【樓市走勢2022】樓市跌勢未止，市場持續錄得劈價、蝕讓成交個案，半新盤亦感染「蝕讓潮」 ，部分二手盤以低於原先買入價一至兩成成交。若果按照官方樓價數據計算，2018年2月或之後買入的物業，現在「蝕讓」 機會很高，剛巧有不少半新盤都在2018年或之後入伙。若果想執平貨，這類半新盤不乏選擇。綜合地產代理資料，有9個半新二手屋苑值得留意。
樓市走勢2022｜近4年入市 蝕讓機會高
按照現時差餉物業估價署（差估署）資料，9月私人住宅售價指數為362.1點，首9個月樓價指數累跌8.1%。現時9月樓價指數返回至接近2018年2月水位，當時指數為364.5點，同年1月指數為358.4點，已經稍低於今年9月指數，再參閱2017年，樓價指數皆低過現時水平。2018年2月之後整體大市處於升軌，樓價指數位於高位，若果在高位入貨，現在跌市時沽貨，很大機會會「蝕讓」。
近期利淡因素呈現 樓市受壓
近期利淡因素呈現，大市受壓，造成「蝕讓潮」。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國分析指，目前利淡消息多，如內地經濟轉差，未有北水流入樓市，而且本港加息，加上政府有決心增加供應，不利樓市。他續稱，利淡消息多，買家卻步，現時由以往求過於供，變為供過於求，所以若果不減價，便吸引不到買家入市。
再早期入貨或同樣蝕讓
陳超國表示，若果十多年前買入物業，現時未蝕，但如果過去數年高位買入，很容易「蝕到入肉」。他又說，目前看不到利淡因素短期內可消除，樓市跌勢未止，可能再早期買入的物業同樣會「蝕讓」。
移民盤多蝕讓
香港置業區域營業董事范文濤指，「蝕讓」成交有很多是移民盤，業主決定離開香港，於是減價很多。其次，部分業主原先買入物業收租，但有見短期經濟表現欠佳，以及加息，看不通後市，故寧願蝕讓套現。
將軍澳啟德多半新蝕讓盤
近4至5年，不少半新盤陸續入伙，主要來自新發展區，特別是啟德和將軍澳兩個地區，先前這些半新盤一手價不低。若果嫌傳統藍籌屋苑太舊，本身又有一定實力，不妨考慮這些半新二手屋苑。綜合地產代理資料，主要來自將軍澳和啟德，有9個屋苑可供參考：
將軍澳樓盤（1）Monterey：蝕273.1萬
近期蝕讓成交個案：3座低層C室，實用面積751平方呎，成交價1300萬元，實用呎價17,310元，成交日期為2022年9月。原業主於2019年3月以1573.1萬元買入，帳面蝕273.1萬元或17.4%。
- 買賣放盤量：57個
- 叫價：535萬至8500萬元
- 實用呎價：18,199至41,423元
Monterey屋苑資料
| 地區 | 將軍澳 |
| 地址 | 唐俊街23號 |
| 座數 | 34 |
| 單位總數 | 926個 |
| 單位實用面積 | 240至2052平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年5月 |
| 發展商 | 會德豐 |
| 配套設施 | Club Monterey、商場Monterey Place |
將軍澳樓盤（2）晉海1期：蝕397.9萬元
近期蝕讓成交個案：1A座高層A室，實用面積841平方呎，成交價1420萬元，實用呎價16,884元，成交日期為2022年11月。原業主於2018年3月以1817.9萬元買入，帳面貶值397.9萬元或21.9%。
- 買賣放盤量：69個
- 叫價：630萬至1890萬元
- 實用呎價：15,322至23,009元
晉海1期屋苑資料
| 地區 | 將軍澳 |
| 地址 | 康城路1號 |
| 座數 | 4 |
| 單位總數 | 1040個 |
| 單位實用面積 | 337至1172平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年12月 |
| 發展商 | 港鐵、新鴻基 |
| 配套設施 | Club ASEA |
將軍澳樓盤（3）Malibu：蝕192.4萬
近期蝕讓成交個案：1A座中層B室，實用面積847平方呎，成交價1280萬元，實用呎價15,112元，成交日期為2022年11月。原業主於2018年5月以1472.4萬元買入，帳面蝕192.4萬元或13%。
- 買賣放盤量：145個
- 叫價：670萬至3000萬元
- 實用呎價：14,835至30,500元
Malibu屋苑資料
| 地區 | 將軍澳 |
| 地址 | 康城路1號 |
| 座數 | 6 |
| 單位總數 | 1600個 |
| 單位實用面積 | 346至1344平方呎 |
| 入伙日期 | 2019年9月 |
| 發展商 | 港鐵、會德豐 |
| 配套設施 | Club Malibu |
將軍澳樓盤（4）LP6：蝕127萬
近期蝕讓成交個案：1座高層B室，實用面積1086平方呎，成交價1710萬元，實用呎價15,746元，成交日期2022年11月。原業主於2018年10月以1837萬元買入，帳面蝕127萬元或6.9%。
- 買賣放盤量：282個
- 叫價：538萬至2300萬元
- 實用呎價：15,527至24,834元
LP6屋苑資料
| 地區 | 將軍澳 |
| 地址 | 康城路1號 |
| 座數 | 4 |
| 單位總數 | 2392個 |
| 單位實用面積 | 306至2712平方呎 |
| 入伙日期 | 2020年5月 |
| 發展商 | 港鐵、南豐、遠洋集團 |
| 配套設施 | 住客會所The Happy Club |
啟德樓盤（5）天寰：眨值179.8萬
近期蝕讓成交個案：1座高層E室，實用面積661平方呎，成交價1310萬元，實用呎價19,818元，成交日期為2022年9月。原業主於2017年9月以1489.8萬元買入，帳面蝕179.8萬元或12%。
- 買賣放盤量：77個
- 叫價：520萬至5770萬元
- 實用呎價：20,957至41,346元
天寰屋苑資料
| 地區 | 啟德 |
| 地址 | 沐寧街1號 |
| 座數 | 7 |
| 單位總數 | 822個 |
| 單位實用面積 | 232至24987平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年12月 |
| 發展商 | 建灝地產 |
| 配套設施 | 住客會所 |
啟德樓盤（6）龍譽：蝕近82萬
近期蝕讓成交個案：1A座高層E室，實用面積349平方呎，成交價750萬元，實用呎價元，成交日期為2022年10月。原業主於2018年5月以831.15萬元買入，帳面蝕81.15萬元或9.8%。
- 買賣放盤量：68個
- 叫價：500萬至4300萬元
- 實用呎價：13,000至45,000元
龍譽屋苑資料
| 地區 | 啟德 |
| 地址 | 沐寧街9號 |
| 座數 | 6 |
| 單位總數 | 930個 |
| 單位實用面積 | 228至2698平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年11月 |
| 發展商 | 保利置業 |
| 配套設施 | 住客會所The Vibe |
啟德樓盤（7）Oasis Kai Tak：蝕5.8萬
近期蝕讓成交個案：1座中低層B室，實用面積699平方呎，成交價1800萬元，實用呎價25,751元，成交日期為2022年5月。原業主於2018年6月以1805.8萬元買入，帳面蝕5.8萬元或0.32%。
- 買賣放盤量：53個
- 叫價：660萬至2250萬元
- 實用呎價：22,514至38,456元
Oasis Kai Tak屋苑資料
| 地區 | 啟德 |
| 地址 | 沐寧街10號 |
| 座數 | 8 |
| 單位總數 | 648個 |
| 單位實用面積 | 275至1530平方呎 |
| 入伙日期 | 2018年12月 |
| 發展商 | 會德豐 |
| 配套設施 | 會所Club Oasis |
西九龍樓盤（8）匯璽：蝕近44萬
近期蝕讓成交個案：3B座極高層H室，實用面積362平方呎，成交價812萬元，實用呎價22,430元，成交日期為2022年11月。原業主於2017年9月以855.7萬元買入，帳面蝕43.7萬元或5.1%。
- 買賣放盤量：242個
- 叫價：580萬至6680萬元
- 實用呎價：20,661至44,138元
匯璽屋苑資料
| 地區 | 深水埗 |
| 地址 | 深旺道28號 |
| 座數 | 14 |
| 單位總數 | 3410個 |
| 單位實用面積 | 267至2171平方呎 |
| 入伙日期 | 2017年12月至2019年6月 |
| 發展商 | 新鴻基 |
| 配套設施 | 會所Club Brio和Club Orlov、商場VWalk |
啟德樓盤（9）利奧坊‧凱岸：蝕近380萬
近期蝕讓成交個案：1座中層A室，實用面積417平方呎，成交價791萬元，實用呎價18,969元，成交日期為2022年9月。原業主於2018年6月以1170.7萬元買入，帳面貶值379.7萬元或32.4%。
- 買賣放盤量：80個
- 叫價：455萬至1260萬元
- 實用呎價：20,096至32,614元
利奧坊‧凱岸屋苑資料
| 地區 | 大角咀 |
| 地址 | 嘉善街18號 |
| 座數 | 2 |
| 單位總數 | 514個 |
| 單位實用面積 | 171至632平方呎 |
| 入伙日期 | 2019年12月 |
| 發展商 | 恒基 |
| 配套設施 | 住客會所、商場利奧坊二期 |
若果選擇上述半新屋苑，留意以下要點：
買樓注意1. 屋苑樓齡不逾5年
屋苑普遍樓齡新，不超過5年。整體而言，這些屋苑位於鐵路站上蓋或沿線，Monterey、晉海、Malibu、LP6屬於港鐵日出康城康城站屋苑，天寰、龍譽和Oasis Kai Tak位近啟德站，匯璽屬於南昌站屋苑，利奧坊‧凱岸位近港鐵奧運站。
買樓注意2. 啟德區交通配套稍遜
然而，若果真正比較，啟德區交通配套稍遜，因目前除了港鐵外，屋苑附近未有巴士、小巴總站，選擇不多。南昌站則原設有巴士總站，但因興建上蓋項目而於2012年9月停用，由鄰近巴士總站是長沙灣(深旺道)臨時巴士站取代。
買樓注意3. 利奧坊‧凱岸位近港鐵奧運站
日出康城則鄰近港鐵站和公共運輸交匯處，選擇較多，亦很方便，較啟德和南昌站優勝。利奧坊‧凱岸位近港鐵奧運站，由屋苑步行前往需約8分鐘，附近奧海城亦有小巴總站，但距離屋苑較遠，由屋苑步行前往至少10分鐘。
買樓注意4. 全部屋苑均設有會所
這些屋苑設有住客會所和商場，Monterey、晉海、Malibu、LP6位於日出康城，每個屋苑設有會所，並共用商場「The LOHAS康城」。匯璽、利奧坊‧凱岸亦設有商場。不過，位於啟德的天寰、龍譽和Oasis Kai Tak稍遜一點，因現時附近只有晴朗商場，附近AIRSIDE商場仍未開放。
買樓注意5. 代理會較了解放盤業主背景
無疑，蝕讓盤減幅會較一般二手盤高。要搵這些盤，惟有倚靠地產代理，因代理會較了解放盤業主的背景，以及是否急於放售，故需不時跟代理聯絡和溝通。若果知道業主有意急放，議價時會較有把握。
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