買樓攻略｜跌市換樓：先買後賣vs先賣後買！例子分析優點缺點

【買樓攻略】若果有換樓需要，面對當前香港樓市向下形勢，到底如何應對？先買後賣抑或先賣後買較為着數？或者先賣後租「睇定啲」好呢？如果想舊樓換半新樓，或者兩房戶換三房戶，有什麼地方要留意呢？專家會逐一教路。

買樓攻略｜樓換樓有兩種方式

樓換樓不外兩種做法：第一種是先買後賣，即是購入新物業後，才賣出自己正持有的物業。第二種是先賣後買，即是先賣出持有物業，之後購入新物業。近期樓市跌勢未止，難料何時見底，但如果有換樓需要，應該選擇那種方式較着數？這就要先理解兩種方式的優點和缺點。

先買後賣：需付辣招稅

先買後賣的優點，是先買新物業，後賣舊物業，換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業，只需搬遷一次。但這種方式最大缺點，是買入新物業的人士，由於本身持有物業，不符合首置人士身份，需要先繳付15%辣招稅。

一年內賣出可申請退減部分稅項

不過，在買入新物業後一年內賣出原先物業，可申請退減部分稅項。一般相信，一旦樓價持續上升，先買後賣較有利，但樓價下跌，這種方式會輸差價。

先賣後買：或需暫住他居

另一種方式先賣後買最大優點，是免交辣招稅。倘若換樓人士先賣出舊物業，再以首置身份買入新物業，便可獲豁免繳交15%辣招稅，只需繳付較低的從價印花稅，最高稅率不高於5%。

樓市跌可先賣後買

然而，換樓人士沽出原有物業後，未必可以即時入住新物業。在這段期間，換樓人士可能需要暫時租樓，或者跟家人居住。到底甚麼情況適宜採用這種換樓方式？若果樓市處於跌勢，可先賣出持有物業，再趨樓價續跌時入市，以低價買入新物業。

資金緊絀宜選先賣後買

既然目前樓市下行，有專家覺得先賣後買方式較有利，特別是財政實力稍遜的人士。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明分析指，若果本身資金緊絀，需要賣出原有物業所套現的金額，然後用作買入新物業，先賣後買會較為「穩陣」。但若果本身資金充裕，可以揾到合適單位後才放售原有單位。

可延長物業交吉期

不過，正如上文提到，如果以先賣後買方式換樓，可能出現一種情況：業主搬出原有單位，但未必一定可以隨即搬去新單位，或者業主未揾到新物業，需要暫時租住其他地方。

可要求延長至五、六個月

布少明承認，新舊物業銜接上不會方便，但可以要求新業主延長交吉期，一般交吉期兩、三個月，但可要求延長至五、六個月，只要新業主願意接受，便可趁此段較長時間揾樓。

先賣後買換樓費用計算

布少明相信，業主短時間內可以揾到新物業，因現時市場盤源多，揾到較平的物業機會較高。若果選擇先賣後買方式換樓，不妨計一計首期費用支出和收入：

假設賣出物業樓價700萬元

簽臨時買賣合約收取細訂(樓價3%)	21萬元
簽正式買賣合約收取大訂(樓價7%)	49萬元
繳付律師費	1萬元
繳付經紀佣金(約樓價1%)	7萬元
首期總支出	8萬元
首期收入	70萬元

假設買入物業樓價600萬元

簽臨時買賣合約繳付細訂(樓價3%)	18萬元
簽正式買賣合約繳付大訂(樓價7%)	42萬元
繳付律師費	1萬元
繳付經紀佣金(樓價1%)	6萬元
繳付印花稅(樓價3%)	18萬元
首期總支出	85萬元

先賣後買方式換樓買入首期成本較賣出高

先賣後買方式換樓，首期總支出共93萬元(8萬+85萬元)，首期收入70萬元，來自賣出單位時收取的細訂和大訂。雖然買入物業樓價低過賣出物業樓價，但買入所需首期成本較賣出高，因要包括繳付細訂和大訂、印花稅等，這兩方面支出佔總支出比重較多。

先賣後租嚴格不算樓換樓

另一種方式先賣後租，嚴格來說不算是樓換樓方式，因賣出持有物業後，暫時租住其他物業，甚至租回同一物業。租回同一單位，無疑可節省一筆搬遷的費用，通常租約期不會太長，約數個月左右。

一年內樓市走勢難料

但新業主是否願意這樣做則較難說。若果租住其他物業，通常租約期至少要一年時間，一年內樓市走勢難料，若果期間反彈，惟租約未到期，未必追得貼市。按照現時情況，未來美國仍然會加息，本港息口難免會再加。

宜租樓觀望市況

即使明年美國不加息，本港亦不跟隨，但息口跟過去一、兩年相比，已經處於較高水位，樓市有機會見頂，但並不表示會隨即反彈很多。除非息口倒跌，則另作別論。否則，如果趁這段時間暫時租樓觀望，未嘗不是一個穩妥的方法。

學者指多人趁升市換樓

究竟現時跌市平買平賣着數，抑或升市貴買貴賣着數？有學者指，升市貴買貴賣較着數。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所所長莊太量分析指，通常樓價下跌，買家換樓意欲低，因那時物業「唔值錢」，甚至「蝕錢」。

樓價上升換樓意欲高

相反，若果樓價上升，換樓意欲高，因若果細單位換大單位，其樓價亦上升，賺錢多。他說，雖然成本高，但買家相信可賺數百萬元，故較多人會趁升市換樓。

舊樓換新樓細單位換大單位較常見

若果換樓，舊樓換新樓，或者因個人或家庭需要而由細單位換較大單位，是常見做法。那麼，如果想舊樓換半新樓，或者兩房戶換三房戶，要注意的地方有不少。綜合布少明和莊太量兩位意見，有以下要點：

舊樓換半新樓考慮要點：

舊樓賣得平一些，新樓樓價較高，需要按照本身財力，計計可否負擔補新舊樓差價的金額。
舊樓地點較好，如近港鐵沿線，相比之下半新盤地點未必一定好，考慮自己是否適應到新的地點。現時半新盤通常位於新發展區，如將軍澳、啟德等地區。傳統地區如鰂魚涌太古城一直受追捧，皆因地點方便。
舊樓樓底高，較實用，舊樓換新樓，費用較高，但新樓面積較細。

兩房換三房考慮要點（1）同一地區同價換大單位較難

現時部分地區兩房單位售價可買三房單位。布少明指，同一地區，較難以兩房單位價買三房單位，要不同地區才可以這樣做，市區兩房價，可買新界三房單位，或者在質素上，以兩房海景單位樓價，買入低層近垃圾房的三房單位。

兩房換三房考慮要點（2）留意「假三房」單位

兩房面積約400至600平方呎，三房面積約700平方呎。但要留意，有些單位設有「假三房」，這些單位的第三間房面積細，未必住到人，或者另有一些屋苑單位鑽石型設計，第三間房有角位，放不到床，這些三房單位並不理想。若選擇較佳的三房單位，主人房屬套房，單位內多一個厠所可使用，或者這類單位的最細房間四正，可擺放書枱或睡床。

兩房換三房考慮要點（3）留意管理費

兩房換三房，要留意管理費會較高。

如只換面積多100平方呎的單位，未來或者會再換樓。若果能力許可，最好一次過換大單位，以減少換樓次數。