【買樓攻略】假如有置業需要,趁樓市跌想上車,但礙於某些原因而未能獲得銀行批出按揭,向財務公司(或俗稱財仔)申請按揭是另一種方法。本文嘗試比較財務公司按揭與一般銀行按揭分別,包括申請方法、利息等,並分析4個主要財仔按揭產品要點。專家提出借財務公司按揭4個注意事項,好讓大家多了解這些公司提供按揭事宜後作出決定。
財務公司需領牌經營
財務公司令人聯想到「大耳窿」等負面字眼,但其實這些公司在香港是合法經營,專門提供貸款,收取借款人利息。財務公司需要領有牌照,以及有香港警察的許可。
目前香港財務公司大致分兩類
- 在銀行旗下經營
- 獨資營運
財務公司通常提供三類貸款
分別是:
- 樓宇相關的按揭貸款
- 無抵押的私人貸款
- 公司股份作抵押的貸款
買樓攻略|財務公司的樓宇按揭貸款
本文集中講述樓宇相關的按揭貸款。正如上文所指,財務公司分兩類,包括銀行旗下經營和獨資經營。兩者最大不同的是,銀行經營的財務公司,其指引和規定較嚴格,批核貸款的門檻也較高。相反,獨資經營的財務公司批核過程則較為寬鬆。
銀行 vs 財務公司按揭比較
不少人都會問:「究竟申請財務公司按揭,跟銀行按揭有沒有分別?」當然,兩者在申請要求、時間、利率方面確實有分別,請參閱以下資料:
銀行 vs 財務公司|申請按揭所須文件
財務公司 | 銀行 |
住址證明 收入:薪金入賬記錄 工作證明 近3個月銀行月結單 |
住址證明 收入證明 近3至6個月糧單 近3至6個月銀行月結單(需有出糧記錄) 最近稅單、強積金記錄 現金收入人士需要提供現金入賬戶口記錄 |
銀行 vs 財務公司|批核文件時間
財務公司 | 銀行 |
半日至兩星期 | 兩星期至八星期 |
銀行 vs 財務公司|一般按揭利率和成數
財務公司 | 銀行 |
3%至20% 最高按揭八成 |
H按或P按 2%至3% 最高按揭九成 |
批財仔按揭僅需半日
若果申請銀行按揭,提交證明文件較多,批核時間較長,最長兩個月。但若果申請財務公司按揭,提交證明文件相比之下較少,批核時間較短,甚至半日可以完成。以下說明兩者有辣有不辣的地方:
財務公司按揭利弊:財仔按揭息口高
優點 | 缺點 |
1. 批核時間較短 可盡快獲批貸款解決燃眉之急 |
1. 按揭利率偏高 |
2. 申請人未必需要通過壓力測試 | 2. 難申請超過八成按揭 |
銀行按揭利弊:銀行按揭最高九成
優點 | 缺點 |
1. 利率相比之下較低 特別在低息環境下更有利 |
1. 批核時間較長 |
2. 如申請按揭保險計劃 可獲批最高九成按揭 |
2. 申請人普遍需通過壓力測試 |
財務公司4類主要按揭產品
財務公司提供按揭服務的對象,主要是那些未獲銀行批出按揭的人士,有以下4類主要按揭產品:
1. 呼吸plan:供款初期息口低
這是近年新盤最多採用的付款方法,發展商以旗下財務公司的身份為業主推出高成數一按,可做到八成甚至更高成數,吸引首期不多的人士買新盤,故這項計劃亦被稱為有呼吸都能夠申請的按揭計劃。
注意地方:
這項計劃最吸引之處,在於在按揭初期的利息通常都會和市場相約,約2%至3%,但「蜜月期」之後,這項計劃的利息就會以幾何級數跳升,令業主的還款壓力也會倍增。雖然有些業主會選擇在罰息期過後將物業轉按到其他銀行,藉此以較優惠的利息繼續供樓,但若果適逢樓市下跌,銀行調低估價,業主轉按時需要補回貸款差額。
2. 單邊按揭:未必需提供樓契正本
單邊按揭是指聯名擁有的物業其中一位業主申請按揭,借款人需要做單邊按揭的原因有很多,如兩夫婦聯名買樓,但其中一人需要套現現金應急,便會採用單邊按揭的做法。而銀行不會做這種按揭。
注意地方:
申請單邊按揭,不一定需要提供樓契正本,假如屋契並不是借款人擁有的話,都不用擔心無法申請單邊按揭。不過,申請單邊按揭,按揭利率更加會再高一點,估計約是18%至20%,故申請前必先清楚計算自己的還款情況。
3. 無契樓按揭:若涉欺詐財仔不做
物業遺失樓契,或者遺失後補契,在法律層面上會被視為業權不完整。這類物業在自由市場上出售,樓價也會下跌,兼且市面上也只有少量銀行會承做補契物業的按揭,一旦業主真的不幸丟失了樓契而又急需資金周轉,可能就要找財務公司協助。
注意地方:
要留意的是,不排除有業主訛稱遺失樓契借錢。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明提醒,財務公司未必願意提供這類按揭,因公司憂慮可能涉及欺詐成份。
4. 一按以上多重按揭:不是有抵押貸款
借款人本身已有抵押貸款,如銀行按揭,通常在按揭合約上訂明不可再申請按揭。若果日後借款人急需現金,便再向財務公司申請二按或以上按揭,但這不是有抵押貸款。
財務公司按揭風險會較高
中原按揭董事總經理王美鳳表示,這類按揭風險會較高,因如果未來業主賣樓,銀行率先收取欠下貸款和利息,故財務公司所定的按揭利率會很高,至少18%。她說,若果財務公司是最先提供有抵押貸款,成為第一債權人,息率會較低,約7%至8%。
負債與收入比率達致上限
為何會有借貸人向財務公司而不是向銀行借按揭呢?因有些借款人未必能夠符合銀行的要求,例如是因負債與收入比率已經達致上限,或者是已經有按揭在身而要再申請二按或加按,而入息未必能夠通過壓力測試的借款人,都可能有需要向財務公司借按揭。
申請財務公司按揭4大注意要點
申請財務公司按揭有一定風險,要注意事項不少,綜合王美鳳和曹德明意見,有以下4個要點:
財務公司按揭注意(1)留意實際利率
財務公司以不同基準去計算,有些公司採用P按(最優惠利率),有些採用定息,借款人應計算實際年利率有多少,會較為容易,實際年利率是近乎銀行每年按揭利率有多少。
財務公司按揭注意(2)手續費比重不少
有很多間財務公司收取手續費,手續費影響實際借貸成本,因手續費可能佔貸款額1%至2%,連同息率,去計算手續費佔實際借貸支出有多少。
財務公司按揭注意(3)罰息期具彈性
財務公司罰息期具彈性,借款人因一時資金周轉問題而借錢,或怕趕不到上會,故未必長期使用,因息率通常偏高,或者過一段時期後,借款人本身財務狀況許可下,可以轉按,所以要留意如何計算罰息期條款。有些公司罰息期需半年,但有些公司罰息期需一、兩年,這要視乎借款人是否想選用彈性較大的罰息期。
財務公司按揭注意(4)估價保守
財務公司估價保守,批出按揭成數會低一些,最高七至八成。每間公司聘用的估價行不同,應留意多幾間作比較。
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