投資入門華語產經】由於中國的相關監管機構上周宣布擴大融資計劃,支持包括中國內地房地產開發商(下稱內房)在內的民營企業約2500億元人民幣的債券融資,內房的股價在剛過去的一週出現飆升。恒生中國內地房地產指數上漲8%,另外碧桂園的股價飆升23%,而旭輝控股的股價更爆升約40%。

投資入門|緊縮政策和新冠疫情影響內房表現

由於內地房地產銷售依然表現疲軟,該計劃對解困內房整體水深火熱的情況的作用未算顯著,但無論如何都算是中央政府釋放出來的利好信息,旨在顯示出穩定樓市和經濟的決心,並正面刺激市場的情緒。

近年由於緊縮政策新冠疫情的影響,內房可謂步入寒冬,不少昔日財雄勢大的內房巨擎均搖搖欲墜,只可說是暫算崩而不潰。

投資入門|住宅竣工面積下降20.8%

根據中國國家統計局的最新信息,2022年1至8月份,房地產開發企業的房屋施工面積為868,649萬平方米,同比下降4.5%。其中,住宅施工面積613,604萬平方米,下降4.8%。房屋新開工面積85,062萬平方米,下降37.2%。其中,住宅新開工面積62,414萬平方米,下降38.1%。房屋竣工面積36,861萬平方米,下降21.1%。其中,住宅竣工面積26,737萬平方米,下降20.8%。

投資入門|銷售額同比的降幅都在百分之20到30

2022年1至8月份,商品房銷售面積87,890萬平方米,同比下降23.0%,其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85,870億元,下降27.9%,其中住宅銷售額下降30.3%。綜觀上述數字,幾乎各個參數都全線下降,尤其需要關注的是銷售額的表現。同比的降幅都在百分之20到30,幅度驚人。

投資入門|內房用「高負債」方式進行擴張

內房企業在過往十數年,一直採用「高負債」方式進行規模擴張,降槓桿壓力明顯。故此,政策目的是為著阻斷高負債、高槓桿、高周轉的行業模式,終極目標是行業去槓桿化、去金融化,回歸實業本質。

但同時間,由於融資收縮的大方向,也導致內房企業在銀行貸款、股權市場、債券市場等途徑均無法順利獲取資金。雪上加霜的是,新冠疫情打亂企業回款節奏,現金流承壓。新冠疫情在多個時點出現集中式區域爆發,阻礙了地產行業的復蘇。企業資金鏈斷裂,爛尾樓如雨後春筍般出現,嚴重打擊民眾信心,進入惡性循環。

投資入門|推升企業償債壓力負債管理壓力

另外,從2017年開始,內房地企業積極轉向海外市場融資境外債券融資出現明顯增長。而2018 年來,發行利率波動明顯擴大,發行利率中樞連續兩年上升,從而導致企業較高的融資成本,行業境內外關聯度變高,輕易觸發投資人保護條款,推升企業償債壓力負債管理壓力

投資入門|內房行業整體去槓桿、去金融化

面對如此種種的困境,目前內地政府並未採取市場期待的大規模兜底措施。到目前為止,政府是堅持房住不炒的政策導向行業整體去槓桿、去金融化。另外,防範金融系統出現系統性風險,還是重中之重。當然,穩定民生及社會秩序,更是政府不能退讓的範疇,保證爛尾樓的交付,維持市場秩序是優先需要解決的問題。

投資入門|內房泡沫化得到實質性扭轉

銀保監會在9月23日定調:「房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉」,令市場憧憬中短期內地房地產的困境會得到舒緩。

筆者於千禧年代,協助過不少內地藍籌房地產開發商到港上市,可謂適逢其會,而近年的物業管理公司的分拆潮,筆者也參與了不少相關的專業諮詢項目。展望內房業界,多應用房地產創新科技(PropTech),配合ESG的倡議,善用綠色金融,並靜待房地產金融化泡沫的態勢逆轉,做好房地產的存量管理,令內房長遠更健康更穩定。

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作者簡介:盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身,致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師,曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎,在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者,主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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