在工作上享用僱員福利中的醫療保障,但請留意當你退休離職後,現時的醫療計劃保障能否變成個人醫療保障繼續退保?而現時的醫療計劃是否也能滿足你們的個人需要?你必須要慎重考慮和了解!

高端醫療保障 

在市場上不論是半私家或全私家房的全面全數醫療保障計劃已經相當普及和優化,例如一個45歲同齡男或女性,不吸煙,身體健康的投保人為例,每年全數賠償額為1000萬元的亞洲地區計劃(包括新西蘭及澳洲)。

留意保費會按年歲增成本

每年的保費約為港幣$9000便可以擁有以上高端醫療保障。當然任何醫療保障會因應受保人的年歲增長和每年醫療成本增加而有所提升保費,這一點是所有投保人必須留意的。

退休後自製長俸收入面對生活開支

你可運用定期戶口資產和股票投資來選擇一次性購入物業收租,或將資產作長期債券基金和高保證年金入息計劃來抵銷日常基本生活開支。

物業投資的憂慮

若選擇購入物業作投資收到的話 ,除了物業價格外必須考慮物業地區、交通配套、樓齡和長期維修保養、差餉和管理費開支等。以銅鑼灣區為例現時平均呎價為最低$18,000至到$28,000不等。視乎單位位置樓齡有所區別。

目標單位選擇不太多

若要用$750萬目標同單位選擇不太多,樓齡也偏向30年以上,日後的維修保養也必須要足夠現金作後備。平均投資回報每年2.5至3%左右,你可按照實質情況再作詳細考慮。

保證年金收入、股息及基金派息的投資選擇

可考慮善用你現時的定期及投資戶口作長期收息之用,方案如下:

將現有的股票投資盡量安排投資在長期穩定派息的公用股 ,相對股價較穩定而收息作抵銷股價的波幅。至於500萬元的定期儲蓄,可選擇用$300萬投保即享年金計劃,現在市場上可找到由保單第三年開始每年派發約為5%的年金計劃至終身,相當於每年派約15萬元可提取利息。

高收益派息債券基金

若果於70歲時已提取了20年的年金(15萬x20年=300萬)後選擇退保,以現時的息口預算Elva將可提取回約460萬元現金價值作資產配置。而餘下的200萬元可考慮購入高收益派息債券基金,過往的五年平均每年派息為4-7%。

每年平均6%的派息率預算

以每年平均6%的派息率預算,每年利息收入約為12萬元,將年金及基金派息收入相加,每年可達約$27萬元的現金收入。足夠配合Elva現時的生活水平開支及日後醫療保費的需要。

派息基金投資自由較高

至於基金入息選擇,投資者可按個人需要選擇每月派息的債券基金作提取作日常生活開支之用。始終派息基金投資自由較高沒有年期的規限。

任何投資價格都可升可跌

但在任何投資前投資者必須考慮個人能承擔風險的能力和需要,任何投資價格都可升可跌,我建議在投資前必須找專業的理財顧問及持牌人士作進一步詳細的分析和了解我配合個人需要後再作任何決定 。

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作者簡介:余淑穎為美聯金融集團高級副總裁,亦是中國國家理財策劃師(ChFP),於美聯金融集團負責財務策劃及資產管理前線工作超過10年,2010年起於各大報章連載文章為讀者解決理財疑難。

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